—Trámites legales, ¡tengo que hacer trámites legales! ¡Auxilio!

¿A ti también te aterra el papeleo y la burocracia?

Obviamente, vender una casa en España implica seguir una serie de trámites legales y administrativos para asegurar una transacción exitosa, pero no desesperes, es una cuestión de método y de constancia.

Este artículo está dirigido a aquellos que desean vender su vivienda, detallando todos los trámites legales y documentos necesarios para vender tu casa en 2024, optimizando el proceso y cumpliendo con todos los requisitos legales.

Seguir estos pasos te ayudará a evitar problemas legales, asegurar una venta más rápida y tranquila, e incluso obtener un mejor precio por la vivienda.

Si has decidido vender tu casa en Tenerife, aquí empieza todo, reuniendo la documentación (alguna necesaria, otra opcional y casi toda recomendable).

Recomendable no solo para tu paz mental, sino también para ese momento dorado en el que una persona se interesará por tu casa y querrá ofertar y si tienes suerte, hasta comprarla.

Si todo está bien y tienes los papeles a mano, será más ágil y sencillo hacer un buen cierre de venta a un precio magnífico,

¿sabes por qué?

Porque al comprador le dará mucha confianza que tú tengas todo bien organizado y respondas a las dudas con confianza.

Sé que esta parte de la venta de tu casa, la de reunir papeles es engorrosa, es aburrida y a veces es abrumadora, pero los trámites legales y administrativos asociados a la venta de una vivienda, son inevitables, nos guste o no.

(A ver no estás vendiendo un boli Bic, es lógico)

A lo largo de este artículo te voy a ayudar a montar un buen expediente que te ayudará a vender tu casa rápido, al mayor precio y con seguridad.

Aquí te dejo el listado, más adelante te explico cada punto. No dejes de leerlo porque según las circunstancias necesitarás unos documentos u otros. Y en ocasiones, algunos más que no están en este listado (como en el caso de que la propiedad que vendas sea una vivienda de protección oficial (VPO), pero no quiero liarte.

Vamos a lo esencial:

1. DNI/CIF o Tarjeta de Residencia
2. Cédula de Habitabilidad
3. Recibo del IBI
4. Certificado de Eficiencia Energética
5. Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE)
6. Certificados y Facturas de Instalaciones
7. Certificado Libre de Deudas con la Comunidad
8. Escritura de Propiedad
9. Libro del Edificio
10. Planos del Inmueble
11. Nota Simple
12. Estatutos de la Comunidad
13. Contrato de Arras o Reserva (si lo hay)
14. Poder Notarial

Continúa leyendo y te explico cada trámite con detalle.

¿Puede ser algo más necesario que la necesidad de identificarse?

¿Exactamente quién vende? ¿Quién está detrás del anuncio de Internet publicitando la casa es el propietario, tiene legitimidad para anunciarla, y para venderla?

Obviamente, para poder vender la casa, es necesario que tanto el comprador como el vendedor presenten sus documentos de identidad actualizados.

Si el vendedor es una persona, debe mostrar su DNI (Documento Nacional de Identidad), NIE (número de Identidad de Extranjero) o pasaporte, todo en vigor. Si quien vende es una empresa, necesitará presentar su CIF (Código de Identificación Fiscal).

• ¿Dónde se consigue? Oficina de expedición de documentos de identidad. Normalmente en la sede de la Policía Nacional.
• ¿Cuándo se necesita? En el momento de la firma de la escritura de compraventa.
• ¿Cuánto cuesta? Gratuito para la mayoría de las personas. En algunos casos puede haber tasas administrativas mínimas.

Ojo, se te puede retrasar una operación si los documentos acreditativos de la identidad están caducados, así que revisa la fecha y asegúrate de renovar tus documentos si es necesario.

Este trámite legal es de prioridad máxima.

Este documento acredita que el inmueble es apto para ser habitado y disfrutado como una vivienda.

La cédula de habitabilidad es obligatoria en varias Comunidades Autónomas: Cantabria, Asturias, Cataluña, La Rioja, Murcia, Navarra, Islas Baleares, Comunidad Valenciana y Extremadura.

Existen excepciones, en Cataluña, por ejemplo, no es necesaria para la venta de viviendas de obra nueva o para la transmisión de la propiedad por herencia pero sí para la venta de propiedades de segunda mano.

• ¿Dónde se consigue? Para gestionar la obtención de una cédula de habitabilidad, es necesario contratar a un arquitecto o aparejador colegiado. Este profesional deberá realizar una visita al inmueble para verificar que cumple con los requisitos establecidos por la Comunidad Autónoma. Después de llevar a cabo la inspección, emitirá un certificado que será validado por el Colegio de Arquitectos.

Estos son los pasos que puedes dar si no encuentras la cédula de habitabilidad de tu propiedad:

Contacto con el Ayuntamiento:

El primer paso es contactar con el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Muchas veces, ellos tienen un registro de las cédulas de habitabilidad emitidas y pueden proporcionar una copia.

Consulta en la Comunidad Autónoma:

En algunos casos, la delegación autonómica correspondiente también puede tener registros de las cédulas de habitabilidad emitidas. Es posible solicitar información y una copia a través de sus oficinas.

Servicios Profesionales:

Si no se logra obtener una copia a través de las autoridades locales o autonómicas, se puede contratar a un arquitecto o aparejador colegiado para que realice una nueva inspección y emita un nuevo certificado. Este proceso puede ser necesario para viviendas de segunda mano que hayan cambiado de propietario varias veces y hayan extraviado documentos.

