Vender casa con hipoteca no tiene por qué ser un quebradero de cabeza. La vida es un continuo cambio y evolución y debemos afrontar cada nuevo reto como una oportunidad de mejora.

Desde que firmamos la compra de una vivienda y nos comprometemos con una hipoteca a largo plazo, como 20, 30 o incluso 40 años, muchos aspectos pueden variar: el trabajo, los intereses personales, nuestras necesidades vitales… Sin embargo, esta decisión no es irreversible.

Afortunadamente, existen diferentes métodos para vender una vivienda hipotecada y mudarse.

¿Es tu caso? ¿Planeas vender tu casa, pero aún tienes una hipoteca pendiente? No estás solo, y la historia de Laura que voy a compartir contigo te guiará paso a paso para lograrlo con éxito y confianza.

Lo fundamental es conocer bien el mercado, saber cómo manejar la hipoteca pendiente y cuáles son los pasos a seguir.

Laura es una persona informada. Ella sabe que la burbuja inmobiliaria en España más importante comenzó en 1997 y duró hasta 2007. Fue entonces cuando la vivienda alcanzó su pico de precios.

En ese momento pasó algo terrible: en el año 2008 estalló una crisis inmobiliaria que se prolongó hasta 2013 y que arrastró a muchas familias, provocando una crisis económica, social e institucional en España.

Históricamente, en la mayoría de los casos, las viviendas se venden por un precio más alto que la cantidad adeudada al banco, sin embargo, desde la burbuja inmobiliaria el panorama cambió.

Estas son algunas de las dudas que inquietan a Laura cuando piensa en su necesidad de vender esta casa con hipoteca:

• ¿Y si no puedo vender ni siquiera al precio que compré?
• ¿Y si no obtengo beneficio?
• ¿Y si ni siquiera puedo vender porque lo que saque por la casa no me da ni para pagar la hipoteca?

Laura es profesora de instituto. Es una persona culta, pero no es experta en el sector inmobiliario y tampoco en ventas, negociación ni fiscalidad, así que no lo dudó y acudió a una inmobiliaria experta en su zona.

Allí le hicieron un estudio de mercado y compararon su casa en venta con hipoteca con las otras propiedades similares que se están vendiendo en su zona en un radio de 1000 metros a la redonda.

Las conclusiones no tardaron en llegar. La zona en la que Laura vive a principios de los 2000 era prácticamente un descampado y en pocos años proliferaron las promociones de viviendas.

Lo que no creció al mismo ritmo fueron los servicios. Las comunicaciones son buenas, pero tiene muchas otras carencias que provocan que los compradores se interesen primero por otras zonas.

Laura ya había escuchado algo de esto y en la inmobiliaria se lo corroboraron: las propiedades en su zona se llegaron a devaluar con la crisis inmobiliaria hasta un 45%.

Escuchar esto fue un shock, sin embargo, la vivienda de Laura tenía muchos puntos a su favor respecto a las de sus vecinos: una decoración exquisita, buenos materiales, un mantenimiento magnífico, un edificio perfectamente cuidado, plaza de garaje y piscina comunitaria.

Es cierto que Laura no iba a poder obtener por la venta todo lo que esperaba, pero al menos no se quedaría con deuda y podría sacar un poco de dinero para empezar de nuevo.

Era el momento de ponerse manos a la obra para enamorar a unos compradores solventes y seguir adelante. Tenía un propósito firme antes del próximo curso: vender su casa con hipoteca al mayor precio posible.

Hay que tener claro que cuando se vende una vivienda, como normal general, se vende libre de cargas. Con cargas, ningún banco prestaría dinero a los compradores.

El proceso de venta de una casa con hipoteca puede resultar sencillo si lo realizamos bien; lo único que hemos de hacer es atender a ciertos aspectos.

Para vender la vivienda hipotecada, es fundamental obtener del banco un certificado de saldo que incluya los intereses vencidos no pagados. Este es el primer paso y es crucial para asegurar que el proceso de vender casa con hipoteca sea transparente.

Laura, como muchos otros, tenía diferentes caminos para vender su casa con hipoteca: vender a un precio superior, vender a un precio inferior, subrogar la hipoteca o considerar una hipoteca puente. Cada opción tiene sus particularidades y puede adaptarse según las circunstancias.

La forma más directa es liquidar la hipoteca en el momento de la compraventa. De los fondos obtenidos por la venta, una parte se destina a pagar la hipoteca pendiente y el resto va para el vendedor. No obstante, hay ciertos aspectos que debes tener en cuenta.

