Vender vivienda habitual sin reinversión en Canarias: cuánto se paga realmente en 2026

Vender una casa no es solo una operación inmobiliaria.

En Canarias, para muchas personas vender su vivienda habitual significa cerrar una etapa importante de su vida: la casa donde criaron a sus hijos, donde vivieron muchos años o donde pensaban jubilarse.

Y justo cuando consiguen venderla aparece la gran duda:

“Si vendo mi vivienda habitual y no reinvierto el dinero, ¿qué pasa con los impuestos?”

Porque reinvertir no es una palabra rara de Hacienda.
Reinvertir significa usar el dinero de la venta para comprar otra vivienda habitual.
Y no reinvertir significa algo mucho más sencillo y muy habitual: dejar el dinero en tu cuenta, vivir de alquiler, ayudar a tus hijos, pagar deudas o simplemente tener tranquilidad.

El problema es que, cuando hablamos de venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias, Hacienda sí distingue entre unas situaciones y otras.
Y si no lo sabes, el susto no llega el día de la firma… llega al año siguiente, cuando haces la declaración de la renta.

En este artículo te voy a explicar, con lenguaje claro y ejemplos reales en Canarias, qué ocurre cuando vendes tu vivienda habitual y decides no reinvertir el dinero.

Antes de entrar en detalles, vamos a dejar esto claro desde el principio:

• Si vendes tu vivienda habitual en Canarias y has ganado dinero, puedes tener que pagar IRPF si no reinviertes.

• Si eres mayor de 65 años o vendes con pérdidas, no pagarás IRPF, aunque no reinviertas el dinero.

Ahora sí, vamos paso a paso, para que todo se entienda bien.

Para entender bien los impuestos, lo primero es tener claro qué considera Hacienda reinversión y qué no.

Reinvertir significa utilizar el dinero obtenido por la venta de tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, es decir, una casa en la que vas a vivir de forma permanente.

No se trata de invertir el dinero en general, sino de cambiar una vivienda habitual por otra.

No se considera reinversión, aunque sea algo muy habitual:

• dejar el dinero en tu cuenta bancaria,

• irte a vivir de alquiler,

• ayudar económicamente a tus hijos,

• comprar una segunda residencia o una casa de vacaciones,

• invertir en otro tipo de bienes.

Todo esto es no reinvertir, y es perfectamente legal.
Lo único que cambia son las consecuencias fiscales.

La regla básica

Para Hacienda, reinvertir NO es todo lo que te gastas al comprar.
Reinvertir es, básicamente, el precio de la vivienda habitual que compras.

Todo lo demás son gastos necesarios, habituales o lógicos…
pero no amplían la reinversión.

Vamos uno por uno.

¿La tasación del banco cuenta como reinversión?

No.

La tasación:

• es un gasto bancario,

• sirve para que el banco conceda la hipoteca,

• pero no forma parte del precio de la vivienda.

Por tanto, no se considera reinversión.

¿Los gastos bancarios y de hipoteca cuentan como reinversión?

No.

No se consideran reinversión:

• comisiones bancarias,

• gastos de apertura de hipoteca,

• gastos de estudio,

• seguros vinculados al préstamo.

Aunque sean necesarios para comprar con hipoteca,
no cuentan como reinversión fiscalmente.

¿Los honorarios de la inmobiliaria cuentan como reinversión?

No.

Los honorarios de la inmobiliaria que te vende la casa:

• son un gasto de intermediación,

• no forman parte del precio del inmueble.

Por tanto, no se consideran reinversión, aunque los pagues tú como comprador.

¿Los impuestos y gastos de la compra cuentan como reinversión?

No.

No cuentan como reinversión:

• el ITP si es vivienda usada,

• el IVA y AJD si es vivienda nueva,

• notaría,

• registro,

• gestoría.

Son gastos reales, pero no amplían la cantidad reinvertida.

Pueden contar como reinversión SOLO en un caso muy concreto

Únicamente cuando:

• la vivienda no es habitable sin esas obras,

• las reformas son imprescindibles, no estéticas,

• se hacen dentro del plazo de reinversión,

• y están justificadas con facturas legales.

Ejemplos:

• instalación eléctrica inexistente o inservible,

• fontanería inutilizable,

• ausencia de baño o cocina funcional,

• problemas estructurales básicos.

No cuentan como reinversión las reformas “por mejora”

No cuentan:

• cambiar suelos por gusto,

• renovar cocina o baño por estética,

• mejorar calidades,

• pintar,

• decorar.

Aunque te gastes mucho dinero, no amplían la reinversión.

¿Dar de alta la luz, el agua o el gas cuenta como reinversión?

No.

Aunque sea imprescindible para vivir:

• altas de suministros,

• boletines,

• cambios de titularidad,

Hacienda los considera gastos de uso, no parte del inmueble.

¿Los muebles y electrodomésticos cuentan como reinversión?

Nunca.