Consultas Online:

Algunos Ayuntamientos y Comunidades Autónomas permiten la solicitud de copias de la cédula de habitabilidad a través de sus sitios web oficiales. Verifica si existe esta opción en el sitio web de tu Ayuntamiento o Comunidad Autónoma.

Archivo del Colegio de Arquitectos:

Si la cédula fue emitida por un arquitecto colegiado, es posible que el Colegio de Arquitectos correspondiente tenga una copia en sus archivos. Ponte en contacto con ellos para verificar esta posibilidad.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que deben abonar todos los propietarios de una vivienda. Gracias a este recibo, el comprador puede confirmar que se está al día del pago.

• ¿Dónde se consigue? Ayuntamiento correspondiente.
• ¿Cuándo se necesita? Antes de proceder con la firma del contrato de compraventa.
• Coste: la solicitud de este documento es gratuita y puedes pedirla online.

Este certificado indica cuánta energía consume la vivienda y cuántas emisiones de CO2 produce en situaciones habituales.

• ¿Dónde se consigue? Lo expide un técnico autorizado después de revisar las instalaciones.
• ¿Cuándo se necesita? Antes de anunciar la venta del inmueble.
• Coste: Entre 100 y 300 euros, dependiendo del tamaño de la propiedad y la tarifa del técnico.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un proceso obligatorio para todos los edificios que han alcanzado una cierta edad.

Normalmente, los edificios de uso residencial plurifamiliar deben pasar la ITE por primera vez cuando cumplan 45 o 50 años de antigüedad, según la Comunidad Autónoma. A partir de la primera inspección, la ITE se debe realizar cada 10 años.

• ¿Dónde se consigue? A través de un técnico autorizado o en el ayuntamiento correspondiente.
• ¿Cuándo se necesita? Antes de la venta, especialmente si el edificio tiene más de 45 o 50 años.
• Coste: Varía, generalmente entre 200 y 500 euros.

El comprador debe estar informado sobre la condición de los servicios básicos del inmueble. Esto incluye proporcionar los documentos de instalación del agua y la electricidad, y el certificado de la instalación de gas si el edificio tiene este suministro. Además, es recomendable entregar las facturas correspondientes a estos servicios.

• ¿Dónde se consigue? En las compañías suministradoras de agua, electricidad, y gas.
• ¿Cuándo es requerido? Antes de formalizar la escritura de compraventa.
• Coste: Gratuito, pero puede haber costes administrativos mínimos.

Este documento certifica que no hay pagos pendientes a la comunidad de propietarios por parte de la vivienda. Es indispensable para completar la venta y debe ser solicitado al administrador o secretario de la comunidad.

• ¿Dónde se consigue? Si el edificio tiene un Administrador de la Propiedad, él puede encargarse de preparar este documento.

 

Alternativamente, puede ser generado directamente por algún miembro de la comunidad. El documento debe estar firmado por el secretario de la comunidad de propietarios y ratificado por el presidente.

 

• ¿Cuándo se necesita? Antes de la firma de la escritura de compraventa.
• Coste: Generalmente gratuito si lo emite la comunidad, pero puede costar entre 35 y 50 euros si lo gestiona un administrador de fincas.

Si has aportado la nota simple, generalmente no es imprescindible presentar la escritura de la propiedad original al notario. Sin embargo, en ocasiones, los fedatarios públicos pueden tener dudas después de leer la nota simple y solicitar la antigua escritura para aclaraciones adicionales.

Por esta razón, es muy recomendable llevar siempre la escritura de propiedad a la celebración de la compraventa.

Si se realiza una compraventa mediante contrato privado, no es estrictamente necesario presentar la escritura de propiedad original. No obstante, la parte compradora asume un riesgo significativo si no revisa y entiende completamente el contenido de la nota simple y la escritura.

Por esta razón, es prudente tener la escritura de propiedad disponible durante cualquier negociación de compraventa, asegurando que todas las partes comprendan plenamente los términos y la situación legal del inmueble.

Es un documento habitual en el caso de las viviendas de nueva construcción, ya que recoge todo el archivo y registro del historial de incidencias técnicas, jurídicas y administrativas del edificio. Informa sobre el uso de los espacios del edificio, si se han ejecutado obras de reforma, reparación o habilitación, si se cumplen con las obligaciones de la comunidad y la situación de los servicios y suministros.

• ¿Dónde se consigue el Libro del Edificio?

Obra nueva: El promotor debe entregarlo al propietario o comunidad de propietarios al recibir el inmueble.

Edificios existentes:La comunidad de propietarios es responsable de su elaboración y mantenimiento.

• ¿Cuándo se podría necesitar? Siempre

Es obligatorio para todos los edificios, tanto de obra nueva como existentes, aun así nadie lo pide normalmente cuando lo que se vende es una propiedad de segunda mano.

• ¿Para qué sirve?

1. 1. Para conocer las características, historial y obligaciones del edificio.
   2. Para documentar las intervenciones realizadas en el inmueble.
   3. Para informar a compradores o inquilinos sobre el estado del edificio.

• ¿Dónde conseguirlo al comprar una vivienda de segunda mano?

1.Solicitarlo al vendedor:

El vendedor está legalmente obligado a proporcionarte el Libro del Edificio junto con los demás documentos de la vivienda.

Si no lo tiene, debe gestionarlo y entregártelo antes de firmar el contrato de compraventa.

