La titularidad catastral tiene un trasfondo que, en ocasiones, genera mucho dolor y sufrimiento, entre vecinos y también rupturas en algunas familias.

La caja de los truenos suele destaparse que en el momento de poner en venta una propiedad, al revisar la documentación.

De pronto, sin esperarlo, uno de los familiares se da cuenta de que algo no concuerda y observa que en las escrituras privadas o en las registradas en el Registro de la Propiedad, otra persona o personas constan como propietarios, al margen de lo que diga el Catastro.

Da igual que lleves 50 años pagando la contribución al Ayuntamiento.

Da igual que la familia lleve toda la vida allí.

Si quieres vender la propiedad tiene que haber concordancia. Hay que demostrar quién ostenta la propiedad dominical realmente, quién es o quienes son los auténticos dueños.

Y si te preguntas qué tiene más peso, lo que dice el Catastro o lo que dice el Registro de la Propiedad, precisamente eso es lo que te quiero aclarar.

En cualquier caso, tranquilidad. Todo tiene solución en esta vida, salvo eso que tú y yo sabemos y que no voy a nombrar.

Brindemos por la vida y porque con paciencia y trabajo darás con la solución a tu problema, ya verás.

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La titularidad catastral es la identificación del propietario de un inmueble según el Catastro Inmobiliario.

La falta de actualización puede acarrear complicaciones y errores en la gestión de propiedades, así que es esencial mantenerla actualizada para evitar problemas legales y fiscales, especialmente si en un momento dado tomas la decisión de poner en venta tu propiedad.

Recuerda mantener la documentación de tu casa al día y acudir al Catastro para corregir posibles errores, informando puntualmente de cualquier cambio relacionado con la titularidad catastral.

Sé que es posible que te resulte engorroso hacer este tipo de gestiones, pero no sabes lo importante que es que todo esté al día para una gestión adecuada de los bienes inmuebles.

En el Catastro Inmobiliario, «titular catastral» puede ser la persona, ya sea física o jurídica, que está registrada como titular catastral, es aquella que posee uno de los siguientes derechos sobre la totalidad o una parte de un inmueble: el derecho de propiedad plena o una forma menos plena o reducida de la propiedad.

Pues básicamente porque hay muchas personas que creen firmemente que por constar como titulares de una propiedad en el catastro y viven tranquilos pensando que son los dueños de la misma de forma indiscutible. Sintiéndolo mucho, tengo que decirte que, si pensabas así, es una falsa creencia.

Si es este tu caso y no hay concordancia ente catastro y registro en una propiedad muy antigua, es posible, puedas demostrar que el fallo está en Registro y no en Catastro, pero te adelanto que no será, un trámite rápido, tendrás que aportar la documentación pertinente, perseverar y puede que incluso, llegar a tribunales.

Te pongo en contexto:

La falta de coordinación entre administraciones y el hecho de que muchas propiedades no cuenten con escrituras ni estén registradas, ha generado y seguirá generando numerosos conflictos.

Estos conflictos a menudo terminan en tribunales o con una situación de lo que yo llamo ”dejar pasar”, esto es: sabemos esto no está bien, pero miremos para otro lado.

El problema llega años después, cuando entran en juego los herederos que están convencidos de que la propiedad es de ellos, mientras el vecino colindante se acerca con paso firme agitando en alto una escritura antigua y diciendo que de eso nada, que los dueños legítimos de la propiedad son ellos. Mal.

Como Asesora Inmobiliaria en Tenerife, encuentro este tipo de conflictos de forma recurrente, especialmente en el campo, en zonas de medianías y con cuartos de aperos, casitas rústicas o parcelas rústicas.

Normalmente, el escenario está poblado de profundos desencuentros y desavenencias entre vecinos y en mucha ocasiones y familias llenas de rencor, dolor y divididas para siempre.

La pregunta crucial que me suelen hacer es:

En términos jurídicos, sería más adecuado preguntar:

Si yo soy titular en el Catastro de una propiedad, ¿significa esto de manera tajante que ostento la propiedad dominical?

En definitiva:

¿si esta casa está en el catastro a mi nombre esto demuestra que soy el  dueño absoluto y nadie puede contradecirlo jamás?

Si todas la propiedades:

• Tuvieran sus escrituras firmadas ante notario.
• Estuvieran registradas en el Registro de la Propiedad Correspondiente.
• Y además en el catastro, los mismos titulares de esos documentos constaran como titulares.