No cuentan como reinversión:

• muebles,

• electrodomésticos,

• armarios,

• sofás,

• camas,

• ni siquiera si son “imprescindibles”.

Para Hacienda:

• la vivienda es una cosa,

• el contenido es otra.

Entonces, ¿qué idea debes quedarte clara?

Dicho sin rodeos:

Reinvertir es comprar otra vivienda habitual.
El resto de gastos pueden ser necesarios para vivir,
pero no se consideran reinversión a efectos fiscales.

Entender esto ahora es clave para que, en el siguiente bloque, puedas decidir con criterio si:

• te compensa reinvertir,

• o prefieres vender sin reinvertir y saber cuánto vas a pagar realmente.

Por qué es importante entender esto antes de seguir leyendo

Muchas personas toman decisiones pensando que:

“Si no compro otra casa, Hacienda me va a quitar el dinero”.

Y no siempre es así.

Por eso, antes de hablar de cifras, impuestos o tramos, conviene entender bien qué significa reinvertir y qué no, porque a partir de ahí el camino cambia mucho según cada caso.

Una vez que ya sabes qué es reinvertir y, sobre todo, qué no se considera reinversión, toca entender lo más importante:

• qué implica reinvertir el dinero de la venta,

• qué condiciones hay que cumplir,

• y qué consecuencias fiscales tiene hacerlo bien… o hacerlo mal.

Aquí es donde muchas personas se equivocan por desconocimiento, no por mala fe.

Los plazos de la reinversión: el error más caro al vender una vivienda habitual

Cuando se habla de reinvertir el dinero de la venta, muchas personas piensan en qué comprar o cuánto reinvertir.

Sin embargo, en la práctica, el mayor problema no suele estar ahí.

Pasarse de plazo.

Y en este punto Hacienda no perdona.

El plazo general: 2 años, ni un día más.

La norma es clara:

• Dispones de 2 años para reinvertir el dinero obtenido por la venta de tu vivienda habitual.

• El plazo se cuenta de fecha a fecha.

Esto significa que:

• si vendes el 15 de junio de 2026,

• tienes hasta el 15 de junio de 2028 para reinvertir.

Un solo día fuera de plazo implica perder la exención.

¿Puedo comprar antes de vender?

Sí, y es algo que muchas personas desconocen.

La reinversión puede hacerse:

• hasta 2 años antes de vender la vivienda habitual, o

• hasta 2 años después de la venta.

Es decir, puedes:

• comprar primero la nueva vivienda habitual,

• y vender después la antigua.

Eso también se considera reinversión válida.

Qué fecha es la que cuenta realmente

Este punto es fundamental:

La fecha que marca el plazo es la de la escritura pública ante notario.

No cuentan:

• la reserva,

• las arras,

• ni los contratos privados.

Solo la fecha de firma en notaría.

Vivienda en construcción o sobre plano: una excepción importante

Si reinviertes en una vivienda habitual en construcción:

• puedes justificar la reinversión con pagos a cuenta,

• pero la vivienda debe estar terminada en un plazo máximo de 4 años desde la venta de la vivienda anterior.

Este supuesto es habitual en Canarias en compras sobre plano.

Si la obra no se termina en plazo, Hacienda puede revisar la exención.

¿Puedo reinvertir poco a poco?

Sí.

La reinversión:

• no tiene que hacerse de golpe,

• puede realizarse en varios pagos,

• incluso en distintos momentos.

Lo importante es que:

• todos los pagos estén dentro del plazo,

• y estén correctamente justificados.

 “Ya reinvertiré”

Uno de los errores más frecuentes es pensar:

“Ya reinvertiré cuando encuentre algo.”

El problema es que:

• pasan los meses,

• se alarga la búsqueda,

• el mercado cambia,

• y cuando quieres reaccionar… el plazo ya ha pasado.

Por eso, los plazos deben tenerse claros antes de vender, no después.

¿Qué pasa si declaro que voy a reinvertir y luego no lo hago?

Si en tu declaración de la renta:

• indicas que vas a reinvertir,

• y finalmente no lo haces dentro del plazo,

tendrás que:

• presentar una declaración complementaria,

• pagar el IRPF que corresponda,

• y asumir intereses de demora.

Resumen rápido sobre los plazos

• El plazo general es de 2 años.

• Se cuenta de fecha a fecha.

• Puedes comprar antes o después de vender.

• En vivienda en construcción, el plazo puede llegar a 4 años.

• Un día fuera de plazo elimina la exención.

• Las arras no cuentan como fecha.

Para que Hacienda reconozca la reinversión, la nueva vivienda debe ser:

• tu vivienda habitual, es decir, donde vas a vivir de forma permanente,

• ocupada como residencia habitual en un plazo razonable,

• no una segunda residencia,

• no una vivienda vacacional,

• no una vivienda para alquilar.

Aquí Hacienda es muy clara:
solo protege el cambio de vivienda habitual por otra vivienda habitual.