2. Comunidad de propietarios:

Si el vendedor no te entrega el Libro, puedes pedirlo a la comunidad de propietarios.

La comunidad debe mantenerlo actualizado y ponerlo a disposición de los propietarios.

3.Elaborar un nuevo Libro del Edificio:

Si ni el vendedor ni la comunidad pueden proporcionarte el Libro del Edificio, puedes contratar a un profesional para que lo elabore.

Este proceso puede ser costoso, pero es necesario para asegurar tu derecho a la información sobre el inmueble.

• ¿Cuánto cuesta?

Obra nueva: Incluido en el precio de la vivienda.

Edificios existentes: Varía según el tamaño y complejidad del edificio. Suele oscilar entre 600 € y 2.000 €.

Ofrecer los planos de la vivienda puede ser una excelente estrategia de venta, ya que estos documentos detallan la distribución de los espacios y especifican los materiales utilizados.

• ¿Dónde se consigue? Constructor o promotor de la vivienda.
• ¿Cuándo se necesita? Especialmente en el caso de viviendas nuevas.
• ¿Cuánto cuesta? Generalmente gratuito.

No es obligatorio, pero es muy común que el comprador lo solicite.

La nota simple es un documento fundamental emitido por el Registro de la Propiedad que brinda una amplia gama de información sobre la vivienda.

Este informe detalla quién es el propietario actual del inmueble, ofreciendo así una seguridad adicional al comprador.

Además, proporciona información sobre la superficie y distribución del inmueble, lo cual es básico para evaluar si la propiedad cumple con las expectativas del comprador.

La nota simple también indica si el inmueble está libre de cargas, es decir, si tiene hipotecas, embargos u otras deudas pendientes que podrían afectar la transacción. Esto es vital para el comprador, ya que garantiza que no heredará problemas financieros asociados a la propiedad.

Asimismo, el documento incluye detalles sobre las propiedades colindantes, lo que puede ser importante para conocer el entorno y las características adicionales que pueden influir en la decisión de compra.

Además de estos aspectos, la nota simple puede contener otra información relevante, como restricciones de uso o servidumbres que puedan afectar el disfrute del inmueble.

En resumen, aunque no sea obligatorio presentar la nota simple, su obtención y revisión son pasos recomendables para asegurar una compra informada y segura.

• ¿Dónde se consigue? Puedes obtenerla presencialmente en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la vivienda, o bien puedes solicitarla en el Registro de la Propiedad online.
• ¿Cuándo se necesita? Siempre con anterioridad al momento de la firma ante notario de la escritura de compraventa.
• ¿Cuánto cuesta? Aproximadamente 9 euros si la solicitas online, si acudes personalmente tardan unos días más en aportártela y es más económica.

Si el inmueble no es de tipo unifamiliar, es aconsejable facilitar la adaptación del futuro propietario a su comunidad de vecinos. Entre los documentos que debe entregar el vendedor de una vivienda nueva está toda la información sobre la comunidad, incluyendo sus estatutos y la información relativa a las últimas juntas.

• ¿Dónde se consigue? Solicítala en la administración de fincas contratada por el edificio o bien directamente a tus vecinos. Deber firmarla el secretario y el documento debe de estar aprobado por el presidente o presidenta de la comunidad.
• ¿Cuándo se necesita? Antes de la venta, especialmente si el comprador lo solicita.
• ¿Cuánto cuesta? Generalmente gratuito.

En el caso de que exista un contrato previo a la propia compraventa de la vivienda, también es necesario presentarlo ante el notario que dará fe de la operación.

• ¿Dónde se consigue? Abogado, notario, agencia inmobiliaria.
• ¿Cuándo se necesita? Antes de la firma de la escritura de compraventa.
• ¿Cuánto cuesta? Puede haber costes legales o notariales.

En caso de que el vendedor no pueda presentarse en la notaría para la firma del contrato de compraventa, es necesario que otorgue un poder notarial a otra persona para que actúe en su nombre.

• ¿Dónde se consigue? En la notaría.
• ¿Cuándo se necesita? Si el vendedor no puede estar presente durante la firma de la escritura de compraventa.
• ¿Cuánto cuesta? Entre 30 y 60 euros.

Candelaria y Manuel han decidido separarse después de 20 años de matrimonio y tienen que vender su casa en Tenerife. En tal caso, deberán aportar:

Sentencia de Divorcio o Separación:
Indica los términos del divorcio o separación. ¿Dónde se consigue? En el juzgado de familia que dictó la sentencia. ¿Cuándo se necesita? Al iniciar el trámite de venta de la vivienda, ya que en ella se establece cómo se repartirá la propiedad.Coste: Variable según el juzgado, pero suele rondar entre los 200€ y los 400€.

Convenio Regulador:
Establece las condiciones del divorcio, incluyendo la distribución de bienes.¿Dónde se consigue? Se puede redactar con la ayuda de un abogado y presentarse en el juzgado de familia para su ratificación. ¿Cuándo se necesita? Si los cónyuges han llegado a un acuerdo sobre la distribución de la vivienda, se puede presentar el convenio regulador en lugar de la sentencia de divorcio o separación. Coste: Variable según el abogado, pero suele rondar entre los 300 € y los 600 €.
Acuerdo de Ambos Cónyuges o Autorización Judicial: Necesario si uno de los cónyuges no está de acuerdo con la venta. ¿Dónde se consigue? El acuerdo de ambos cónyuges se puede redactar con la ayuda de un abogado y firmar ante notario. La autorización judicial se solicita en el juzgado de primera instancia. ¿Cuándo se necesita? Si uno de los cónyuges se opone a la venta, se necesitará un acuerdo formal o una autorización judicial para poder vender la vivienda.