Además de la cancelación de la hipoteca, existen otros gastos adicionales. Muchas hipotecas tienen cláusulas que penalizan la amortización o cancelación anticipada. Antes de proceder, es importante verificar si debes pagar alguna comisión por cancelación y cuál sería su cuantía.

Esta es la situación ideal. Si el mercado está a tu favor, como le ocurrió a Laura, puedes obtener un precio que no solo cubre la deuda pendiente, sino que además te deja con una ganancia. Los pasos cruciales a seguir son:

• Confirmar el precio con el comprador.
• Solicitar el Certificado de Deuda Pendiente al banco.
• Realizar la firma ante notario.
• Liquidar la deuda pendiente con el cheque del comprador.
• Hacer nuevos planes con tu dinero

A veces, el mercado no es tan amable, y se vende la casa por menos de lo adeudado. Sin embargo, sigue siendo posible, aun así acuérdate que la transmisión es “libre de cargas”:

• Confirmar el precio con el comprador.
• Acude al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente.
• Renegocia la deuda restante con el banco, y analizar la opción de que pase a ser un préstamo personal.
• Liquida la deuda hasta donde el dinero de la venta lo permita. El resto de la deuda tendrás que abonarlo con el dinero del préstamo personal para que la casa quede libre de cargas y se pueda transmitir al nuevo comprador.
  

Otra alternativa es que el comprador asuma la hipoteca existente:

Si cancelar la hipoteca implica gastos elevados, es posible optar por la subrogación. Ya te aviso de que esta situación no suele ser fácil ni habitual.

¿Por qué las subrogaciones no son muy comunes?

Básicamente, porque las circunstancias financieras del comprador no tienen por qué coincidir con las tuyas y es posible que cuando se ponga manos a la obra a visitar bancos, diferentes entidades le den alternativas mejores (respecto a los intereses), con tal de ganárselo como cliente.

Aun así es las subrogaciones para vender casa con hipoteca existe, así que es un escenario que debes contemplar.

¿Qué es exactamente una subrogación?

En esta modalidad, el comprador asume el préstamo hipotecario pendiente como forma de pago. Esto requiere el acuerdo entre el titular original de la hipoteca y la entidad bancaria.

El banco revisará la solvencia del nuevo deudor antes de aprobar esta operación. Recuerda que, hay posibles gastos asociados a esta opción:

• Gastos por tramitación.
• Gastos de notaría.
• Registro de propiedad y gestoría.
• Gastos por comisión de subrogación, especialmente si se cambia la hipoteca de banco.

Estos son unos pasos elementales a seguir:

• Acordar con el comprador la subrogación.
• Juntos, acudir al banco para realizar el trámite.
• El banco evaluará al comprador para determinar su solvencia.
• Si todo sale bien, se firma la subrogación y el comprador asume la hipoteca.

Es la solución para quienes desean comprar una nueva vivienda sin esperar a vender la actual.

El banco consolida la hipoteca anterior y la nueva en un solo préstamo, lo que permite al propietario mudarse al nuevo hogar mientras encuentra un comprador para el anterior.

No obstante, esta modalidad tiene restricciones. Recuerda que las hipotecas tienen una fecha de caducidad, que suele ser de entre 6 meses y un máximo de 5 años. Es imperativo encontrar un comprador antes de que finalice ese plazo.

Si se vende la vivienda durante este período, se liquidará la hipoteca anterior y se establecerá una nueva para continuar con el pago del inmueble actual.

Laura estaba considerando esta opción, ya que quería comprar otra casa en su nueva ciudad. Una hipoteca puente permite a los propietarios gestionar la transición entre la venta de una vivienda y la compra de otra.

• Solicitar al banco una hipoteca para la nueva vivienda.
• Paralelamente, solicitar una hipoteca puente para aliviar el pago mientras se vende la primera casa.

Una vez vendida la primera vivienda, se liquida la hipoteca puente y solo se paga la hipoteca de la nueva vivienda.

La solución ideal: si el mercado está a tu favor, como le ocurrió a Laura, puedes obtener un precio que no solo cubre la deuda pendiente, sino que además te deja con una ganancia para empaquetar tus cosas y empezar de nuevo con buen pie.

