Pero primero piensa, ¿casa cara o barata comparada con qué?

Precisamente ese es el ejercicio que hace un asesor inmobiliario o un tasador: comparar. Y también analizar y extraer conclusiones.

Por suerte hoy día, para hacerte una primera idea de si tu casa está cara o barata, no es necesario que te veas las caras con nadie para tener un primer informe que te allane el camino para vender una propiedad como particular. Puedes comenzar aquí.

Imagínate: tú mismo has hecho un estudio de mercado y has terminado ajustando el precio porque tus expectativas estaban fuera de órbita y eres una persona razonable.

Publicas tu propiedad en los portales inmobiliarios y vives sin vivir en ti, preguntándote ¿mi casa estará demasiado barata?

Del otro lado está el comprador. Da igual que hayas hecho un ajusto o tres, siempre querrá sentirse ganador regateando precio. Es algo cultural en España, para él ante la pregunta ¿esta casa está cara o barata? Responderá siempre: cara.

¡Ay!, ¿cómo manejar esas necesidades aparentemente irreconciliables?:

• La de los compradores, que aspiran a comprar su nueva casa lo más barata posible.
• La de los vendedores que obviamente quieren obtener el mayor precio por su propiedad.

Siempre hay una negociación inevitable. Algunos la plantean como una lucha de fuerzas o de egos, y no debería ser así: irremediablemente ambas partes se necesitan para cumplir su objetivo.

Es por eso que como vendedor o vendedora particular realmente te interesa estar informado.

• Empieza con una valoración de inmuebles online
• Entra en catastro y ver el valor de referencia de tu casa en venta en Tenerife.
• Consulta con expertos en la zona.
• Investiga a fondo qué propiedades compiten con la tuya.
• Determina cuáles son los puntos a favor y los puntos en contra de tu vivienda para adelantarte a las objeciones y tener una respuesta correcta, corta y concisa si te dicen que tu casa está cara… o porqué está tan «barata» en comparación con las otras.
• Entender el proceso de maduración de una persona desde que decide adquirir una nueva vivienda hasta que finalmente está en el punto adecuado para entender el mercado y tomar una decisión de compra firme.

Todo esto te ayudará a agilizar el proceso de venta, y especialmente saber que la compra de una casa, a no ser que quien compre sea inversor, tiene 2 características que debes saber:

• Es más emocional que racional.
• No es impulsiva.

Para los compradores, llegar al “punto de compra” se puede definir como un tortuoso camino de renuncias.

Sé que enseguida entenderás por qué digo esto; sobre todo porque es posible que tú mismo hayas pasado por esta situación cuando buscabas la casa o el piso que estás vendiendo ahora.

Un comprador no es un alien, hace lo primero que harías tú si fueras a comprar una casa en Tenerife o en Laponia: informarse.

Muchos recurren para empezar a una valoración de inmuebles online y suelen estar más informados que los propios vendedores.

Es triste pero es así. Muchos propietarios ponen los precios solo en función de sus necesidades y, como te imaginas, es un error.

Los compradores, En España, pueden pasarse tranquilamente unos 18 meses, escudriñando el mercado en busca del mirlo blanco: esa propiedad que reúne las características que siempre ha deseado para su futuro hogar, y además lo más BARATA posible. Sí BARATA.

Así, con mayúsculas. Y la realidad es que tal y como la soñaba al principio, muy seguramente no la van a encontrar nunca.

En el proceso de búsqueda el comprador suele pasar por estas tres fases:

• Esto es lo que quiero: ¿cuánto valdrá? (hago una valoración de inmuebles online).
• Eso es lo que me puedo permitir.
• Esto es lo que hay.

Esos tres estadios suponen un camino de renuncia para los compradores, ya que lo que anhelan, no suele existir y si existe, la mayor parte de las veces no pueden pagarlo.

Es duro asumir esto, ¿eh? Muy duro.

Aun así, después de una larga búsqueda, llega un día en el que los compradores de pronto ven asomarse una nueva propiedad en el mercado, una propiedad que reúne al menos el 70% de las características que buscan y algo les dice que esa es la definitiva.