• ¿Cuánto cuesta? Variable según el abogado o el juzgado, pero suele rondar entre los 400 € y los 800 €.

Imagina que Rosa ha heredado un apartamento en Las Palmas de Gran Canaria de su tía abuela. Para vender la propiedad, Rosa necesitará:

Escritura de aceptación de herencia:

Confirma que ha aceptado la herencia y es la propietaria legal del inmueble.

• ¿Dónde se consigue? En un notario.
• ¿Cuándo se necesita? Tras aceptar la herencia, para poder realizar cualquier trámite relacionado con la propiedad, como la venta.
• Coste: Variable según el notario y el valor de la herencia.

Certificado de defunción del anterior propietario:

Necesario para demostrar que la propiedad ha sido heredada.

• ¿Dónde se consigue? En el Registro Civil del municipio donde se produjo el fallecimiento.
• ¿Cuándo se necesita? Al iniciar el trámite de venta de la vivienda, para demostrar que la propiedad ha sido heredada.
• Coste: es gratis.

Último testamento y certificado de últimas voluntades:

Demuestra que es la heredera legítima.

• ¿Dónde se consigue? En el notario donde se otorgó el testamento o en el Archivo General de Protocolos.
• ¿Cuándo se necesita? Si el fallecido dejó testamento, para demostrar que eres la heredera legítima de la vivienda.
• Coste: Variable según el notario o el Archivo General de Protocolos.

Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones:

Acredita que ha pagado los impuestos correspondientes a la herencia.

• ¿Dónde se consigue? En la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).
• ¿Cuándo se necesita? Tras aceptar la herencia, para poder vender la vivienda sin problemas fiscales.
• Coste: Variable según el valor de la herencia.

Si hay varios herederos:

Todos deben estar de acuerdo en la venta y firmar los documentos necesarios. En caso de poner la propiedad en manos de una inmobiliaria todos los nuevos propietarios de la vivienda deben firmar el encargo de venta.

Tomás, residente en La Laguna, quiere vender su casa que aún tiene una hipoteca pendiente. Necesitará:

Certificado de deuda de la hipoteca:

También conocido como certificado de amortización o certificado de situación de deuda. Este documento lo emite el banco y certifica el importe pendiente de la hipoteca.

Es importante solicitar el certificado antes de vender la vivienda para conocer el saldo exacto del préstamo y poder informar correctamente al comprador.

Autorización del banco:

En ciertos casos, se necesita obtener autorización para proceder con la venta de una propiedad.

• ¿Cuándo se necesita?

1.  Situaciones donde la propiedad es vendida por tutores legales de menores o personas con discapacidad mental.
2. Ventas de propiedades bajo el régimen de gananciales que requieren el consentimiento de ambos cónyuges.
3. Ventas de propiedades heredadas que necesitan el acuerdo de todos los herederos o autorización judicial.
4. Propiedades con hipoteca que requieren la autorización del banco.
5. Propiedades con cargas o gravámenes que necesitan la autorización de los acreedores.
6. Propiedades vinculadas a procesos judiciales que requieren autorización judicial.
7. Propiedades pertenecientes a entidades públicas, organizaciones religiosas o fundaciones que necesitan permisos específicos de las autoridades competentes.

• Coste: Variable según la entidad bancaria, pero suele rondar entre los 50€ y los 100€.

Copia del contrato de hipoteca:

Es útil para cualquier aclaración que pueda surgir durante la transacción.

• ¿Dónde se consigue? Se debe solicitar una copia del contrato de hipoteca en la entidad bancaria donde se formalizó el préstamo.
• ¿Cuándo se necesita? Es útil tener una copia del contrato de hipoteca a mano durante el proceso de venta de la vivienda, ya que puede ser necesaria para cualquier aclaración o consulta que surja durante la transacción.
• Coste: La copia del contrato de hipoteca suele entregarse gratuitamente al cliente al momento de formalizar el préstamo.

•  

Imagine que una empresa constructora con sede en Santa Cruz de Tenerife quiere vender uno de sus edificios de oficinas. Necesitarán:

Escritura de constitución de la empresa:

Demuestra que la empresa está legalmente constituida. Normalmente las empresas cuentan con este documento y lo pueden aportar inmediatamente sin coste.

• ¿Dónde se consigue? En el Registro Mercantil de la provincia donde se constituyó la empresa.
• ¿Cuándo se necesita? Al iniciar el proceso de venta de la empresa, para demostrar su constitución legal y la titularidad de los activos.
• Coste: Variable según el capital social de la empresa y la comunidad autónoma.

Certificado de acuerdo de la junta de accionistas:

Aprobación de la venta por parte de los accionistas. En condiciones normales la empresa cuenta con originales y copias que puede aportar.

• ¿Dónde se consigue? Se debe solicitar en la empresa y emitirlo tras la celebración de una junta de accionistas donde se vote y apruebe la venta.
• ¿Cuándo se necesita? Es fundamental para demostrar que la venta cuenta con el consentimiento de los accionistas, quienes son los propietarios de la empresa.
• Coste: Variable según la empresa y el notario que lo emita (en caso de que en el momento de la venta todavía no hayan realizado este trámite).

