Plusvalía municipal en herencias en Canarias: cuándo se paga y cuándo no

Vendes la casa que heredaste de tus padres.
Firmas en notaría, te entregan las llaves… y sales con un cheque o una transferencia importante a tu nombre.
Durante unos segundos piensas: “ya está, el dinero es mío”.

Y sí… y no.

Porque una parte de ese dinero no es realmente tuya.
Con parte de esa cantidad tienes que cumplir con Hacienda y con el ayuntamiento, pagando los impuestos correspondientes. Uno de ellos es la plusvalía municipal en herencias en Canarias.

A veces la duda surge después de vender.
Otras veces aparece antes, cuando acabas de heredar una vivienda y te preguntas:
¿soy yo quien tiene que pagar la plusvalía municipal?, ¿se paga siempre?, ¿se puede evitar?, ¿qué pasa si no la presento a tiempo?

La plusvalía municipal en herencias en Canarias no depende de que vendas o no la casa, ni de cuánto dinero hayas recibido. Depende de cómo y cuándo se adquirió el suelo, de quién hereda y del municipio en el que se encuentra la vivienda.

Entender bien cómo funciona la plusvalía municipal en herencias en Canarias es clave para saber qué parte del dinero es realmente tuya… y qué parte debes reservar para cumplir correctamente y evitar problemas después.

Vendes la casa que heredaste de tus padres.
Firmas en notaría, te entregan las llaves… y sales con un cheque o una transferencia importante a tu nombre. Durante unos segundos piensas: “ya está, el dinero es mío”.

Y sí… y no.

Porque una parte de ese dinero no es realmente tuya. Con parte de esa cantidad tienes que cumplir con Hacienda y con el ayuntamiento, pagando los impuestos correspondientes. Uno de ellos es la plusvalía municipal en herencias en Canarias.

En una compraventa normal, la plusvalía municipal suele recaer en el vendedor.
Pero cuando la vivienda se recibe por herencia tras un fallecimiento no hay vendedor, y por razones obvias ese impuesto pasa a ser responsabilidad del heredero.

Además, en algunos ayuntamientos existen bonificaciones importantes en la plusvalía municipal cuando se hereda una vivienda, e incluso hay situaciones en las que no existe obligación de pago si no ha habido incremento real del valor del suelo.

Por eso, la plusvalía municipal en herencias en Canarias no depende solo de cuánto dinero recibas ni de si vendes la casa, sino del municipio concreto, de cómo se adquirió el inmueble y de si ha existido o no una ganancia real.

Entender esto desde el principio es clave para saber qué parte del dinero es realmente tuya… y qué parte debes reservar para cumplir correctamente y evitar problemas después.

La plusvalía municipal en herencias en Canarias la paga la persona que recibe la vivienda por herencia, es decir, el heredero o los herederos.

Esto es importante aclararlo desde el principio porque, en una compraventa normal, la plusvalía municipal suele corresponder al vendedor. Sin embargo, cuando hay una herencia tras un fallecimiento no hay vendedor, y por razones obvias ese impuesto no puede recaer en quien ya no está. Por eso, en una herencia, la obligación pasa al heredero.

La plusvalía municipal en herencias en Canarias se genera en el momento del fallecimiento, no cuando se firma la escritura de herencia ni cuando se vende la vivienda más adelante. Ese día marca quién está obligado y desde cuándo empiezan a contar los plazos.

Si hay un único heredero

Cuando una sola persona hereda la vivienda, la situación es sencilla:
ese heredero asume íntegramente la plusvalía municipal en herencias en Canarias, aunque todavía no haya decidido qué hacer con la casa o no haya firmado la aceptación de herencia.

El hecho de retrasar la firma o de no vender la vivienda no elimina ni aplaza la obligación frente al ayuntamiento.

Si hay varios herederos

Cuando hay varios herederos, la cosa se complica un poco más.

Ante el ayuntamiento, todos los herederos responden de forma solidaria del pago de la plusvalía municipal en herencias en Canarias. Esto significa que el ayuntamiento puede reclamar la totalidad del importe a cualquiera de ellos, con independencia de cómo se repartan después los gastos entre sí.

Este punto suele generar conflictos cuando:

• uno de los herederos quiere vender,
• otro quiere quedarse la vivienda,
• y otro no quiere adelantar dinero para impuestos.

Pero, a efectos del ayuntamiento, la deuda existe y todos responden por igual.

¿Y si todavía no se ha firmado la herencia?

Esta es una de las dudas más frecuentes.

Aunque la herencia no se haya formalizado todavía en notaría, la plusvalía municipal en herencias en Canarias debe declararse dentro del plazo legal.
El hecho de no haber firmado la aceptación o partición de herencia no detiene el reloj.

Por eso, incluso en herencias bloqueadas o con desacuerdos familiares, conviene tener claro quién se hace cargo de presentar la plusvalía para evitar recargos y problemas posteriores.