Otro gallo cantaría.

Pero muchas veces no es así.

Los conflictos relacionados con la titularidad catastral suelen tener muchas causas, sin embargo, las que más me encuentro como asesora inmobiliaria en Tenerife, surgieron en contextos en los que las propiedades se adquirieron hace muchos años mediante acuerdos privados, firmados en casa entre dos partes, con un juez de paz o de cualquier otra manera tradicional.

Ejemplo: Terreno que estaba abandonado.

O imagínate que junto a tu casa había un terreno abandonado durante más de 100 años, nadie lo reclamaba, nadie lo cuidaba, y tu familia tomó posesión de él durante décadas utilizándolo como si fuera de ellos.

Tu abuelo fue al Ayuntamiento, pagando la contribución (IBI) toda la vida, las tasas municipales de recogida de residuos (basura), se instalaron suministros (agua, luz…). Y efectivamente, en catastro, tu abuelo consta como titular. Pero solo en catastro.

Inundación, deslizamiento de tierras o volcán.

Imagina que ocurre una inundación tan fuerte que cambia la orografía, o un volcán que altera el paisaje y hace desaparecer casas y fincas.

Tu casa ya no existe. ¿Y ahora qué? ¿Cómo vas a demostrar que lo que considerabas que era tuyo realmente es tuyo? ¿Cómo vas a acreditar las lindes? ¿Tenías todos los papeles en regla y a tu nombre o de tu familia?

Muchas personas piensan que todo está bien porque la propiedad está a su nombre en el Catastro y llevan años pagando impuestos municipales relacionados con la propiedad, sin embargo, no deberían estar tan tranquilos.

Es muy importante recordar que el Catastro es un registro de carácter administrativo y contiene información sobre quién usa las propiedades y paga impuestos por ellas, pero no necesariamente sobre quién es el dueño real.

El Catastro y el Registro de la Propiedad son dos sistemas diferentes.

Mientras que el Catastro se centra en la gestión fiscal y administrativa de las propiedades, el Registro de la Propiedad es el que realmente determina quién es el propietario legal de un terreno o edificio.

Si hay algún conflicto sobre la propiedad, los datos del Registro de la Propiedad tienen más peso legal que los del Catastro.

Los datos del Catastro se consideran correctos a menos que se pruebe lo contrario. Sin embargo, para probar la propiedad legal de un inmueble, no es suficiente con lo que dice el Catastro; se necesitan pruebas adicionales.

En resumen, aunque el Catastro proporciona indicios sobre quién podría ser el propietario de una propiedad, para confirmar legalmente la titularidad se deben aportar otras pruebas complementarias.

Ejemplo: Conflicto entre dos vecinos

Imagina un conflicto entre dos vecinos, Juan y Marta, La disputa es por un terreno.

Juan asegura que es el dueño porque en el Catastro, ese terreno está registrado a su nombre. Sin embargo, Marta sostiene que el terreno es suyo, basándose en el Registro de la Propiedad.

El Catastro es un registro de carácter administrativo y se utiliza principalmente para fines fiscales. Este registro contiene información sobre quiénes usan las propiedades y pagan impuestos por ellas, pero no necesariamente sobre quién es el dueño real.

Los datos en el Catastro se consideran correctos a menos que se demuestre lo contrario, pero están más enfocados en la gestión fiscal y administrativa de las propiedades.

Por otro lado, el Registro de la Propiedad es el que realmente determina quién es el propietario legal de un terreno o edificio.

En caso de disputas sobre la propiedad, los datos del Registro de la Propiedad tienen más peso legal que los del Catastro. Por tanto, aunque el terreno esté registrado a nombre de Juan en el Catastro, no significa automáticamente que él sea el dueño.

Marta presenta documentos adicionales que prueban que el terreno está inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad. Esto incluye escrituras y registros de compra que demuestran que, legalmente, ella es la propietaria.

En resumen, aunque el Catastro da una buena pista de quién usa las propiedades y paga impuestos por ellas, no es suficiente para demostrar la propiedad legal de un inmueble. Para resolver la disputa, se necesita la confirmación del Registro de la Propiedad y pruebas adicionales, como las que presenta Marta.

La titularidad catastral se refiere a los derechos que poseen las personas sobre un inmueble, los cuales deben constar en el Catastro Inmobiliario.