Poderes Notariales:

Si la venta es realizada por representantes de la empresa, se necesitan los poderes notariales correspondientes.

• ¿Dónde se consigue? En una notaría.
• ¿Cuándo se necesita? Si la venta no es realizada directamente por los administradores o socios de la empresa, se necesitan poderes notariales que otorguen la representación legal a las personas designadas para gestionar la venta.
• Coste: Variable según el notario y el número de personas autorizadas.

Acta de Administrador:

Documento que certifica las decisiones y autorizaciones del administrador de la empresa en relación con la venta del inmueble.

• ¿Dónde se consigue? Se debe solicitar en la empresa y emitirlo tras la decisión del administrador o del consejo de administración.
• ¿Cuándo se necesita? Es necesario para demostrar que la venta cuenta con el visto bueno del administrador o del consejo de administración, quienes tienen la responsabilidad legal de la empresa.
• Coste: Variable según la empresa y el notario que lo emita. En cualquier caso, las empresas suelen contar con este documento y no hay que solicitarlo de nuevo, solo deben aportarlo.

En el caso de que Ana, quien tiene un familiar bajo tutela en Las Palmas, quiera vender la propiedad de este familiar, necesitará:

Resolución Judicial de Tutela:

Documento que acredita la tutela legal sobre la persona.

• ¿Dónde se consigue? En el juzgado de primera instancia del domicilio de la persona tutelada.
• ¿Cuándo se necesita? Es fundamental para demostrar la condición legal del tutor y su capacidad para actuar en nombre de la persona tutelada en la venta de la vivienda.
• Coste: Variable según el juzgado, pero suele rondar entre los 200€ y los 400€.

Autorización judicial:

En algunos casos, es necesario obtener una autorización judicial para proceder con la venta.

• ¿Cuándo se necesita? La autorización judicial es necesaria en las siguientes situaciones:
  • Si el valor de la vivienda supera un determinado umbral establecido por la ley.
  • Si la venta implica la reinversión del dinero en otra propiedad o en otros activos.
  • Si existen otros familiares o interesados que podrían objetar la venta.
  • Si la persona tutelada tiene otras propiedades o patrimonio importante.
• Coste: Variable según el juzgado, pero suele rondar entre los 300€ y los 600€.

Informe nédico:

Puede ser requerido para demostrar la incapacidad y la necesidad de tutela.

• ¿Qué es? Un documento emitido por un médico que evalúa la condición física o mental de la persona tutelada y determina si requiere tutela legal.
• ¿Dónde se consigue? En un centro médico o en un hospital acreditado.
• ¿Cuándo se necesita? Puede ser requerido por el juez o por el tutor para demostrar la necesidad de tutela y justificar la venta de la vivienda como medida beneficiosa para la persona tutelada.
• Coste: Variable según el médico o centro médico que lo emita.

Imagina a John, un británico que posee una hermosa villa en Lanzarote, y está decidido a venderla para mudarse a la campiña francesa. Como extranjero no residente, John debe estar al tanto de ciertos detalles y diferencias fiscales en comparación con los ciudadanos españoles.

Imagina a John, un británico que posee una hermosa villa en Lanzarote, y está decidido a venderla para mudarse a la campiña francesa. Como extranjero no residente, John debe estar al tanto de ciertos detalles y diferencias fiscales en comparación con los ciudadanos españoles.

Plusvalía Municipal

John se encuentra con María, una agente inmobiliaria local, quien le explica que tanto él como cualquier residente español deben pagar la plusvalía municipal. Este impuesto, que se calcula sobre el incremento del valor del terreno desde que se adquirió hasta su venta, no discrimina entre residentes y no residentes. Ambos tienen la misma obligación fiscal.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Sin embargo, cuando se trata del IRPF, John enfrenta una particularidad. María le explica que, si bien todos deben tributar por los beneficios obtenidos de la venta de una vivienda, los no residentes como él tienen una retención del 3% sobre el precio de venta.

En el día de la firma de la escritura de compraventa, John observa cómo se practica esta retención. A pesar de que la cantidad retenida parece considerable, María le asegura que tiene derecho a solicitar su devolución posteriormente si la tributación final resulta ser inferior al 3%.

Esta noticia tranquiliza a John, quien se asegura de guardar todos los documentos necesarios para realizar la solicitud.

Con estos conocimientos y la ayuda de María, John puede avanzar en la venta de su villa, sabiendo que está cumpliendo con todas las obligaciones fiscales y aprovechando los recursos disponibles para no pagar más de lo debido

Tener todos los trámites legales bajo control optimiza el proceso de venta, evita retrasos innecesarios y genera confianza en los compradores. A continuación, contamos algunos ejemplos ilustrativos en diferentes municipios de Tenerife:

Ejemplo 1: retraso por DNI caducado

Imagina que Ana y Carlos estaban listos para vender su casa en Santa Cruz de Tenerife. Todo parecía ir bien hasta que, el día de la firma, el notario se dio cuenta de que el DNI de Carlos estaba caducado.

Aunque parecía un detalle menor, este descuido retrasó la operación varios días, enfadando al comprador que tenía que dejar su piso de alquiler. La situación se complicó y la confianza entre ambas partes se resintió.

Ejemplo 2: falta del Certificado de Eficiencia Energética

Sonia quería vender su piso en La Laguna y encontró un comprador interesado rápidamente. Sin embargo, al no tener el Certificado de Eficiencia Energética listo, el comprador se mostró reticente y decidió buscar otras opciones. Sonia perdió una venta potencialmente lucrativa y tuvo que apresurarse para obtener el certificado, lo que le costó tiempo y dinero adicionales.