Idea clave que debes recordar

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias no importa tanto lo que hagas después con la vivienda, sino quién hereda y cuándo se produce el fallecimiento.
Ese es el momento que marca la obligación y los plazos.

La plusvalía municipal en herencias en Canarias no se paga cuando vendes la casa ni cuando firmas la herencia, sino desde el momento del fallecimiento del propietario. Ese día es el que marca el inicio de los plazos.

El plazo general

Desde la fecha de fallecimiento tienes 6 meses para presentar la plusvalía municipal ante el ayuntamiento correspondiente.

¿Se puede pedir prórroga?

Sí. Puedes solicitar una prórroga de otros 6 meses, alcanzando un máximo de 12 meses en total.
Eso sí, la prórroga debe pedirse dentro del plazo inicial de 6 meses. Si se solicita fuera de plazo, el ayuntamiento puede denegarla.

Un error muy común

Pensar que el plazo empieza a contar:

• cuando se firma la escritura de herencia, o

• cuando se vende la vivienda heredada.

No es así.
En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, el reloj empieza a contar el día del fallecimiento, aunque todavía no se haya hecho ningún trámite.

¿Qué pasa si no se presenta dentro de plazo?

Si la plusvalía municipal en herencias en Canarias no se presenta a tiempo, el ayuntamiento puede:

• Aplicar recargos e intereses de demora.

• Iniciar un procedimiento de apremio.

• Dificultar o bloquear operaciones posteriores, como la venta de la vivienda.

Por eso, incluso cuando crees que no hay que pagar porque no ha habido ganancia, conviene presentar la declaración correspondiente dentro de plazo.

Idea importante para tener clara

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, cumplir el plazo es tan importante como pagar bien o no pagar.
Muchos problemas no vienen por el importe del impuesto, sino por no haber presentado nada a tiempo.

La plusvalía municipal en herencias en Canarias se calcula hoy de una forma muy distinta a como se hacía hace unos años.

Desde la reforma posterior a las sentencias del Tribunal Constitucional de 2021, el sistema es más garantista para el contribuyente y sigue plenamente vigente en 2025 y 2026.

Actualmente existen dos métodos de cálculo, y el heredero tiene derecho a elegir el que le resulte más favorable.

Método objetivo

El método objetivo es el más automático.

Se basa en:

• El valor catastral del suelo (no de la vivienda completa).

• Unos coeficientes fijados legalmente según los años que el inmueble haya estado en propiedad del fallecido (con un máximo de 20 años).

Este método puede ser sencillo de aplicar, pero no siempre es el más conveniente, especialmente en mercados donde el valor del suelo no ha subido tanto como se presume.

Método real

El método real tiene en cuenta la ganancia real del terreno.

Aquí se compara:

• El valor de adquisición del inmueble por parte del fallecido (el que figura en su escritura de compra o herencia).

• El valor de transmisión a los herederos, que es el que consta en la escritura de aceptación de herencia.

Si la diferencia entre ambos valores es pequeña, o incluso inexistente, este método suele ser más favorable.

Un punto clave que debes saber

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, el ayuntamiento no puede obligarte a usar el método que más te perjudica.
El heredero tiene derecho a escoger el cálculo que resulte más beneficioso, algo que muchas personas desconocen.

Hay un supuesto fundamental en el que no existe obligación de pago de la plusvalía municipal en herencias en Canarias:
cuando no ha existido incremento real del valor del suelo.

En estos casos, la ley habla de una situación de no sujeción, conocida de forma habitual como plusvalía cero.

Esto ocurre, por ejemplo, cuando:

• El fallecido adquirió la vivienda en un momento de precios altos.

• El valor del suelo se ha mantenido estable o ha bajado.

• La diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión es cero o negativa.

¿Cómo se demuestra que no hay incremento de valor?

Para acreditar la plusvalía cero, se comparan dos documentos clave:

• La escritura de adquisición del fallecido.

• La escritura de aceptación de herencia, donde figura el valor de transmisión.

Si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no existe incremento del valor del suelo y no procede el pago del impuesto.

Ojo: aunque no se pague, hay que declarar

Este punto es fundamental.

Aunque el resultado sea cero, la plusvalía municipal en herencias en Canarias debe declararse dentro del plazo legal.
No presentar nada pensando que “no hay que pagar” es uno de los errores más habituales y puede generar sanciones.

Idea clave

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, pagar o no pagar no depende de intuiciones ni de lo que “siempre se ha hecho”, sino de cómo se calculan los valores y de si realmente ha existido ganancia.

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias es habitual que existan bonificaciones, pero es importante entender bien de qué dependen y cómo funcionan, porque aquí es donde más errores se cometen.

La plusvalía municipal es un impuesto local, lo que significa que no existe una bonificación única para toda Canarias. Cada ayuntamiento decide si aplica bonificaciones, en qué porcentaje y bajo qué condiciones.

Bonificación no significa que no haya impuesto

Una bonificación no implica que el impuesto desaparezca.