Estos compradores maduros te interesan porque esa propiedad puede ser la tuya.

Como te comenté, lo primero: realizan una valoración de inmuebles online.

Se pasan meses y meses analizando el mercado.

Surge algo llamado: el radar, el instinto.

Esa intuición, de magia, no tiene nada. Es un proceso de aprendizaje que nos ha salvado como especie a lo largo de la evolución y que algunos desprecian llamándolo: sentido común.

Fíjate bien porque esto es un aprendizaje extraordinario para ti como vendedor de una propiedad.

Ese clic en los compradores maduros ocurre a la misma velocidad en que tú mismo detectas en el supermercado que hoy los plátanos están más baratos: la fuerza de la costumbre y la comparación.

• Lo que es caro.
• Lo que es barato.

Te voy a demostrar que sí es posible hacer una aproximación racional y técnica al precio de una vivienda, pero antes de entrar en el desarrollo de las fórmulas que suelen utilizar los inversores y los analistas financieros para calcular el precio de los activos, quiero que hagamos un ejercicio, acompáñame al mercado, concretamente al puesto de frutas.

Tal vez lo primero que harías, si el mercado contara con un catálogo de tiendas y precios, sería echar un vistazo antes de salir de casa ¿cierto? Pues esto equivaldría a una valoración de inmuebles online.

El mercado de frutas

• Vas a tener que elegir 5 manzanas y de ellas finalmente te quedarás con una.
• Cogerás cada una de una caja, de un color y de una variedad diferente.
• Todas proceden del mismo país y además son ecológicas.

Piensa en algo: al margen de que te guste más o menos el sabor de una de las manzanas, ¿hay manera de compararlas de forma objetiva?

Piénsalo bien; podemos comparar:

• El peso.
• La cantidad de fibra.
• Los azúcares.
• El agua que nos aporta.

¿Qué beneficio quisieras obtener de la manzana?

Imagina ahora que el criterio más importante para ti, el beneficio que buscas es “obtener energía”. Necesitas saber qué manzana te va a aportar más energía.

Escoges 5 manzanas del mismo peso.

Recuerda, en este caso queremos saber cuál nos puede aportar más energía, ¿qué parámetro puede resultarnos útil?

Pues es este caso: las calorías.

Una persona experta nos hace un cálculo de las calorías y terminamos escogiendo la más dulce porque definitivamente es la que nos va a dar más energía, ya que tiene más azúcar y un aporte calórico superior que las otras.

En este caso, el parámetro escogido para comparar sería, por ejemplo, cal/kg.

Para valorar un piso, o una casa contamos con diferentes métodos que nos permiten llegar a resultados objetivos.

Lo más habitual realizar un método comparativo apoyándose en los €/m2, pero hoy te hablaré específicamente de toro índice: el PER

Te animo a realizar tu valoración de inmuebles online antes de hacer los cálculos. Así podrás comparar. En la página de Idealista hay uno, también en Fotocasa, algunos bancos lo ofrecen a sus clientes. O también puedes recurrir al mío con tecnología de Statefox

El acrónimo PER proviene de las siglas en inglés Price Earning Ratio y no es más que un indicador que permite medir el ratio precio/beneficio.

Aplicado a nuestro sector el PER nos va a permitir calcular cuánto tiempo se tardaría en pagar el precio de una casa con el alquiler de la misma y en condiciones exactamente iguales a las actuales.

Cuando aprendas a calcular el PER podrás también, muy rápidamente:

1. Calcular el precio de un piso o una casa.
2. Identificar si tu propiedad está cara o barata.
3. Decidir qué es más rentable en este momento, vender la vivienda o ponerla en alquiler.

Para calcular el PER necesitamos conocer otras variables.

Hay diferentes maneras de calcular el precio de alquiler de una propiedad. Lo ideal es que recurras a un profesional, pero te doy algunas ideas:

a) Utilizar una herramienta de valoración online que trabaje con Big Data.

b) Hacer un análisis comparativo de mercado recurriendo a la información volcada en todos los portales.

c) Hacer un sondeo a tu alrededor y hablar con todos los vecinos de pisos semejantes al tuyo que estén viviendo en alquiler y averiguar cuánto pagan mensualmente.

d) Sacar medias y utilizar el sentido común.