En España, los derechos sobre un inmueble se encuentran regulados por la Constitución Española y por diversas leyes, como el Código Civil y la Ley de Hipotecas.

A continuación te detallo los tipos de derechos y la importancia de este concepto en términos legales y administrativos.

Propiedad plena

El derecho de plena propiedad es un concepto fundamental en el derecho inmobiliario español. Se trata del derecho más completo e importante que se puede tener sobre un bien inmueble.

La propiedad plena te otorga, como titular la facultad de usar, disfrutar y disponer del mismo de forma exclusiva, siempre y cuando no se vulnere la ley ni los derechos de terceros.

Engloba tanto el derecho de propiedad en sí mismo como el derecho de usufructo es decir, el derecho de propiedad implica que el titular tiene la facultad exclusiva de usar, disfrutar y disponer del bien inmueble.

Esto significa que puedes:

• Usar el inmueble (derecho de uso): Vivir en él, alquilarlo, establecer un negocio, etc.
• Disfrutar del inmueble (derecho de disfrute): percibir las rentas o frutos del mismo, como los alquileres o los productos agrícolas.
• Disponer del inmueble (derecho de disposición) : venderlo, donarlo, permutarlo, etc.

Nuda propiedad

Se trata de un derecho que otorga a su titular, denominado nudo propietario, la facultad de disponer del bien inmueble, pero no de usarlo ni disfrutarlo. Esto significa que el nudo propietario puede vender el bien, donarlo o hipotecarlo, pero no puede vivir en él, alquilarlo o explotarlo de cualquier otra forma.

Características de la nuda propiedad:

• Derecho real: La nuda propiedad es un derecho real, lo que significa que recae directamente sobre el bien inmueble y es oponible a terceros. Esto significa que el nudo propietario tiene una serie de facultades que puede ejercer frente a cualquier persona, incluso frente al usufructuario.
• Temporal: La nuda propiedad existe mientras dure el usufructo. Una vez extinguido el usufructo, la nuda propiedad se consolida con el derecho de usufructo, y el nudo propietario adquiere la plena propiedad del bien inmueble.
• Onerosa o gratuita: La nuda propiedad puede ser onerosa, lo que significa que el nudo propietario ha pagado al usufructuario una cantidad de dinero por la constitución del usufructo. También puede ser gratuita, en cuyo caso el nudo propietario no ha pagado nada al usufructuario.
• Inscribible: La nuda propiedad es inscribible en el Registro de la Propiedad, lo que significa que el nudo propietario puede proteger su derecho frente a terceros.

Facultades del nudo propietario:

El nudo propietario tiene las siguientes facultades:

• Disponer del bien: El nudo propietario puede vender el bien inmueble, donarlo o hipotecarlo.
• Cobrar la renta: Si el usufructo es oneroso, el nudo propietario tiene derecho a cobrar la renta que paga el usufructuario.
• Realizar mejoras en el bien: El nudo propietario puede realizar mejoras en el bien inmueble, siempre que estas no perjudiquen el derecho de usufructo.

Obligaciones del nudo propietario:

El nudo propietario tiene las siguientes obligaciones:

• Respetar el derecho de usufructo: El nudo propietario no puede realizar ningún acto que perjudique el derecho de usufructo del usufructuario.
• Pagar las cargas y contribuciones: El nudo propietario debe pagar las cargas y contribuciones que graven el bien inmueble, como el IBI o la comunidad de propietarios, salvo que se haya pactado lo contrario.

Extinción de la nuda propiedad:

La nuda propiedad se extingue por las siguientes causas:

• Consolidación: La nuda propiedad se consolida con el derecho de usufructo cuando este se extingue. Esto significa que el nudo propietario adquiere la plena propiedad del bien inmueble.
• Renuncia del nudo propietario: El nudo propietario puede renunciar a la nuda propiedad en cualquier momento.
• Prescripción: La nuda propiedad puede prescribir si el nudo propietario no ejerce sus facultades durante un período de tiempo determinado.

Constitución de la nuda propiedad:

La nuda propiedad se puede constituir de las siguientes formas:

• Por testamento: El propietario del bien puede legar la nuda propiedad del mismo en testamento a otra persona.
• Por contrato: El propietario del bien puede celebrar un contrato con otra persona para constituir la nuda propiedad del mismo.
• Por sentencia judicial: La nuda propiedad se puede constituir por sentencia judicial en algunos casos específicos, como en el caso de la herencia.

