Plusvalía municipal con pérdidas al vender una vivienda: qué dice la ley en Canarias

La plusvalía municipal con pérdidas es una de las situaciones que más confusión genera al vender una vivienda en Canarias. El propietario transmite el inmueble por un valor inferior al de adquisición y, aun así, se encuentra con la obligación de presentar la liquidación del impuesto ante el ayuntamiento. Esta aparente contradicción ha dado lugar a numerosos errores, liquidaciones automáticas y dudas razonables sobre cuándo debe exigirse realmente la plusvalía municipal con pérdidas y cuándo no.

 La plusvalía municipal con pérdidas se produce cuando una vivienda se transmite por un importe inferior al valor por el que fue adquirida y, aun así, entra dentro del ámbito del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La duda surge porque, en la práctica, el impuesto no se activa automáticamente por haber ganado dinero, sino por el mero hecho de transmitir un terreno urbano. Esto ha llevado durante años a que muchos ayuntamientos exijan la presentación de la liquidación o autoliquidación incluso en operaciones en las que no ha existido un incremento real de valor.

En estos casos, el propietario se encuentra ante una situación aparentemente contradictoria:
ha vendido con pérdidas, pero el sistema fiscal sigue considerando que existe una plusvalía municipal con pérdidas que debe declararse.

El origen de esta confusión está en dos factores principales:

• El uso de métodos de cálculo objetivos, que durante años no tenían en cuenta el resultado real de la operación.
• La falta de información clara para el contribuyente sobre cuándo la plusvalía municipal con pérdidas no debería exigirse conforme a la ley.

Entender bien este punto es clave, porque no todas las transmisiones con pérdidas están en la misma situación y no todas se tratan igual desde el punto de vista legal.

 Con carácter general, la plusvalía municipal con pérdidas no debería pagarse, ya que el impuesto solo puede exigirse cuando existe un incremento real del valor del terreno.

Esta interpretación no es una opinión, sino el resultado de la doctrina consolidada de los tribunales. La ley permite gravar la transmisión de un terreno urbano únicamente si se ha producido una ganancia efectiva entre el momento de adquisición y el de transmisión. Cuando esa ganancia no existe, el hecho imponible del impuesto no se cumple.

En los supuestos de plusvalía municipal con pérdidas, el contribuyente puede encontrarse en una de estas dos situaciones:

• Que el ayuntamiento admita que no existe incremento de valor y no exija el impuesto.
• Que el ayuntamiento aplique un sistema automático de liquidación, sin entrar a valorar si la operación ha generado pérdidas reales.

La clave está en entender que el impuesto no se paga por vender, sino por haber incrementado el valor del terreno. Si la transmisión se ha realizado por un importe inferior al de adquisición, la plusvalía municipal con pérdidas no debería exigirse, aunque en la práctica sea necesario justificarlo.

Este matiz explica por qué muchos propietarios creen que el impuesto “sale solo” y por qué es tan importante distinguir entre la obligación de presentar la liquidación y la obligación real de pagar la plusvalía municipal con pérdidas.

La situación de la plusvalía municipal con pérdidas fue durante años una de las principales fuentes de conflicto entre contribuyentes y ayuntamientos. El problema no era solo práctico, sino jurídico: se estaba exigiendo un impuesto incluso cuando no existía incremento real de valor.

El criterio del Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional estableció que no es conforme a la Constitución exigir la plusvalía municipal cuando no ha habido un aumento real del valor del terreno. En otras palabras, si la transmisión genera pérdidas, no existe hecho imponible y el impuesto no debería exigirse.

Este pronunciamiento fue clave porque rompió con la idea de que la plusvalía municipal se paga siempre que se transmite un inmueble urbano. A partir de ese momento, la plusvalía municipal con pérdidas dejó de ser un supuesto “excepcional” y pasó a reconocerse como una situación que debe analizarse caso por caso.

La interpretación del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo reforzó este criterio y aclaró cómo debe abordarse la plusvalía municipal con pérdidas en la práctica. Confirmó que el contribuyente puede acreditar la inexistencia de incremento de valor comparando el valor de adquisición y el valor de transmisión, normalmente a través de las escrituras públicas.

Con ello, el Supremo dejó claro que:

• La plusvalía municipal con pérdidas no puede exigirse de forma automática.
• El ayuntamiento debe admitir la prueba de que no ha existido ganancia real.
• No basta con aplicar fórmulas objetivas si estas no reflejan la realidad económica de la operación.