Siguiendo el ejemplo de Laura, vender casa con hipoteca requiere de una estrategia clara y la templanza necesaria para no tomar decisiones precipitadas:

1. Realiza una valoración de la casa con hipoteca que quieres vender.
2. Habla con tu banco: Infórmate sobre las condiciones de tu hipoteca. Determina el monto pendiente de la hipoteca y los gastos de cancelación.
3. Prepárate muy bien para vender tu vivienda con hipoteca al mayor precio posible. Si no puedes dedicar a este proceso el 100% de tu tiempo y energía o no tienes nociones de derecho inmobiliario, marketing, cierres de venta, negociación, y fiscalidad, ponte en manos de profesionales.
4. Sé transparente: informa a los compradores potenciales de que existe una hipoteca. Una hipoteca es una carga. Así constará en la Nota Simple de tu casa.
5. Recibe una oferta: cierra el trato con los compradores idealmente por un monto superior al de la deuda para así cubrir gastos.
6. Reserva y arras: Confirma el precio con el comprador y asegúrate de que el banco le da la hipoteca.
7. Coordinación bancaria: asegúrate de que tu banco y el del comprador se coordinan correctamente.
8. Solicita el Certificado de Deuda Pendiente a tu banco (a fecha de notaría). Ese Certificado de Saldo debe incluir los intereses vencidos no pagados a fecha de notaría. Este es el primer paso y es crucial para asegurar que el proceso de vender casa con hipoteca sea transparente.
9. Considera los gastos de cancelación, que generalmente deben ser abonados por el vendedor. Antes de cancelar el contrato, vuelve a leer las cláusulas de tu hipoteca sobre amortización anticipadas y cancelaciones. Si debes pagar comisión de cancelación, pídele al banco el importe exacto que tendrás que pagar.
10. Firma en notaría: asegúrate de que los compradores organizan correctamente todo el proceso para que no haya incidencias en notaría.
11. Liberación de cargas: Ten en cuenta que de lo que se obtiene por la venta de la vivienda, una parte pagará la hipoteca pendiente y otra parte será para ti después de pagar todos los gastos asociados. Una vez obtenido el certificado, y en caso de no subrogar la hipoteca, el comprador deberá liquidar la deuda, bien mediante cheque ante notario o a través de una OMF BdE. Así, podrás vender casa con hipoteca y asegurarte de que el inmueble queda libre de cargas.
12. Certificado de saldo cero: después de saldar la deuda hipotecaria, obtén un certificado de saldo o deuda cero.
13. Cancelación registral: entrega el certificado al notario y al comprador para la cancelación registral. Este trámite lleva varios días, puede que un mes o más. Lo que sí podrás llevarte nada más salir de la notaría es una copia simple.
14. Postventa: Disfruta del dinero restante tras saldar la deuda sin olvidar las gestiones post-venta habituales cuando se produce cualquier compraventa (escritura de cancelación de la hipoteca, liquidación de la plusvalía municipal, impuestos, etc.).

1. Investigación: Al igual que Clara, es esencial informarse adecuadamente antes de tomar una decisión. Solicitar el Certificado de Deuda Pendiente en el banco es un paso crucial.
2. Venta y cancelación de deuda: Una vez vendida la vivienda, se procede a saldar la deuda con el banco, liberando así la carga de la hipoteca.
3. Gestiones post-venta: Tras liquidar la hipoteca, se obtiene el certificado de saldo cero, que se presenta al notario y al comprador para gestionar la cancelación registral.

anterior. El importe medio de estas hipotecas disminuyó un 5,2%, situándose en 136.145 euros. El tipo de interés medio para las nuevas hipotecas sobre viviendas fue del 3,33%.

Por otro lado, el Instituto Nacional de Estadística (INE) informó que en abril de 2024 se alcanzó la cifra de 44.949 hipotecas, lo que supone un aumento del 17,27% respecto al mes anterior y un incremento del 26,88% en comparación con abril del año pasado.

Estos datos destacan una tendencia al alza en el número de hipotecas concedidas, a pesar de la disminución en el importe medio de las mismas y los ajustes en los tipos de interés.

Al igual que Laura, puedes enfrentar la venta de tu vivienda hipotecada con confianza y determinación.

La clave está en estar informado, seguir los pasos necesarios y, sobre todo, recordar que no estás solo en este viaje. Miles de personas lo han hecho antes, y tú también puedes lograrlo.

Bien asesorada y acompañada de su inmobiliaria, Laura descubrió que vender una casa con hipoteca no es un obstáculo insuperable.

Con planificación y comprensión de las opciones disponibles, es posible realizar la venta y seguir adelante con los nuevos planes de vida.

Si te encuentras en una situación similar, ¡ánimo! Las soluciones están al alcance. Y si necesitas ayuda, llámame.