No.

Puedes:

• reinvertir todo el dinero,

• o reinvertir solo una parte.

Esto es lo que se conoce como reinversión parcial.

Qué pasa si la reinversión es parcial

Si solo reinviertes una parte del dinero:

• la parte reinvertida → queda exenta de IRPF,

• la parte no reinvertida → tributa en el IRPF si hay ganancia.

Hacienda hace la cuenta en proporción, no de forma absoluta.

Por eso es tan importante saber exactamente:

• cuánto has reinvertido,

• y cuánto no.

¿La reinversión puede hacerse en varios pagos?

Sí.

No es obligatorio reinvertir todo de una sola vez.

Puedes:

• pagar una señal,

• hacer varios pagos,

• o incluso comprar sobre plano,

siempre que:

• todo esté dentro del plazo legal,

• y puedas justificar los pagos.

¿Qué pasa si compro con hipoteca?

Este punto suele tranquilizar mucho a los propietarios.

Comprar con hipoteca sí cuenta como reinversión.

Hacienda entiende que:

• el precio de la vivienda es el total de la compra,

• aunque una parte la financie el banco,

• y aunque la hipoteca se pague durante muchos años.

Por tanto:

• no importa cuánto dinero pongas “de tu bolsillo”,

• importa el precio de la vivienda habitual que compras.

La consecuencia fiscal de reinvertir correctamente

Si cumples:

• los plazos,

• las condiciones,

• y justificas bien la operación,

la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta de IRPF.

Esto significa:

• no pagar impuestos por esa ganancia,

• o pagar solo por la parte no reinvertida.

Y si no cumples los requisitos…

Aquí conviene ser muy clara.

Si:

• no reinviertes dentro de plazo,

• reinviertes en algo que no es vivienda habitual,

• o declaras que vas a reinvertir y luego no lo haces,

Hacienda puede:

• exigir el pago del IRPF,

• aplicar intereses de demora,

• y obligarte a regularizar la declaración.

Por eso, la reinversión no es algo que se improvise.

Idea clave antes de seguir

Antes de tomar la decisión de vender con o sin reinversión, quédate con esto:

Reinvertir puede ahorrarte muchos impuestos,
pero solo si se hace bien, con conocimiento y dentro de las reglas.

En el siguiente bloque entramos ya en la decisión real que muchas personas toman:

vender la vivienda habitual sin reinvertir
y saber cuánto se paga realmente en ese caso.

Vamos a responder directamente, sin rodeos ni lenguaje de Hacienda.

Si vendes tu vivienda habitual en Canarias y no reinviertes el dinero, puedes tener que pagar IRPF, pero solo si has ganado dinero con la venta.

Dicho de forma sencilla:

• Si vendes ganando dinero → pagas impuestos.

• Si vendes sin ganar o perdiendo dinero → no pagas IRPF, aunque no reinviertas.

La clave está en saber si hay ganancia patrimonial.

¿Qué es exactamente la “ganancia patrimonial”?

No es lo que tú crees que has ganado.

Para Hacienda, la ganancia patrimonial se calcula así:

Precio de venta – (precio de compra + gastos + mejoras)

Por eso, vender por más dinero no siempre significa haber ganado a efectos fiscales.

Ejemplo muy sencillo:

• Compraste tu vivienda habitual por 120.000 € (sumando impuestos y gastos).

• La vendes hoy por 140.000 €.

Para Hacienda, sí hay ganancia patrimonial de 20.000 €.
Y si es una venta de vivienda habitual sin reinversión, toca pagar IRPF.

¿Cuánto se paga de IRPF en Canarias por no reinvertir?

El IRPF que se paga por la venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias es estatal, no autonómico.

En 2026, los tramos son estos:

• Hasta 6.000 € de ganancia → 19 %

• De 6.000 € a 50.000 € → 21 %

• De 50.000 € a 200.000 € → 23 %

• Más de 200.000 € → 28 %

Ejemplo claro y realista:

• Ganancia patrimonial: 30.000 €

• IRPF aproximado: 6.000 – 6.500 €

Ese dinero no se paga al firmar la venta, sino al hacer la declaración de la renta del año siguiente.

Por eso muchos propietarios se llevan el susto tarde.

¿Y si no reinvierto porque necesito el dinero para vivir?

Esto es muy habitual en Canarias y no es ningún problema legal.

Puedes no reinvertir el dinero de la venta de tu vivienda habitual para:

• vivir de alquiler,

• ayudar a tus hijos,

• pagar deudas,

• o simplemente tener tranquilidad en el banco.

Lo único importante es saber si hay ganancia y cuánto vas a pagar, para no gastar un dinero que luego Hacienda te va a pedir.

Resumen rápido (para que quede clarísimo)

• Venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias

• ≠ pagar impuestos siempre

• Solo pagas IRPF si hay ganancia patrimonial

• El pago llega un año después, en la Renta

• Si no lo calculas antes, el golpe duele más

Cuando hablamos de venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias, muchas personas piensan que solo hay dos opciones:

• o reinviertes todo el dinero,

• o no reinviertes nada.