Ejemplo 3: Problemas con el certificado de estar libre de deudas con la comunidad

Javier estaba vendiendo su chalet en Puerto de la Cruz. Todo iba sobre ruedas hasta que se descubrió que no había solicitado el Certificado Libre de Deudas con la Comunidad. Esto generó desconfianza en el comprador, quien empezó a sospechar de otras posibles irregularidades.

Lo peor es que este retraso suponía un sobrecoste para Javier, que ya había tenido que dejar su piso de alquiler porque ese mismo día su casero lo estaba vendiendo.

Aunque finalmente se solucionó, el proceso se alargó y Javier tuvo que aceptar una rebaja en el precio de venta.

1. Fijar el Precio de la Vivienda

Justo después del subidón de adrenalina de una compraventa, cuando parecía que todo había acabado, resulta que otra fase de trámites legales y administrativos justamente acaba de empezar.

Tras la firma de la escritura de compraventa de una vivienda en España, tanto el comprador como el vendedor deben realizar una serie de trámites legales para completar la transacción de manera satisfactoria y evitar problemas futuros.

A continuación te detallo los trámites que debe realizar cada parte, indicando la administración donde se realizan, el procedimiento a seguir y el plazo para realizarlos:

Imaginemos a Pedro, quien vendió su casa en La Orotava un lunes. Al día siguiente, martes, decidió aprovechar que tenía que hacer unos recados en el pueblo y se acercó al ayuntamiento para presentar la plusvalía municipal.

Pedro realizó la presentación de la plusvalía junto con la escritura de compraventa, su DNI y el recibo del IBI.

Aunque podía haber realizado este trámite online entrando en la web del ayuntamiento con su certificado digital, Pedro prefirió hacerlo en persona. En el ayuntamiento le explicaron que no le cobrarían inmediatamente, pero que con presentar la documentación en plazo, todo estaba correcto y ya le notificarían el cobro más adelante.

 

• Administración: Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda.
• Plazo: 30 días naturales desde la firma de la escritura de compraventa.

PROCEDIMIENTO

El paso previo es reunir la siguiente documentación que debes aportar:

• Escritura de compraventa.
• Copia del DNI del vendedor.
• Recibo del IBI del año en curso.
• Valor catastral de la vivienda.
• Forma de cálculo que eliges del impuesto (hay dos). Y una simulación (opcional pero muy recomendable).

 

1. Solicitar el formulario de autoliquidación: El formulario se puede obtener en la sede electrónica del ayuntamiento correspondiente o en las oficinas municipales de atención al ciudadano.
2. Rellenar el formulario: Se debe completar el formulario con los datos de la transmisión del inmueble, la información del terreno y los valores catastrales.
3. Calcular la Plusvalía: Se debe aportar el cálculo de la Plusvalía. El vendedor puede acogerse a varios métodos para calcularlo. Algunos Ayuntamientos cuentan con simuladores en su web.
4. Presentar el formulario
5. Pagar el impuesto cuando el Ayuntamiento emita la orden de cobro.

 

En cuanto se firmó la compraventa, el agente la ayudó a gestionar la cancelación y le mandó el documento que lo probaba, el cual Ana aportó a la parte compradora.

• Administración: Entidad bancaria donde se encuentra la hipoteca.
• Plazo: Lo antes posible tras la liquidación del importe total del préstamo.
• Procedimiento:
  1. El vendedor debe solicitar la cancelación de la hipoteca al banco una vez que haya liquidado el importe total del préstamo.
  2. El banco emitirá un certificado de deuda cero.
  3. El vendedor debe presentar la escritura de compraventa, el certificado de deuda cero y una copia de su DNI en el banco para solicitar la cancelación de la hipoteca.

• ¿Cuándo se necesita? Pago total del préstamo, venta de la vivienda, dación en pago o herencia.

  Trámite de cancelación.

  1. Solicitar al banco.
  2. Conseguir el certificado de deuda cero.
  3. Liquidar gastos de cancelación.
  4. Firmar escritura de cancelación ante notario.
  5. Presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para que sea registrada.
• Coste:

1. Honorarios notariales: La elaboración de la escritura de cancelación de hipoteca conlleva un coste por parte del notario. Este coste está regulado y varía en función del importe del préstamo hipotecario, pero suele oscilar entre los 450€ y los 900€.
2. Arancel del Registro de la Propiedad: La inscripción de la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad también tiene un coste, que se establece en función del valor catastral del inmueble. Este arancel suele rondar los 200€.
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): El IAJD es un impuesto que grava la formalización de determinados actos jurídicos, como la cancelación de una hipoteca. El tipo impositivo del IAJD varía en función de la comunidad autónoma, pero suele estar entre el 0,5% y el 1% del valor del préstamo hipotecario.

Gastos adicionales:

• Gestoría: Si se desea contratar una gestoría para que se encargue de los trámites de cancelación de la hipoteca, habrá que asumir un coste adicional. Este coste suele variar entre los 300€ y los 600€, dependiendo de la complejidad de la gestión.
• Comisión por cancelación anticipada: Algunas entidades bancarias cobran una comisión por cancelar la hipoteca antes del vencimiento del plazo pactado. Esta comisión puede ser un porcentaje del capital restante o una cantidad fija.