La nuda propiedad es un derecho real que puede ser útil en diversas situaciones. Por ejemplo, puede ser útil para los padres que quieren ceder el uso y disfrute de su vivienda a sus hijos mientras sigan vivos, pero que quieren conservar la propiedad de la misma para heredarles. También puede ser útil para las personas que quieren comprar un bien inmueble pero no tienen la capacidad económica para adquirir la plena propiedad del mismo.

Derecho real de usufructo

El usufructo es un derecho real que otorga a su titular, denominado usufructuario, la facultad de usar y disfrutar de un bien ajeno, pero no de disponer del mismo. Esto significa que el usufructuario puede usar el bien como si fuera suyo, pero no puede venderlo, donarlo o hipotecarlo. El propietario del bien, denominado nudo propietario, conserva la facultad de disponer del mismo, pero no puede usarlo ni disfrutarlo mientras dure el usufructo.

Características:

• Derecho real: El usufructo recae directamente sobre el bien inmueble y es oponible a terceros. Esto significa que el usufructuario tiene una serie de facultades que puede ejercer frente a cualquier persona, incluso frente al nudo propietario.
• Temporal: El usufructo se constituye por un plazo determinado, que puede ser vitalicio (hasta la muerte del usufructuario), o por un tiempo fijo.
• Oneroso o gratuito: El usufructo puede ser oneroso, lo que significa que el usufructuario debe pagar al nudo propietario una renta o canon por la constitución del derecho. También puede ser gratuito, en cuyo caso el usufructuario no paga nada al nudo propietario.
• Inscribible: El usufructo es inscribible en el Registro de la Propiedad, lo que significa que el usufructuario puede proteger su derecho frente a terceros.

Facultades del usufructuario:

El usufructuario tiene las siguientes facultades:

• Usar el bien: El usufructuario puede usar el bien inmueble de la forma que desee, siempre que no lo deteriore. Por ejemplo, puede vivir en él, alquilarlo o explotarlo de cualquier otra forma.
• Disfrutar de los frutos del bien: El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos del bien inmueble, como los alquileres o los productos agrícolas.
• Mejorar el bien: El usufructuario puede realizar mejoras en el bien inmueble, siempre que estas sean necesarias o útiles para su uso y disfrute. Las mejoras revierten al nudo propietario al final del usufructo.

¿Cuáles son la obligaciones del usufructurario?

• Conservar el bien: El usufructuario debe conservar el bien inmueble en buen estado.
• Pagar las cargas y contribuciones: El usufructuario debe pagar las cargas y contribuciones que graven el bien inmueble, como el IBI o la comunidad de propietarios.
• Restituir el bien al final del usufructo: Al final del usufructo, el usufructuario debe restituir el bien inmueble al nudo propietario en el mismo estado en que lo recibió.

Extinción del usufructo:

Estas son las causas de extinción del usufructo.

• Muerte del usufructuario: Si el usufructo es vitalicio, se extingue a la muerte del usufructuario.
• Terminación del plazo: Si el usufructo es por un tiempo fijo, se extingue al final del plazo pactado.
• Renuncia del usufructuario: El usufructuario puede renunciar al usufructo en cualquier momento.
• Resolución del contrato: El usufructo se puede extinguir por resolución del contrato de constitución del derecho, si se produce alguna de las causas previstas en el mismo.
• Expropiación forzosa: El usufructo se puede extinguir por expropiación forzosa, mediante el pago de una indemnización al usufructuario.

Constitución del usufructo:

El usufructo se puede constituir de las siguientes formas:

• Por testamento: El propietario del bien puede legar el usufructo del mismo en testamento a otra persona.
• Por contrato: El propietario del bien puede celebrar un contrato con otra persona para constituir el usufructo del mismo.
• Por sentencia judicial: El usufructo se puede constituir por sentencia judicial en algunos casos específicos, como en el caso de la patria potestad o la tutela.

El derecho real de usufructo es un instrumento jurídico muy útil para la gestión de los bienes inmuebles. Permite al propietario de un bien ceder el uso y disfrute del mismo a otra persona, mientras que conserva la propiedad del mismo. Esto puede ser útil en diversas situaciones, como cuando el propietario quiere ceder el uso de un bien a un familiar o cuando quiere obtener una renta por el mismo.