Este respaldo judicial es el que sustenta hoy la interpretación correcta del impuesto: sin incremento de valor, no debería exigirse la plusvalía municipal, aunque el procedimiento administrativo siga obligando, en muchos casos, a presentar la liquidación o autoliquidación correspondiente.

Aunque la doctrina de los tribunales es clara, en la práctica muchos ayuntamientos siguen liquidando la plusvalía municipal con pérdidas. Esto no suele deberse a una interpretación consciente contraria a la ley, sino al funcionamiento administrativo del impuesto.

En la mayoría de municipios, la plusvalía municipal se gestiona mediante procedimientos estandarizados que se activan automáticamente cuando se produce una transmisión de un terreno urbano. El sistema parte del hecho de que existe una transmisión y, a partir de ahí, aplica un cálculo objetivo sin analizar de forma individual si ha habido o no incremento real de valor.

Además, en muchos casos:

• La autoliquidación corresponde al propio contribuyente, que presenta el impuesto sin un análisis previo de si existe realmente plusvalía municipal con pérdidas.
• La liquidación municipal se emite siguiendo criterios generales, sin contraste inmediato con las escrituras de adquisición y transmisión.
• El ayuntamiento presupone que, si no se manifiesta lo contrario, el impuesto es exigible.

Este funcionamiento explica por qué pueden darse situaciones en las que, pese a haberse transmitido la vivienda con pérdidas, el sistema administrativo siga tratando la operación como sujeta a la plusvalía municipal con pérdidas, trasladando al contribuyente la carga de justificar que no ha existido incremento de valor.

Comprender este contexto es importante para no asumir como correcta una liquidación automática y para saber cuándo conviene revisar la operación con detenimiento, especialmente en transmisiones realizadas en un entorno de mercado a la baja o con precios ajustados.

Cuando se presenta una situación de plusvalía municipal con pérdidas, es habitual que el propietario no tenga claro cómo actuar, especialmente si el ayuntamiento emite una liquidación o exige la presentación de la autoliquidación del impuesto.

Ante este escenario, conviene tener en cuenta algunas pautas básicas:

• Revisar las escrituras de adquisición y de transmisión para confirmar si realmente existe una diferencia negativa entre ambos valores.
• No asumir automáticamente que el impuesto es correcto solo por el hecho de haberse emitido una liquidación administrativa.
• Distinguir entre presentar la liquidación y pagar el impuesto, ya que no siempre coinciden ambas obligaciones en los casos de plusvalía municipal con pérdidas.
• Actuar dentro de los plazos establecidos, ya que dejar pasar el tiempo puede limitar las opciones de análisis o revisión del caso.

Cada operación tiene matices propios: fechas, valores declarados, tipo de transmisión y municipio concreto. Por eso, en los supuestos de plusvalía municipal con pérdidas, resulta especialmente importante analizar el caso concreto antes de tomar decisiones que puedan tener consecuencias fiscales.

Este enfoque prudente permite valorar si la liquidación se ajusta realmente a la ley o si, por el contrario, se está aplicando el impuesto en un supuesto en el que no debería exigirse la plusvalía municipal con pérdidas.

La plusvalía municipal con pérdidas no es algo que deba analizarse únicamente cuando llega el momento de presentar el impuesto. En realidad, el cálculo y la estimación de la plusvalía municipal deberían hacerse antes de poner la vivienda en venta, incluso antes de fijar el precio.

Conocer de antemano si una operación puede generar plusvalía municipal con pérdidas, una cuota cero o una cantidad a pagar permite tomar decisiones informadas y evitar sorpresas cuando llega el momento de la transmisión.

Hoy, la plusvalía municipal se calcula aplicando un tipo de gravamen (hasta el 30 %, según el ayuntamiento) sobre una base imponible que puede obtenerse por dos métodos distintos.

El contribuyente puede elegir el método más favorable, pero debe hacerlo de forma expresa al presentar la liquidación.

Método 1: método de incremento real (el más importante si hay pérdidas)

• Se compara el valor de transmisión (precio de venta) con el valor de adquisición (precio de compra).
• A la diferencia se le aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
• Si no hay incremento real o hay pérdidas, la base imponible puede ser cero o inexistente.

 Este es el método clave en los casos de plusvalía municipal con pérdidas.

Método 2: método objetivo (el automático)

• Se parte del valor catastral del suelo.
• Se aplica un coeficiente fijado por la ley y por la ordenanza municipal, según los años transcurridos entre la compra y la venta.
• No tiene en cuenta el precio real de venta, por lo que puede dar resultado positivo incluso si se vende con pérdidas.

 Es el método que aplica el Ayuntamiento si no se elige expresamente el método real.