Otros gastos:

• Tasas del ayuntamiento: En algunos casos, puede haber que pagar una tasa al ayuntamiento por la cancelación de la hipoteca. Esta tasa suele ser de importe bajo.
• Gastos de desplazamiento: Si hay que desplazarse a la notaría o al Registro de la Propiedad, habrá que tener en cuenta los gastos de transporte.

En total, el coste de cancelar una hipoteca suele oscilar entre los 1.000€ y los 2.000€.

Es importante tener en cuenta que los costes mencionados son aproximados y pueden variar en función de cada caso concreto.

Para obtener un presupuesto preciso, se recomienda consultar con la entidad bancaria que concedió la hipoteca, con un notario o con un gestor especializado en cancelaciones hipotecarias.

Seguimos con los trámites legales y administrativos, que parecen no acabar nunca. Te pongo un ejemplo:

• Administración: Compañía de seguros donde se encuentra el seguro de hogar.
• Plazo: Lo antes posible tras la venta de la vivienda.
• Procedimiento:
  1. El vendedor debe solicitar la cancelación del seguro de hogar a la compañía de seguros una vez que haya vendido la vivienda.
  2. La compañía de seguros solicitará la documentación necesaria para proceder a la cancelación del seguro.
  3. El vendedor debe presentar la escritura de compraventa y una copia de su DNI en la compañía de seguros para solicitar la cancelación del seguro.

• Administración: Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).
• Plazo: En la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
• Procedimiento:
  1. El vendedor debe declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda en su declaración de la renta del año en curso que se realiza siempre el año siguiente.

• Administración: Oficina de Hacienda correspondiente al domicilio del vendedor.
• Plazo: 30 días naturales desde la firma de la escritura de compraventa.
• Procedimiento:
  1. El vendedor debe presentar el Modelo 600, junto con la siguiente documentación:
     • Escritura de compraventa.
     • Copia del DNI del vendedor y comprador.
     • Recibo del IBI del año en curso.
     • Valor catastral de la vivienda.
     • Certificado de eficiencia energética.
  2. El vendedor debe pagar el ITP en el plazo de 30 días naturales desde la firma de la escritura de compraventa.
  3. El vendedor puede solicitar la devolución del ITP si ha comprado otra vivienda en España en el plazo de un año.

• Administración: Compañías de suministro de agua, luz y gas.
• Plazo: Lo antes posible tras la adquisición de la vivienda.
• Procedimiento:
  1. El comprador debe solicitar el cambio de titularidad de los suministros a su nombre una vez que haya adquirido la vivienda.
  2. Para ello, deberá presentar la siguiente documentación en cada compañía:
     • Escritura de compraventa.
     • Contrato de suministro actual.
     • Copia del DNI del comprador.

• ¿Con quién lo tramita?: Compañía de seguros elegida por el comprador.
• Plazo: Lo antes posible tras la compra de la vivienda.
• Procedimiento:
  1. El comprador debe elegir una compañía de seguros y solicitar un presupuesto para un seguro de hogar.
  2. Una vez elegido el seguro, el comprador debe firmar el contrato y pagar la prima.
  3. El comprador debe presentar la escritura de compraventa y una copia de su DNI en la compañía de seguros para contratar el seguro.

Eres nuevo en la comunidad, es muy probable que desees paz y armonía, aunque mantengas tus distancias es conveniente entrar con buen pie. No olvides que un gesto amable, como pasarse a saludar, va a facilitar tu integración en la comunidad.

Te cuento cómo integrarte en tu comunidad de vecinos.

1. Comunicar el cambio de titularidad de la vivienda. Es fundamental para que se te facturen los gastos de comunidad y puedas ejercer tu derecho a voto en las reuniones. Este trámite se puede hacer mediante un escrito dirigido al presidente de la comunidad o al administrador de fincas, acompañado de una copia de la escritura de compraventa.
2. Asistir a la próxima reunión de la comunidad de vecinos. Participar en las reuniones es una excelente manera de conocer a tus vecinos, familiarizarte con las normas de la comunidad y contribuir a la toma de decisiones. Si no puedes asistir, puedes delegar tu voto en otro propietario o en el administrador de fincas.
3. Solicitar una copia de los estatutos de la comunidad. Estos documentos detallan las normas de convivencia, los derechos y obligaciones de los propietarios, y el funcionamiento de la comunidad.
4. Ponerse en contacto con el administrador de fincas. El administrador te informará sobre los gastos de comunidad, las obras en curso o previstas, y cualquier otro asunto relevante para la comunidad.
5. Ofrecer tu colaboración para la comunidad. Puedes participar en actividades comunitarias o aportar tus habilidades y conocimientos.

Los documentos necesarios incluyen la escritura de compraventa, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, el certificado de estar libre de cargas, y las últimas facturas de los servicios básicos. También necesitarás el contrato de arras y otros documentos específicos dependiendo de tu situación.

Para vender una propiedad en España, necesitas seguir varios trámites esenciales.

Estos incluyen obtener el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad (si es obligatoria en tu comunidad).

Además, debes reunir documentos como la nota simple registral, la escritura de compraventa, el certificado de estar libre de cargas de la comunidad, acreditar que los suministros están correctamente abonados y en caso de que la casa que vendes esté hipotecada tienes que pedirle al banco un certificado de deuda para que se pueda liquidar la hipoteca.

El vendedor debe presentar la escritura de propiedad, la nota simple registral, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado de deudas con la comunidad, los últimos recibos del IBI y el contrato de arras.