Y no es así.

La ley permite lo que se llama reinversión parcial, y conviene entender bien cómo funciona para no llevarse sustos con Hacienda.

¿Qué es la reinversión parcial?

La reinversión parcial ocurre cuando:

• utilizas una parte del dinero de la venta de tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual,

• y otra parte del dinero no la reinviertes.

En estos casos, Hacienda no te quita la exención entera, pero tampoco te la aplica al 100 %.

¿Cómo tributa la venta con reinversión parcial?

El criterio es sencillo:

• La parte del dinero que sí reinviertes en tu nueva vivienda habitual → queda exenta de IRPF.

• La parte del dinero que no reinviertes → tributa en el IRPF, si hay ganancia.

Hacienda hace la cuenta en proporción.

Ejemplo claro:

• Precio de venta: 200.000 €

• Dinero reinvertido en vivienda habitual: 120.000 €

• Dinero no reinvertido: 80.000 €

El 60 % de la ganancia queda exenta.
El 40 % de la ganancia tributa.

¿Puedo reinvertir el dinero en varios pagos o en distintos momentos?

Sí.

La reinversión no tiene que hacerse en un solo pago.

Puedes:

• reinvertir una parte al comprar,

• otra parte más adelante,

• o hacer varios pagos,

siempre que:

• todo se haga dentro del plazo legal de 2 años,

• y puedas justificar los pagos.

¿Qué ocurre si reinvierto una parte en vivienda habitual y otra en una segunda residencia?

Aquí conviene ser muy clara:

Solo cuenta como reinversión la parte destinada a tu vivienda habitual.

La parte del dinero que destines a:

• una segunda residencia,

• un apartamento de vacaciones,

• o una vivienda para alquilar,

no se considera reinversión a efectos fiscales.

Ejemplo habitual en Canarias:

• Compras tu nueva vivienda habitual.

• Con el resto del dinero compras una casa en la costa.

La parte de la vivienda habitual queda exenta.
La parte de la segunda residencia tributa.

Resumen rápido sobre la reinversión parcial

• La reinversión puede ser parcial.

• Puede hacerse en varios pagos.

• Solo vale para vivienda habitual.

• La segunda residencia no cuenta como reinversión.

• Todo debe hacerse dentro del plazo de 2 años.

En la venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias, las hipotecas generan muchas dudas.

Vamos a aclararlo paso a paso, sin lenguaje bancario.

No.

Si al vender tu vivienda habitual tienes una hipoteca pendiente y una parte del dinero se destina a cancelarla:

• no se considera reinversión,

• no es un gasto deducible en el IRPF,

• no reduce la ganancia patrimonial.

Para Hacienda, lo importante es el precio total de venta, no lo que te queda en la cuenta tras pagar al banco.

Sí.
La reinversión sí se reconoce aunque compres con hipoteca.

Si compras tu nueva vivienda habitual por un importe igual o superior al dinero obtenido en la venta:

• da igual que una parte la financies con préstamo,

• da igual que lo pagues en muchos años.

A efectos fiscales, la reinversión es completa.

Diferencia clave que conviene recordar

• Hipoteca de la vivienda que vendes → no ayuda fiscalmente.

• Hipoteca de la vivienda que compras → sí cuenta como reinversión.

Entender esta diferencia evita muchos errores y sustos posteriores.

Resumen rápido (para que no haya dudas)

• Cancelar una hipoteca al vender no reduce impuestos.

• Comprar con hipoteca sí cuenta como reinversión.

• Lo importante es el precio de venta y el precio de compra, no el dinero que pasa por tu cuenta.

¿Cuenta como reinversión el dinero que uso para cancelar la hipoteca al vender?

No.

Si al vender tu vivienda habitual tienes una hipoteca pendiente y una parte del dinero se destina a cancelarla:

• no se considera reinversión,

• no es un gasto deducible en el IRPF,

• no reduce la ganancia patrimonial.

Para Hacienda, lo importante es el precio total de venta, no lo que te queda en la cuenta tras pagar al banco.

¿Y si compro la nueva vivienda habitual con hipoteca?

Sí.
La reinversión sí se reconoce aunque compres con hipoteca.

Si compras tu nueva vivienda habitual por un importe igual o superior al dinero obtenido en la venta:

• da igual que una parte la financies con préstamo,

• da igual que lo pagues en muchos años.

A efectos fiscales, la reinversión es completa.

Diferencia clave que conviene recordar

• Hipoteca de la vivienda que vendes → no ayuda fiscalmente.

• Hipoteca de la vivienda que compras → sí cuenta como reinversión.

Entender esta diferencia evita muchos errores y sustos posteriores.

Resumen rápido (para que no haya dudas)

• Cancelar una hipoteca al vender no reduce impuestos.