Clave práctica

• Si no eliges método, el Ayuntamiento aplica el objetivo.
• Por eso es fundamental calcular la plusvalía antes de vender y acudir a la liquidación con los números claros.

Para poder calcular correctamente la plusvalía municipal, exista o no pérdida, es imprescindible contar con una serie de datos básicos. Sin esta información, el resultado del impuesto puede ser incorrecto o incompleto.

En la práctica, los ayuntamientos y sus calculadoras oficiales solicitan siempre los siguientes datos:

• Fecha de adquisición de la propiedad
  Es la fecha en la que se compró, heredó o recibió el inmueble. Sirve para determinar el periodo de generación del impuesto.

• Fecha de transmisión
  Corresponde a la fecha de venta o de transmisión del inmueble. Marca el momento del devengo de la plusvalía municipal.

• Valor de adquisición
  Es el valor por el que se adquirió la vivienda, según consta en la escritura pública.

• Valor de transmisión
  Es el precio de venta reflejado en la escritura de transmisión.

• Valor catastral total del inmueble
  Dato que figura en el recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro.

• Valor catastral del suelo
  Parte del valor catastral correspondiente exclusivamente al suelo, y no a la construcción. Este dato es clave para el cálculo de la base imponible.

Con esta información es posible aplicar ambos métodos de cálculo previstos en la normativa y comprobar si la operación da lugar a una cuota a pagar, una cuota cero o a un supuesto de plusvalía municipal con pérdidas.

Disponer de estos datos antes de vender permite anticipar el impacto fiscal de la operación y acudir al Ayuntamiento con los números claros cuando llegue el momento de presentar la liquidación.

Una vez claros los datos que se necesitan para calcular la plusvalía municipal, el siguiente paso es saber dónde localizarlos. En la mayoría de los casos, esta información está repartida entre las escrituras, el recibo del IBI y el Catastro.

Fecha de adquisición y valor de adquisición

Estos datos se encuentran en la escritura pública de adquisición del inmueble:

• Escritura de compraventa, si se compró.
• Escritura de herencia, si se adquirió por herencia.
• Escritura de donación, si fue una donación.

En esa escritura constan tanto la fecha como el valor declarado de adquisición, que son los que se utilizan a efectos de plusvalía municipal.

Fecha de transmisión y valor de transmisión

Estos datos aparecen en la escritura pública de transmisión, es decir, en la escritura de venta.

• La fecha de transmisión es la fecha de la escritura.
• El valor de transmisión es el precio por el que se vende el inmueble y que figura en la propia escritura.

Valor catastral total del inmueble

El valor catastral total puede encontrarse fácilmente en:

• El recibo del IBI del inmueble.

• La sede electrónica del Catastro.

En el recibo del IBI suele aparecer desglosado y es uno de los datos más accesibles para el propietario.

Valor catastral del suelo

El valor catastral del suelo es un dato clave para el cálculo de la plusvalía municipal y no siempre está a simple vista.

Puede localizarse en:

• El recibo del IBI, donde suele aparecer diferenciado del valor de la construcción.
• La sede electrónica del Catastro, accediendo a la ficha del inmueble.

En el Catastro, el valor catastral se desglosa en:

• Valor del suelo
• Valor de la construcción

Para la plusvalía municipal solo se utiliza el valor del suelo.

Consejo práctico antes de vender

Reunir esta información antes de iniciar la venta permite calcular la plusvalía municipal con antelación, comparar los dos métodos de cálculo y saber si la operación puede generar una cuota a pagar, una cuota cero o un supuesto de plusvalía municipal con pérdidas.

En muchos casos, el problema no es el impuesto en sí, sino no haber localizado estos datos a tiempo.

Antes de vender una vivienda, existen varias formas de estimar la plusvalía municipal:

• Simuladores de los ayuntamientos, cada vez más habituales, aunque no todos los municipios de Canarias los tienen aún.
• Asesorías o gestorías, que realizan el cálculo como parte de su servicio fiscal.
• Cálculo previo con un asesor inmobiliario, integrado dentro del análisis de la operación.

Anticipar este cálculo es especialmente importante en mercados ajustados, donde es frecuente que aparezcan supuestos de plusvalía municipal con pérdidas.

Cuando una persona se plantea vender su vivienda, uno de los errores más comunes es fijar el precio sin tener en cuenta los costes asociados a la transmisión, entre ellos la plusvalía municipal.