 

Para vender tu casa, primero debes evaluar el mercado, preparar la documentación necesaria (certificado energético, cédula de habitabilidad, entre otros), y considerar la ayuda de un agente inmobiliario. También deberás preparar tu casa para las visitas y definir una estrategia de marketing

Los pasos son: fijar el precio, anunciar la venta, obtener la nota simple del registro de la propiedad, tener al día el último recibo del IBI, obtener el certificado de deudas con la comunidad, obtener el certificado de eficiencia energética, mostrar la casa, negociar con el comprador final, realizar el contrato de arras y firmar en notaría.

Para vender un piso de particular a particular, asegúrate de tener todos los documentos en regla, preparar la casa para las visitas, fijar un precio competitivo, y promocionarla de manera efectiva. Considera utilizar plataformas online y redes sociales para llegar a más compradores potenciales.

Vender un piso entre particulares implica reunir todos los documentos necesarios, firmar un contrato de arras, obtener el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, y gestionar la escritura de compraventa ante notario. Es crucial asegurarse de que todos los impuestos y cargas estén pagados.

Para vender una casa heredada, necesitas la escritura de aceptación de herencia y asegurarte de que el Impuesto de Sucesiones esté pagado. También debes tener todos los documentos habituales para la venta de propiedades, como el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad.

Si decides vender sin inmobiliaria, asegúrate de tener toda la documentación en regla, fijar un precio adecuado, preparar la casa para las visitas, y promocionarla de manera efectiva. Puedes utilizar plataformas online y redes sociales para llegar a más compradores.

Las inmobiliarias suelen pedir la escritura de la propiedad, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, el certificado de estar libre de cargas, y las últimas facturas de los servicios básicos. También solicitarán un contrato de exclusividad o de mandato para gestionar la venta.

El vendedor debe presentar varios documentos, como la escritura de compraventa, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, el certificado de estar libre de cargas, y las últimas facturas de los servicios básicos (agua, luz, gas).

Debes llevar al notario la escritura de compraventa, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad (si es necesaria), el certificado de estar libre de cargas, y las últimas facturas de los servicios básicos. También necesitarás el contrato de arras si has firmado uno previamente.

El vendedor debe cubrir varios gastos, como la plusvalía municipal, los gastos de notaría y registro, el certificado de eficiencia energética, y las comisiones de la inmobiliaria si la has contratado. Es importante tener en cuenta estos costos al calcular el precio de venta.

El vendedor debe pagar la plusvalía municipal y declarar la ganancia patrimonial en su declaración de la renta.

El vendedor debe proporcionar toda la documentación necesaria, asegurar que la propiedad está libre de cargas y gravámenes, y pagar los impuestos correspondientes.

Normalmente, es el comprador quien solicita y paga la nota simple del Registro de la Propiedad, aunque esto puede ser negociado entre ambas partes.

El importe a pagar a Hacienda depende de la ganancia patrimonial obtenida y la legislación vigente. Se debe tributar en el IRPF por la ganancia obtenida en la venta.

Los impuestos a pagar son la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial.

Necesitas la escritura de propiedad, la nota simple registral, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado de deudas con la comunidad, los últimos recibos del IBI y el contrato de arras.

La tasación de la vivienda en La Graciosa, la isla menos poblada de Canarias, presenta características únicas debido a su entorno natural y su estatus como reserva marina. Esta exclusividad puede influir de manera significativa en el valor de las propiedades.

Las escrituras originales se entregan una vez se ha firmado la compraventa ante notario y se han liquidado todos los impuestos correspondientes.

Destaca los puntos fuertes de la vivienda, proporciona información detallada y precisa, y muestra la propiedad en su mejor estado posible.

Necesitas establecer el precio de la vivienda, publicitar la venta, reunir toda la documentación requerida, organizar visitas para posibles compradores, negociar los términos con el comprador, firmar un contrato de arras y finalizar el proceso en la notaría.

Debes conocer los trámites legales y la documentación necesaria, preparar la vivienda para las visitas, fijar un precio adecuado

Ministerio de Vivienda:

Consejo General del Notariado

Federación Española de Municipios y Provincias (FECAM)

Registradores de España

Catastro

Vender una casa en España en 2024 requiere seguir una serie de trámites legales y administrativos que garantizan una transacción exitosa y libre de problemas. Esta guía ha detallado la documentación necesaria y los pasos a seguir, desde la fijación del precio hasta la firma en notaría, incluyendo particularidades como la venta en caso de herencia, divorcio o con hipoteca.

Además, se han abordado las diferencias fiscales que afectan a los vendedores extranjeros, como la retención del 3% sobre el precio de venta en el IRPF. Conocer y cumplir con estos requisitos no solo facilita el proceso de venta, sino que también protege los intereses de ambas partes involucradas, asegurando una transacción transparente y justa.

Con una preparación adecuada y el asesoramiento correcto, puedes vender tu propiedad de manera eficiente y segura. Siguiendo estos pasos y asegurándote de tener toda la documentación necesaria, podrás evitar complicaciones y asegurar una venta exitosa.

Recuerda que la información proporcionada en este post es de carácter general y no reemplaza la consulta y contraste de información con otros profesionales especializados.

Te recomiendo  hablar con la entidad bancaria que otorgó la hipoteca o con un abogado o gestor para obtener información precisa y actualizada sobre el proceso de cancelación de hipotecas en tu caso específico.

¿Estás listo para vender tu vivienda? Contacta con nosotros para obtener más información y comenzar el proceso de venta hoy mismo.»

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