Derecho real de superficie

el derecho real de superficie es un derecho real de naturaleza temporal que se constituye sobre un terreno ajeno para poder construir en él o bajo él.

Derecho real de superficie, veamos las características:

• Derecho real: El derecho de superficie es un derecho real, lo que significa que recae directamente sobre un bien inmueble y que es oponible a terceros. Esto significa que el superficiario tiene una serie de facultades que puede ejercer frente a cualquier persona, incluso frente al propietario del terreno.
• Temporal: El derecho de superficie es un derecho temporal, lo que significa que se constituye por un plazo determinado, que no puede exceder de 99 años. Una vez extinguido el plazo, el superficiario pierde su derecho y las construcciones pasan a ser propiedad del dueño del terreno.
• Oneroso: El derecho de superficie suele ser oneroso, lo que significa que el superficiario debe pagar al dueño del terreno un canon o precio por la constitución del derecho.
• Inscribible: El derecho de superficie es inscribible en el Registro de la Propiedad, lo que significa que el superficiario puede proteger su derecho frente a terceros.

Facultades del superficiario:

El superficiario tiene las siguientes facultades:

• Construir en el terreno ajeno: El superficiario tiene derecho a construir en el terreno ajeno las edificaciones que se hayan pactado en el contrato de constitución del derecho.
• Disponer de las construcciones: El superficiario puede disponer de las construcciones que haya realizado, por ejemplo, vendiéndolas, donándolas o hipotecándolas.
• Usufructuar las construcciones: El superficiario tiene derecho a usufructuar las construcciones que haya realizado, lo que significa que puede vivir en ellas, alquilarlas o explotarlas de cualquier otra forma.

Obligaciones del superficiario:

El superficiario tiene las siguientes obligaciones:

• Pagar el canon: El superficiario debe pagar al dueño del terreno un canon o precio por la constitución del derecho. El canon se suele fijar en el contrato de constitución del derecho y se puede actualizar periódicamente.
• Realizar las obras: El superficiario debe realizar las obras que se hayan pactado en el contrato de constitución del derecho.
• Conservar las construcciones: El superficiario debe conservar las construcciones en buen estado.
• Restituir el terreno al final del plazo: Al final del plazo, el superficiario debe restituir el terreno al dueño en el mismo estado en que lo recibió.

¿Cómo se extingue el derecho de superficie?

• Terminación del plazo: El derecho de superficie se extingue al final del plazo pactado en el contrato de constitución del derecho.
• Resolución del contrato: El derecho de superficie se puede extinguir por resolución del contrato de constitución del derecho, si se produce alguna de las causas previstas en el mismo.
• Expropiación forzosa: El derecho de superficie se puede extinguir por expropiación forzosa, mediante el pago de una indemnización al superficiario.

El derecho real de superficie es un instrumento jurídico muy útil para la promoción inmobiliaria. Permite a los promotores construir en terrenos ajenos sin necesidad de adquirir la propiedad del mismo, lo que puede reducir significativamente el coste de la inversión.

Concesión administrativa

la concesión administrativa es un derecho real de naturaleza administrativa que otorga a su titular el uso privativo de un bien de dominio público o la explotación de un servicio público.

Características de la concesión administrativa:

• Otorga un derecho real: La concesión administrativa no es un simple contrato administrativo, sino que otorga al concesionario un derecho real sobre el bien o servicio público objeto de la concesión. Esto significa que el derecho del concesionario está protegido frente a terceros y que puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Es otorgada por la Administración Pública: La concesión administrativa solo puede ser otorgada por la Administración Pública competente. El procedimiento de otorgamiento de una concesión administrativa suele ser complejo y reglado, y debe garantizar la transparencia y la concurrencia.
• Tiene un carácter temporal: Las concesiones administrativas se otorgan por un plazo determinado, que no puede ser superior al plazo máximo fijado por la ley. Una vez extinguido el plazo, el bien o servicio público objeto de la concesión revierte a la Administración Pública.
• Está sujeta a condiciones: La concesión administrativa se otorga siempre con sujeción a una serie de condiciones, que deben ser cumplidas por el concesionario. Estas condiciones pueden referirse al uso del bien o servicio público, a la inversión que debe realizar el concesionario, o a la prestación del servicio público.