En nuestro caso, cuando realizamos estudios de mercado para propietarios que quieren vender, uno de los aspectos que analizamos es precisamente la estimación de la plusvalía municipal, incluso de forma gratuita. Con unos pocos datos, se pueden obtener los resultados por ambos métodos de cálculo y ver con claridad si la operación puede derivar en una plusvalía municipal con pérdidas, en una cuota cero o en un importe a pagar.

Este análisis previo ayuda a definir el precio con mayor precisión y a entender el impacto real de la venta.

Cuando la venta ya se ha producido, el contribuyente puede acudir al ayuntamiento con los cálculos previamente realizados y presentar la plusvalía municipal aplicando el método que resulte más favorable.

En este punto pueden darse varias situaciones:

1. Que uno de los métodos arroje una cuota cero.
2. Que pueda acreditarse una plusvalía municipal con pérdidas, aportando la documentación correspondiente.
3. Que el ayuntamiento no acepte inicialmente el criterio presentado.

Llevar los números claros y bien documentados facilita el trámite y reduce la incertidumbre en el momento de la liquidación.

Si, pese a haber aportado la documentación y los cálculos, el ayuntamiento considera que debe exigirse el impuesto, se abre una segunda fase en la que el contribuyente debe valorar cómo actuar.

En ese escenario, existen distintas opciones:

• Intentar una reclamación por vía administrativa, aportando nuevamente la prueba de la pérdida.
• Valorar el coste y la conveniencia de acudir a un profesional especializado si el importe es elevado.
• Decidir si compensa iniciar un procedimiento más complejo o asumir el coste en función de la cuantía.

Este análisis debe hacerse con calma y con números claros, especialmente en los casos de plusvalía municipal con pérdidas, donde el importe en juego puede ser reducido o incluso inexistente.

Saber desde el inicio si una venta puede generar plusvalía municipal con pérdidas, una cuota baja o un importe elevado permite:

• Ajustar el precio de salida al mercado.
• Evitar decisiones precipitadas.
• Llegar al momento de la liquidación con toda la información preparada.

En muchos casos, el verdadero problema no es el impuesto en sí, sino no haberlo tenido en cuenta desde el principio.

Si estás pensando en vender tu vivienda, conocer de antemano cómo puede afectar la plusvalía municipal, exista o no pérdida, es parte de una venta bien planificada. Tener los números claros desde el inicio ayuda a tomar mejores decisiones y a evitar sorpresas cuando llega el momento de cerrar la operación.

La información sobre la plusvalía municipal con pérdidas se apoya en fuentes normativas y jurisprudenciales de ámbito nacional:

Haciendas locales

Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL)
Normativa estatal que regula la plusvalía municipal y los métodos de cálculo actualmente vigentes.

Tribunal Constitucional

→Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de 11 de mayo
Declara inconstitucional exigir la plusvalía municipal cuando no existe incremento real de valor.

→Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre
Anula el método objetivo de cálculo cuando no refleja la realidad económica de la operación.

Tribunal Supremo

→Sentencia del Tribunal Supremo 339/2022, de 17 de marzo
Reconoce el derecho del contribuyente a acreditar la inexistencia de incremento de valor y a optar por el método más favorable.

→Sentencia del Tribunal Supremo 470/2023, de 10 de abril
Refuerza la doctrina sobre la no exigencia del impuesto en transmisiones con pérdidas reales.

Herramientas profesionales de cálculo fiscal

Utilizadas como apoyo técnico para la estimación orientativa de la plusvalía municipal (por ejemplo)

APIVIRTUAL

Vender una vivienda no es solo encontrar comprador.

Es saber cuánto te va a costar la operación antes de empezar, incluida la plusvalía municipal, exista o no pérdida.

Cuando los números se calculan antes de sacar la casa al mercado, puedes fijar el precio con criterio, anticipar escenarios y evitar sorpresas cuando llega el momento de presentar la liquidación. En muchos casos, una venta bien planteada desde el inicio evita errores, tensiones innecesarias y decisiones precipitadas.

Si estás pensando en vender tu vivienda en Canarias, tener claros estos cálculos forma parte de una venta bien planificada.

Hablemos y te preparo un estudio de mercado de tu propiedad en el que te incluyo gratuitamente el cálculo de la plusvalía municipal.

(Sin compromiso y adaptado a tu situación real)

Para entender el contexto completo de la plusvalía municipal y otros impuestos asociados a la venta de una vivienda en Canarias, estos artículos pueden ayudarte:

→ Plusvalía municipal: qué es, origen y concepto

→Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en Canarias.

→Cuándo hay que declarar la venta de una vivienda a Hacienda.

→Plusvalía municipal en herencias: cuándo se paga y cuándo no.

→Requisitos y trámites para vender una casa en Tenerife.