• Comprar con hipoteca sí cuenta como reinversión.

• Lo importante es el precio de venta y el precio de compra, no el dinero que pasa por tu cuenta.

Una vez que conoces qué es la reinversión y cuáles son los plazos, toca afrontar la realidad que viven muchas personas en Canarias:

• no reinvertir todo el dinero,

• no reinvertir, pero hacerlo tarde.

Vamos caso por caso, sin números todavía, para entender las consecuencias reales.

Si no reinviertes nada del dinero

Si vendes tu vivienda habitual y no compras otra vivienda habitual dentro del plazo:

• pierdes totalmente la exención por reinversión,

• toda la ganancia patrimonial queda sujeta a IRPF,

• da igual el uso que hagas del dinero (cuenta bancaria, alquiler, deudas, ayuda a hijos).

Esto es lo que se considera, fiscalmente, una venta de vivienda habitual sin reinversión.

Si reinviertes solo una parte del dinero (reinversión parcial)

La ley permite la reinversión parcial, pero con una consecuencia clara:

• la parte del dinero que sí reinviertes → queda exenta,

• la parte que no reinviertes → tributa.

No es todo o nada.
Hacienda hace el cálculo de forma proporcional.

Este es un escenario muy habitual cuando:

• compras una vivienda más barata,

• o decides quedarte con parte del dinero para otros fines.

Si reinviertes fuera de plazo

Este es uno de los errores más caros.

Si reinviertes:

• fuera del plazo de 2 años,

• aunque sea por unos días,

Hacienda entiende que no ha habido reinversión válida.

Consecuencia:

• pierdes la exención sobre esa parte,

• la ganancia correspondiente pasa a tributar íntegramente.

No hay margen de tolerancia ni “buena fe” que valga.

Si declaras que vas a reinvertir y luego no lo haces

Esto también ocurre con frecuencia.

Si en tu declaración:

• indicas que vas a reinvertir,

• y finalmente no cumples los requisitos,

tendrás que:

• presentar una declaración complementaria,

• pagar el IRPF que corresponda,

• asumir intereses de demora.

No es ilegal, pero sí tiene un coste económico.

Cuando no se aplica la exención total por reinversión, la pregunta es inevitable:

“Vale, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda?”

Vamos a verlo con calma y con números claros.

¿Dónde tributa la ganancia patrimonial en Canarias?

Esta es una buena noticia para los contribuyentes canarios:

La ganancia patrimonial tributa en el IRPF estatal,
no en el tramo autonómico de Canarias.

Es decir:

• se aplican los tipos del ahorro,

• iguales en toda España.

Tramos del IRPF del ahorro (referencia actual)

La ganancia se reparte por tramos:

• 19 % hasta 6.000 €

• 21 % de 6.000 € a 50.000 €

• 23 % de 50.000 € a 200.000 €

• 27 % de 200.000 € a 300.000 €

• 28 % a partir de 300.000 €

No es un porcentaje único:
cada tramo se aplica solo a la parte correspondiente.

Ejemplo práctico (muy habitual en Canarias)

• Ganancia patrimonial: 40.000 €

• No hay exención completa.

Cálculo aproximado:

• 6.000 € al 19 % → 1.140 €

• 34.000 € al 21 % → 7.140 €

Total a pagar en IRPF: 8.280 €

Este es el “palo” que muchas personas no anticipan al vender sin reinvertir.

Ganancia patrimonial | IRPF aproximado
10.000 € | ~1.980 €
20.000 € | ~3.780 €
40.000 € | ~8.280 €
60.000 € | ~12.780 €

Nota: (Cálculo orientativo, sin aplicar reducciones por gastos)

La idea clave antes de decidir

Vender una vivienda habitual sin reinvertir no es un error.
Pero sí es una decisión que hay que tomar con números claros.

Porque el impacto fiscal:

• no se nota el día de la venta,

• se nota al año siguiente, en la Renta.

ste punto es clave y conviene decirlo claro desde el principio:

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual en Canarias, no pagas IRPF, aunque no reinviertas el dinero.

Así de simple.

Da igual que:

• dejes el dinero en tu cuenta,

• te vayas de alquiler,

• ayudes a tus hijos,

• o lo uses para vivir más tranquilo.

Hacienda no te cobra impuestos por la ganancia de la venta de tu vivienda habitual si cumples estos requisitos.

¿Qué condiciones hay que cumplir?

Son pocas y muy claras:

1. Tener 65 años o más en el momento de la venta.

2. Que la vivienda vendida sea tu vivienda habitual.

3. Haber vivido en ella de forma habitual durante al menos los últimos 3 años.

Si cumples esto, la venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias está exenta de IRPF en tu caso.

Ejemplo muy común en Canarias

• Matrimonio jubilado.

• Venden su casa familiar en Santa Cruz o en un pueblo del norte.

• Deciden irse a vivir de alquiler o a una vivienda más pequeña.