Tipos de concesiones administrativas:

• Concesiones demaniales: Son aquellas que recaen sobre bienes de dominio público. Otorgan al concesionario el derecho a usar privativamente el bien público para el ejercicio de una actividad determinada.
• Concesiones de obra pública: Son aquellas que tienen por objeto la ejecución de una obra pública. Otorgan al concesionario el derecho a ejecutar la obra y a explotarla posteriormente durante un plazo determinado.
• Concesiones de servicios públicos: Son aquellas que tienen por objeto la prestación de un servicio público. Otorgan al concesionario el derecho a prestar el servicio público y a percibir las tarifas correspondientes.

La concesión administrativa es un instrumento jurídico de gran importancia para la gestión de los bienes y servicios públicos. Permite a la Administración Pública obtener financiación para la construcción y explotación de infraestructuras, así como mejorar la calidad de los servicios públicos prestados a los ciudadanos.

La titularidad catastral y el Catastro Inmobiliario mantienen una estrecha relación que impacta en la gestión de bienes inmuebles.

Debemos de tener en cuenta que el Catastro depende  del Ministerio de Hacienda,  contiene la descripción de los distintos bienes inmuebles  permite determinar su ubicación y delimitación mediante la cartografía catastral.

El Catastro Inmobiliario tiene una función principalmente fiscal, ya que proporciona la información necesaria para la gestión, recaudación y control de diversos impuestos a nivel estatal, autonómico y local.

Entre los impuestos que se calculan basándose en el valor catastral se encuentran el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Patrimonio. La información recogida también es imprescindible para que las localidades puedan desarrollar sus planes urbanísticos.

La titularidad catastral es esencial para establecer quiénes ostentan derechos sobre un inmueble. Que la titularidad castastral esté correctamente definida es clave para evitar problemas en la gestión y documentación de propiedades.

El régimen jurídico de la titularidad catastral establece las normas legales que rigen la inscripción de derechos sobre un inmueble en el Catastro. Es fundamental conocer y cumplir con estas disposiciones para mantener actualizada la información referente a la propiedad de los bienes inmuebles.

Nota: Consulta aquí la Ley del Catastro

Discrepancias entre Registro de la Propiedad y Catastro en España: Más allá de la titularidad

Si encuentras que hay una diferencia significativa, es crucial corregirla. Estas inexactitudes pueden ahuyentar a posibles compradores y complicar la venta de la propiedad. Además, es fundamental tener datos precisos para evitar problemas legales.

La modificación de la titularidad catastral es un proceso importante que implica cambios en la propiedad de un inmueble registrado en el Catastro Inmobiliario. Esta acción requiere seguir un procedimiento específico y proporcionar la documentación necesaria para realizar el cambio de titularidad de manera legal y transparente.

El procedimiento para cambiar la titularidad catastral de un bien inmueble implica una serie de pasos que deben seguirse con precisión. Entre las acciones a realizar se encuentran:

• Identificar la razón del cambio de titularidad, ya sea por venta, donación u otra circunstancia.
• Completar y presentar el formulario correspondiente para solicitar el cambio de titularidad en el Catastro Inmobiliario.
• Verificar la documentación requerida y adjuntarla a la solicitud, asegurándose de cumplir con todos los requisitos establecidos.

Insisto. Aunque el Catastro y el Registro de la Propiedad son organismos independientes, es ideal que los datos de ambos coincidan. Aquí te dejo algunas formas de corregir las diferencias:

1. Representación gráfica georreferenciada:
   • Hay que solicitar a un técnico una representación gráfica exacta de la finca, inscribirla y que quede coordinada con el Catastro.
2. Deslinde registral:
   • Realizar un procedimiento para establecer claramente los límites de la finca en el Registro.
3. Rectificación de la descripción:
   • Corregir la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
4. Inscripción de mejoras:
   • Registrar cualquier mejora, como nuevas construcciones o instalaciones en la finca.
5. Inmatriculación:
   • Registrar fincas que aún no estén inscritas a nombre de nadie.
6. Operaciones sobre bienes públicos:
   • Registrar propiedades de las Administraciones Públicas mediante certificación administrativa.

En general, los datos del Registro de la Propiedad tienen más peso que los del Catastro. El Catastro es principalmente para fines fiscales y planificación, mientras que el Registro de la Propiedad garantiza quién es el dueño legal de una propiedad.

El Registro de la Propiedad incluye detalles importantes como la descripción de la propiedad, quién es el titular y todas las cargas, como hipotecas o usufructos. Hay procedimientos específicos para corregir errores y resolver disputas, como la reanudación del tracto sucesivo interrumpido o la subsanación de doble inmatriculación.