1. El resultado será un porcentaje.
2. Una vez tengamos claro el precio al que se pueda alquilar la propiedad lo multiplicaremos por 12 (los meses del año).
3. Una vez obtengamos el beneficio anual por alquiler, dividimos este importe por el precio de venta.

Veamos un ejemplo:

Tengo un piso que quiero vender a 180.000 €.

Prácticamente, todo mi edificio está alquilado y sé que de media los inquilinos pagan 700 € al mes de alquiler.

Ingresos anuales de alquiler, por lo tanto:

700 € x 12= 8.400 €/año.

Calculemos la rentabilidad bruta:

(8.400/180.000) x 100= 4’6%

Nota:

• Recuerda que estamos hablando de rentabilidad bruta, no neta. Para tener en cuenta la rentabilidad neta habría que restar todos los gastos pertinentes asociados al alquiler y a la compraventa.
• Si hago el cálculo en “bruto”, es decir, rentabilidad bruta, no neta, es porque es el ratio que utiliza el Banco de España para hacer el cálculo.

Hagamos ahora la operación a la inversa.

Vamos a dividir el precio de venta entre el precio del alquiler.

Veamos un ejemplo:

Te recuerdo los datos

• Precio de venta: 180.000€
• Precio de alquiler anual: 8.400 €

Fórmula:

PER=(Precio de venta/beneficio anual bruto por alquiler)

PER= (180.000/8.400) = 21,4 veces (número de años que tardaría en pagar esta vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales).

Esta fórmula es una llave al conocimiento, como cualquier ecuación, ¿sabes por qué?

La fórmula del PER es una pequeña llave de conocimiento porque dominando la fórmula y con al menos dos datos siempre podremos despejar la tercera incógnita.

Lo ideal sería que sacaras el dato específico de tu zona y de tu propiedad en concreto, pero poder acceder a las medias también es maravilloso, y agiliza. Es realmente útil para tener un primer acercamiento a los valores.

Por suerte, el Banco de España nos ofrece el dato de la rentabilidad bruta por trimestre. Lo puedes buscar justo aquí: Último informe del Banco de España.

El informe es este: “Indicadores del mercado inmobiliario” y a día de hoy (octubre 2022) está actualizado hasta el cuarto trimestre del 2021.

Según este informe, la rentabilidad bruta en el cuarto trimestre del 2021 era del 3’7%. Veamos qué conclusiones podemos sacar con este dato:

Si según el último informe del Banco de España, la rentabilidad bruta de alquiler de una vivienda en nuestro país a finales del cuarto trimestre del 2021 era 3’7% apliquemos un cálculo a la inversa para descubrir cuántos años tardaríamos en pagar nuestra vivienda con las rentas anuales brutas obtenidas del alquiler:

100/3’7= 27 años

27 años x 12 =324 meses.

Apliquemos este dato a nuestra propiedad:

• Precio de venta deseado: 180.000 €
• Precio de alquiler: 700
• €700 € x 324 meses=226.800 € (precio de venta basado en el PER)

Consideramos definitivamente poner a la venta la propiedad por 226.800 €226.800 € /324 (meses)= 700 € de alquiler

Recordemos que este índice nos permite calcular los precios aproximados de venta y alquiler, faltan muchos datos de contexto, demanda y estado de la propiedad que no se explican con simple índice.

No. Es un indicativo más, pero no es el único ni es suficiente.

• Comparando los datos estadísticos del Banco de España y el Instituto Nacional de Estadística con el valor de venta de la propiedad y el precio al que se puede alquilar.
• Aplicando las fórmulas, de una forma bastante rápida, descubriremos si los valores de la propiedad están o no muy alejados de las medias estadísticas.

¿Y si cada vez que el Banco de España actualiza el dato de la rentabilidad bruta anual sacamos una tabla de equivalencias con una relación entre el precio del alquiler y el de venta? ¿Te parecería interesante? Pues aquí la tienes.

¿Alguna duda? Puedes llamarme si quieres, o enviarme un WhatsApp. También puedes empezar aquí.