• No compran otra casa.

Resultado:
No pagan IRPF por la venta, aunque hayan ganado dinero.

Este punto es especialmente importante porque muchas personas mayores:

• creen que están “obligadas” a comprar otra vivienda,

• o tienen miedo a vender por si Hacienda les quita parte del dinero.

Y no es así.

Ojo: esto solo afecta al IRPF

Aunque seas mayor de 65 años, hay algo que conviene aclarar bien:

• IRPF → exento en la venta de vivienda habitual.

• Plusvalía municipal → es otro impuesto distinto.

La plusvalía municipal depende del ayuntamiento y no siempre desaparece automáticamente, aunque seas mayor de 65.

Más adelante en el artículo te explico cuándo se paga y cuándo se puede evitar.

Resumen sencillo (para que no haya dudas)

• Mayor de 65 años + vivienda habitual
  → no pagas IRPF, aunque no reinviertas.

• No tienes que comprar otra casa “por obligación”.

• Puedes usar el dinero de la venta como necesites.

Este es uno de los motivos por los que, en Canarias, muchas personas mayores venden su vivienda habitual sin reinversión con total tranquilidad, cuando conocen bien la norma.

Durante años se ha repetido que “la vivienda siempre sube”.
Pero en Canarias sabemos que esto no siempre es así.

Muchas personas compraron su vivienda habitual en los años más caros del mercado o en zonas que luego se estancaron. Y hoy, al vender, se encuentran con una realidad distinta:

venden por menos de lo que pagaron.

Si este es tu caso, hay algo muy importante que debes saber:

Si hay pérdida, no hay impuestos por la venta, aunque sea una venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias.

Vamos con un ejemplo muy real (y muy común)

• Compraste tu vivienda habitual por 117.000 €
  (sumando impuestos, notaría y gastos).

• Años después, la vendes por 108.000 €.

Resultado:
Pérdida patrimonial de 9.000 €.

Y ahora viene la parte que tranquiliza a mucha gente:

IRPF: no pagas nada

Hacienda solo cobra impuestos cuando hay ganancia.

Si vendes tu vivienda habitual con pérdidas:

• no hay ganancia patrimonial,

• no pagas IRPF,

• da igual que no reinviertas el dinero.

Puedes dejar el dinero en tu cuenta, vivir de alquiler o usarlo como necesites.
Aquí la reinversión no importa, porque no hay beneficio que gravar.

La ventaja que muchos desconocen: la pérdida no se pierde

Esos 9.000 € de pérdida no desaparecen.

La ley permite:

• compensar esa pérdida con otras ganancias patrimoniales,

• durante los 4 años siguientes.

Por ejemplo:

• si vendes acciones,

• si tienes beneficios en fondos o inversiones,

• o si más adelante vendes otra propiedad.

Por eso es tan importante declarar la venta, aunque no pagues nada.

Atención a la plusvalía municipal (muy importante en Canarias)

Aquí hay que parar un momento, porque es donde más errores se cometen.

La plusvalía municipal es un impuesto distinto al IRPF y depende del ayuntamiento.
Muchos ayuntamientos canarios la giran automáticamente, incluso cuando el propietario ha vendido con pérdidas.

Pero la ley permite:

• solicitar no pagarla, o

• reclamarla,

si puedes demostrar que no ha habido incremento real de valor.

En Canarias, donde este impuesto puede ser elevado, no conviene darlo por hecho sin revisar el caso.

Ojo con este error común

Hay personas que piensan:

“Como he vendido con pérdidas y no reinvierto, no tengo que declarar nada”.

Y eso es un error.

La venta debe declararse siempre en la Renta,

aunque no pagues impuestos,
para dejar constancia de la pérdida y protegerte de problemas futuros.

Resumen claro (para que no queden dudas)

• Venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias con pérdidas
  → no pagas IRPF.

• La pérdida puede ayudarte a pagar menos impuestos en el futuro.

• La plusvalía municipal hay que revisarla caso por caso.

• Declarar la venta es obligatorio, aunque el resultado sea cero.

Si eres menor de 65 años, has vendido tu vivienda habitual en Canarias, no vas a reinvertir y además has tenido ganancia, tu objetivo es muy claro:

que la ganancia patrimonial sea lo más pequeña posible
y así pagar menos impuestos.

Muchos propietarios acaban pagando miles de euros de más solo por no saber qué gastos pueden restar legalmente.

Vamos a explicarlo de forma muy sencilla.

La fórmula real que usa Hacienda (sin tecnicismos)

Para Hacienda, la ganancia no es solo “lo que te han pagado”.

La cuenta correcta es esta:

(Precio de venta − gastos de venta)
− (Precio de compra + gastos de compra + mejoras)

Cuanto más alto sea el precio de compra y
cuanto más bajo sea el precio de venta “real”, menos impuestos pagas.