El certificado de titularidad catastral es el documento oficial que confirma quiénes son los propietarios registrados de un inmueble, así como cualquier otro tipo de titularidad o derecho real que pueda existir sobre el mismo, siempre según el Catastro Inmobiliario.

Este certificado es de gran utilidad en diversas situaciones legales y administrativas, ya que proporciona información precisa sobre la titularidad de un bien inmueble. Es una prueba fehaciente de la titularidad del inmueble y es ampliamente utilizado en transacciones inmobiliarias y otros trámites legales.

La consulta de la titularidad catastral es un procedimiento que permite conocer quién es el propietario legal de un inmueble registrado en el Catastro Inmobiliario. A continuación se detallan los métodos disponibles para llevar a cabo esta consulta:

Para obtener un certificado de titularidad catastral, es necesario dirigirse a la Gerencia del Catastro correspondiente al municipio donde se ubica el inmueble en cuestión. Puedes hacer el trámite acudiendo a la oficina del catastro en tu localidad, o bien gestionarlo online.

Allí, el titular o su representante legal podrá solicitar el certificado presentando la documentación requerida y abonando las tasas correspondientes.

Nota: accede aquí al portal de Gerencias del Catastro

• Consulta online de titularidad: A través de la página web oficial del Catastro es posible realizar consultas de manera sencilla y rápida.
• Consulta presencial de titularidad: En determinados casos, es necesario acudir personalmente a la Gerencia del Catastro para obtener información detallada sobre la titularidad de un inmueble.

Realizar una consulta de titularidad catastral puede resultar fundamental para verificar la información registral de un bien inmueble y asegurarse de que la titularidad está correctamente registrada.

Nota: Consulta tus datos de catastro online aquí

El acuerdo de alteración de titularidad catastral es un proceso necesario para realizar cambios en los registros del Catastro Inmobiliario que involucren modificaciones en la titularidad de un inmueble.

• Presentación de la solicitud ante la Gerencia Territorial del Catastro o entidad colaboradora.
• Aportación de la documentación requerida que justifique la modificación de la titularidad.
• Verificación de la documentación por parte del Catastro para proceder con el cambio.

Requisitos para solicitar un acuerdo de alteración

Entre los requisitos necesarios se encuentran la presentación de escrituras públicas que certifiquen la transmisión de la propiedad o la modificación del porcentaje de titularidad.

Es fundamental acompañar la solicitud con la documentación legal correspondiente que respalde la modificación solicitada.

• Actualización de los datos en el Catastro para reflejar correctamente la nueva titularidad.
• Corrección de posibles errores que puedan estar afectando la información registrada anteriormente.
• Facilitación de futuras gestiones donde sea necesario acreditar la titularidad actualizada del inmueble.

• Los errores en la titularidad catastral pueden acarrear implicaciones fiscales significativas, afectando el pago de impuestos asociados al inmueble.
• Problemas al solicitar ayudas o subvenciones, ya que la titularidad incorrecta puede impedir acceder a beneficios económicos destinados a propietarios legítimos.

Implicaciones fiscales por errores de titularidad

Los errores en la titularidad catastral pueden resultar en el pago incorrecto de impuestos, generando situaciones de incumplimiento tributario que deben ser corregidas a la mayor brevedad posible para evitar sanciones.

Problemas al solicitar ayudas o subvenciones

La incorrecta titularidad catastral impide a los propietarios acceder a ayudas y subvenciones destinadas a la mejora de los inmuebles, lo que puede suponer un obstáculo en la realización de mejoras o reformas.

La actualización de la titularidad catastral es una responsabilidad fundamental para los propietarios de inmuebles, garantizando la correcta identificación de los titulares de los mismos. A continuación se detallan las obligaciones y procesos implicados en la actualización de la titularidad catastral:

Obligaciones del titular para mantener actualizados los datos

• El titular catastral debe colaborar activamente con el Catastro para asegurar que la información registral sea precisa y actualizada.
• Es necesario comunicar cualquier cambio en la titularidad del inmueble, ya sea por transmisión de la propiedad, modificación en los porcentajes de titularidad, o detección de errores en los registros.

Asistencia de técnico competente en actualización

En caso de dificultades o necesidad de asesoramiento especializado, el titular catastral puede recurrir a la ayuda de un técnico competente. Este profesional estará capacitado para resolver posibles obstáculos en el proceso de actualización de la titularidad catastral y asegurar que los datos registrados sean correctos.