Gastos que PUEDES SUMAR al precio de compra

(para que la ganancia baje)

Estos gastos sí cuentan y mucha gente los olvida:

• Impuesto pagado al comprar
  En Canarias, normalmente el ITP (6,5 %) si fue vivienda usada.
  Ese dinero se suma al coste de la casa.

• Notaría y Registro de la compra.

• Gastos de gestoría, si los hubo.

• Reformas y mejoras importantes
  Solo las que mejoran la vivienda, no el mantenimiento.

  • reforma integral,

  • ampliaciones,

  • cerramientos,

  • cambios de instalaciones (electricidad, fontanería),

  • cocina o baño completos.

Muy importante:
Deben tener factura legal con IGIC.
Pintar, arreglar un grifo o pequeñas reparaciones no cuentan.

Gastos que PUEDES RESTAR al precio de venta

(para que la ganancia también baje)

Aquí también se escapa mucho dinero si no se tiene en cuenta:

• Comisión de la inmobiliaria, con su IGIC.

• Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender).

• Plusvalía municipal, si finalmente te toca pagarla.

• Gastos de cancelación de hipoteca, si la tenías.

Ejemplo muy claro (para que se entienda bien)

• Vendiste tu vivienda habitual por 200.000 €.

• Pagaste:

  • 10.000 € de comisión inmobiliaria,

  • 3.000 € de plusvalía municipal.

Para Hacienda, no has vendido por 200.000 €,
has vendido por 187.000 €.

Solo este detalle puede hacer que pagues varios miles de euros menos en tu declaración.

Consejo práctico para la venta de vivienda habitual sin reinversión en Canarias

Antes de hacer la Renta:

• busca las escrituras antiguas,

• reúne facturas,

• revisa gastos con calma.

No hacerlo es, literalmente, regalar dinero a Hacienda.

Resumen rápido

• Si tienes que pagar impuestos por vender tu vivienda habitual sin reinversión en Canarias,
  puedes reducir mucho la factura.

• Los gastos bien justificados marcan la diferencia.

• No todo es “precio de compra menos precio de venta”.

Cuando se vende una vivienda en Canarias, además del IRPF suele aparecer otro impuesto que genera muchas dudas y, en algunos casos, pagos innecesarios:

la plusvalía municipal.

Lo primero que conviene dejar claro es esto, para no mezclar conceptos:

La plusvalía municipal no depende de si reinviertes o no el dinero de la venta.
Da igual que compres otra vivienda, te vayas de alquiler o dejes el dinero en tu cuenta.

¿Qué es la plusvalía municipal, explicado de forma sencilla?

La plusvalía municipal es un impuesto que cobra el ayuntamiento por el supuesto aumento de valor del suelo donde está la vivienda, desde que la compraste hasta que la vendes.

No lo cobra Hacienda.
Lo gestiona cada ayuntamiento y, en Canarias, no todos funcionan igual: cambian los plazos, los formularios y la forma de calcularla.

Si quieres entender cuándo se paga, cómo se calcula y quién debe hacerlo, aquí lo explico paso a paso:
→ Plusvalía municipal en Canarias: cuándo se paga, cómo se calcula y quién debe hacerlo

¿Cuándo te pueden exigir pagar la plusvalía municipal en Canarias?

En términos generales, el ayuntamiento puede exigirte la plusvalía municipal cuando considera que:

• el suelo ha aumentado de valor, y

• la venta refleja ese incremento.

Esto puede ocurrir:

• aunque no reinviertas el dinero,

• aunque seas mayor de 65 años,

• incluso aunque no tengas que pagar IRPF.

Por eso es tan importante no dar por hecho este impuesto sin revisarlo.

¿Qué pasa si vendes tu vivienda con pérdidas?

Este es uno de los puntos más importantes y también uno de los más desconocidos.

Si puedes demostrar que:

• vendiste la vivienda por menos de lo que te costó, o

• no ha existido un incremento real del valor del suelo,

puedes solicitar no pagar la plusvalía municipal o reclamarla si ya la has abonado.

Este escenario es muy habitual en Canarias y conviene conocerlo bien. Lo desarrollo con ejemplos claros aquí:
→ ¿Qué pasa si vendes tu casa con pérdidas y el ayuntamiento te reclama la plusvalía?

Si finalmente pagas la plusvalía municipal, ojo a este detalle fiscal

Si tras revisar tu caso te corresponde pagar la plusvalía municipal, hay algo importante que debes saber:

la plusvalía municipal pagada se considera un gasto asociado a la venta, y se puede restar del precio de venta para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF.

Dicho en lenguaje claro:

Si pagas plusvalía municipal, no te libra del impuesto del ayuntamiento,
pero sí te ayuda a pagar menos IRPF en la declaración de la renta.

Si quieres ver cuánto se suele pagar de plusvalía municipal al vender una vivienda en Canarias y cómo influye en el resultado final, aquí lo tienes explicado de forma práctica:
→ Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender una vivienda en Canarias

Resumen claro sobre la plusvalía municipal en la venta sin reinversión

• La plusvalía municipal no depende de reinvertir el dinero.

• Puede existir aunque no pagues IRPF.

• Si vendes con pérdidas, conviene revisarla siempre.

• Si la pagas, reduce la ganancia patrimonial en el IRPF.

• No pagarla cuando no corresponde es un derecho, no un truco.

Vender una vivienda habitual sin reinvertir no es una mala decisión.
A veces es la opción más lógica: cambiar de etapa, ganar tranquilidad o simplificar tu vida.

Lo importante no es reinvertir o no reinvertir.
Lo importante es saber exactamente qué consecuencias tiene cada decisión.

Cada caso es distinto:

• edad,

• precio de compra,

• precio de venta,

• hipoteca,

• plazos,

• municipio.

Por eso, lo más prudente y razonable es hablar siempre con un buen asesor fiscal antes de cerrar la operación.

Un profesional puede ayudarte a:

• evitar errores,

• cumplir los plazos,

• aprovechar las exenciones legales,

• y, sobre todo, no pagar impuestos que no te corresponden.

Fuentes consultadas:

→ Ley 35/2006 del IRPF, artículo 38 (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

→ Reglamento del IRPF, artículo 41
Es la norma reglamentaria vigente que desarrolla la Ley del IRPF y establece cómo se aplican en la práctica impuestos como la ganancia patrimonial y la exención por reinversión, en su versión actualizada y válida a día de hoy

→ Agencia Tributaria – Exención por reinversión en vivienda habitual

Este artículo sobre quién paga el IBI en una compraventa en Canarias se ha elaborado a partir de la normativa vigente y de criterios jurídicos consolidados:

Normativa estatal aplicable al IBI

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT)

• Artículos 66 a 70: prescripción de las deudas tributarias.

• Artículos 78 y 79: afección de bienes y responsabilidad por deudas tributarias.

Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL)

• Artículos 60 a 77: regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

• Artículos 63 y 64: sujeto pasivo del impuesto y afección del inmueble al pago del IBI.

Jurisprudencia relevante

Tribunal Supremo – Sentencia de 15 de junio de 2016

• Reconoce la posibilidad de prorratear el IBI entre comprador y vendedor en una compraventa cuando no existe pacto expreso en contrario, estableciendo doctrina clara sobre la práctica habitual en notaría.

Fuentes administrativas oficiales

Dirección General del Catastro

Ayuntamientos de Canarias

• Ordenanzas fiscales municipales del IBI.

• Tipos impositivos, bonificaciones y calendarios de cobro.

Organismos de recaudación en Canarias, entre otros:

• Consorcio de Tributos de Tenerife (provincia de Santa Cruz de Tenerife).

• Entidades municipales de recaudación en la provincia de Las Palmas (ayuntamientos, organismos delegados como Valora).

Si estás pensando en vender tu vivienda y quieres:

• saber cuál es su valor real,

• organizar bien la compraventa,

• preparar la vivienda para atraer compradores solventes,

• y llegar a la firma sin sobresaltos ni improvisaciones,

puedo ayudarte a conducir todo el proceso con claridad y calma, desde el primer paso hasta el notario.

Empieza por valorar tu vivienda sin compromiso

A partir de ahí, cada decisión se toma con datos, no con prisas.

(Sin compromiso y adaptado a tu situación real)

Fiscalidad al vender una vivienda en Canarias

Para entender qué impuestos se pagan, cuándo y por qué antes de vender:

• Qué impuestos se pagan al vender una casa en Canarias
  

• Declarar la venta de una vivienda en Hacienda: ganancia patrimonial
  

• Cuándo declarar la venta de una vivienda en la renta
  

• Quién paga el IBI en una compraventa en Canarias
  

Plusvalía municipal en Canarias

Para evitar errores y pagos indebidos al ayuntamiento:

• Plusvalía municipal en Canarias: qué es, cómo se calcula y quién debe pagarla
  

• Vender una casa con pérdidas. ¿Qué pasa con la la plusvalía municipal en ese caso en Canarias?
  

Registro, catastro y situación jurídica de la vivienda

(bloque clave para propietarios que venden)

• Nota simple: qué es y para qué sirve al vender o comprar una vivienda
  
  Nota extensa registral: qué es, cuándo se pide y para qué sirve

• Titularidad catastral vs. dominio: diferencias clave al vender una vivienda
  

Documentación y trámites para vender con seguridad

Antes de firmar nada, conviene tener toda la documentación clara:

• Documentación obligatoria para vender una casa en Canarias
  

• Qué papeles necesito para vender mi casa en Tenerife
  

Precio y valoración: el primer paso para no equivocarte

Una mala fijación de precio suele acabar en rebajas, pérdida de tiempo o problemas fiscales:

• Cómo valorar una casa en Tenerife correctamente
  

• Errores habituales al fijar el precio de una vivienda en Tenerife
  

Para empezar con un dato objetivo

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