Aspectos a considerar en la inscripción en el Catastro

• Verificación de la documentación: Es crucial contar con la documentación necesaria y correcta para proceder con la inscripción en el Catastro Inmobiliario.
• Exactitud de los datos: Es importante revisar que los datos proporcionados para la inscripción sean precisos y veraces, evitando así posibles discrepancias en la titularidad catastral.
• Actualización periódica: Mantener actualizada la información registral en el Catastro garantiza una correcta gestión de los derechos sobre los bienes inmuebles.
• Asesoramiento especializado: En caso de dudas o complicaciones en el proceso de inscripción, es recomendable contar con el apoyo de profesionales especializados en la materia.

Problemas derivados de la falta de actualización

• Errores en el pago de recibos inmobiliarios que no corresponden a la realidad de la propiedad.
• Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debido a discrepancias en la titularidad catastral.
• Dificultades para acceder a ayudas o subvenciones relacionadas con la propiedad del inmueble.
• Complicaciones en la realización de trabajos o modificaciones en la finca debido a la falta de actualización de la titularidad.

Mantener actualizados los datos en el Catastro Inmobiliario es fundamental para garantizar una gestión efectiva y libre de complicaciones.

Procedimientos para actualizar la titularidad catastral

Para corregir datos erróneos en el Catastro y garantizar una información precisa y actualizada sobre la titularidad de un inmueble, es esencial seguir los procedimientos adecuados. Algunas medidas a considerar incluyen:

1. Utilización de la Sede Electrónica del Catastro para realizar cambios en la titularidad de forma ágil y eficiente.
2. Presentación del Modelo 900D en entidades colaboradoras para actualizar los datos catastrales.
3. Asistencia de un técnico competente para garantizar la correcta modificación de la información de titularidad en el Catastro.

Medios para modificar información incorrecta

• La modificación de datos erróneos en el Catastro puede realizarse a través de la Sede Electrónica del Catastro, un canal rápido y eficiente para gestionar este tipo de cambios.
• Otra opción es presentar el Modelo 900D en las entidades colaboradoras, cumplimentando la documentación necesaria para corregir la información incorrecta en el Catastro.
• En algunos casos más complejos, puede ser recomendable contar con la asistencia de un técnico competente que brinde el soporte necesario para realizar la modificación de manera adecuada.

Implicaciones de la actualización de datos catastrales

La actualización de datos catastrales conlleva diversas implicaciones, tanto a nivel legal como administrativo. Es fundamental tener en cuenta las siguientes consideraciones:

• Una vez se corrigen los datos erróneos, se evitan posibles problemas relacionados con el pago de impuestos, procedimientos administrativos y tramitación de ayudas o subvenciones que puedan derivarse de la información incorrecta en el Catastro.
• Además, contar con una titularidad catastral actualizada brinda seguridad jurídica y facilita la gestión de cualquier trámite relacionado con el inmueble, asegurando que la información registral concuerde con la realidad.

• Código Civil: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Ley de Hipotecas: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Real Decreto Ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723
• El Colegio de Registradores de la Propiedad: https://www.registradores.org/

• Compara precios de diferentes tasadores.
• Pregunta por descuentos si vas a realizar varias tasaciones.
• Negocia el precio con el tasador.
• Elige un tasador que esté cerca de la vivienda a tasar.
• Compara precios y servicios: Solicita presupuestos a varias agencias de tasación antes de tomar una decisión.
• Asegúrate de que la agencia tenga experiencia en el tipo de inmueble que quieres tasar.
• Lee las opiniones de otros clientes.
• Pregunta por las cualificaciones del tasador que realizará la tasación de la vivienda.

Mantener la titularidad catastral actualizada es fundamental para la correcta gestión y administración de propiedades.

Este proceso no solo garantiza la precisión en el pago de impuestos y la elegibilidad para ayudas y subvenciones, sino que también previene conflictos legales y proporciona seguridad jurídica.

La coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad es esencial para evitar discrepancias que puedan complicar transacciones inmobiliarias y la posesión de bienes inmuebles.

Asegurarse de que los datos catastrales reflejen fielmente la realidad de la propiedad es un paso vital para cualquier propietario. Contar con el apoyo de profesionales puede facilitar enormemente este proceso.