Significa que:

• La plusvalía municipal se calcula.
• Existe obligación de presentarla.
• Pero el ayuntamiento reduce el importe a pagar, en muchos casos hasta un 95 %.

Por eso, aunque exista bonificación, hay que hacer el trámite igualmente. Si no se solicita correctamente, el ayuntamiento liquida el impuesto sin aplicar ninguna reducción.

¿Cuándo suelen aplicarse las bonificaciones?

En la práctica, muchos ayuntamientos canarios aplican bonificaciones en la plusvalía municipal cuando concurren estas circunstancias:

• El heredero es familiar directo (hijos, padres o cónyuge).
• La vivienda heredada era la vivienda habitual del fallecido.
• La bonificación se solicita expresamente dentro del plazo.
• Se cumplen los requisitos concretos de la ordenanza municipal.

Algunos ayuntamientos exigen además:

• Que el heredero mantenga la propiedad durante un periodo mínimo.
• Que se empadrone en la vivienda. Que no se supere un determinado valor catastral o nivel de ingresos.

Cada municipio es distinto (y esto marca la diferencia)

En Tenerife hay 31 municipios, y cada uno regula la plusvalía municipal de forma independiente.
Por eso, lo que ocurre en un municipio no tiene por qué aplicarse en otro, aunque estén muy cerca.

En unos ayuntamientos las bonificaciones son amplias y claras.
En otros, los requisitos son más restrictivos o directamente no existen bonificaciones para determinados supuestos.

Por este motivo, en la plusvalía municipal en herencias en Canarias no basta con conocer la norma general:
siempre hay que revisar la ordenanza fiscal del ayuntamiento concreto donde se encuentra la vivienda heredada.

Bonificación, no sujeción y exención: no es lo mismo

Conviene no mezclar conceptos:

• Bonificación: el impuesto existe, pero se paga menos.
• No sujeción (plusvalía cero): no se paga porque no hay incremento real del valor del suelo, aunque hay que declararlo.
• Exención: supuestos muy concretos y poco habituales en herencias privadas.

En la mayoría de herencias, lo normal es hablar de bonificaciones o de plusvalía cero, no de exenciones.

Idea clave para no pagar de más

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, pagar menos o no pagar nada no depende de la suerte, sino de:

• conocer si existe incremento real,
• saber si el ayuntamiento aplica bonificaciones,
• y pedirlas correctamente dentro de plazo.

Muchos herederos pagan más de lo necesario simplemente por desconocer este punto.

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, no hacer nada no suele ser una buena opción.
Aunque no siempre haya que pagar, sí hay que declarar, y cuando eso no se hace correctamente empiezan los problemas.

Si no se presenta dentro de plazo

Si no se presenta la plusvalía municipal en herencias en Canarias dentro del plazo legal (6 meses desde el fallecimiento, o 12 si se pidió prórroga), el ayuntamiento puede:

• Aplicar recargos e intereses de demora.

• Iniciar un procedimiento de apremio.

• Reclamar la deuda a cualquiera de los herederos si hay varios, por responsabilidad solidaria.

Muchas personas descubren este problema meses o incluso años después, cuando reciben una notificación que no esperaban.

Si se paga sin revisar si corresponde

Otro error muy habitual es pagar directamente “por si acaso”, sin comprobar si realmente existe incremento del valor del suelo o si se puede aplicar una bonificación.

En estos casos:

• Puede haberse pagado un impuesto que no correspondía.

• Recuperar ese dinero después suele ser más complejo que haber hecho bien el trámite desde el principio.

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, revisar antes de pagar suele marcar la diferencia.

Si hay varios herederos y nadie se hace cargo

Cuando hay varios herederos y ninguno presenta la plusvalía municipal, el ayuntamiento no espera a que la familia se ponga de acuerdo.

Puede reclamar la totalidad del importe a cualquiera de ellos, y luego serán los herederos quienes tengan que arreglarse entre sí.
Este es uno de los focos más habituales de conflictos familiares tras una herencia.

¿Puede bloquear la venta de la vivienda heredada?

Sí.
Una plusvalía municipal en herencias en Canarias mal resuelta puede:

• Retrasar una venta.

• Generar desconfianza en el comprador.

• Obligar a regularizar la situación con prisas, normalmente en el peor momento.

Por eso, muchas operaciones se encallan no por falta de compradores, sino por trámites fiscales pendientes de la herencia.

Idea clave para evitar problemas

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, el mayor riesgo no es pagar, sino no hacer nada o hacerlo mal.
Declarar a tiempo, aunque el resultado sea cero o con bonificación, evita la mayoría de los problemas posteriores.

En la plusvalía municipal en herencias en Canarias, además de las reglas generales, existen situaciones muy habituales que conviene conocer porque cambian quién paga, cómo se declara o cuándo conviene actuar.

Herencias con usufructo y nuda propiedad

Es muy común que, tras el fallecimiento de uno de los progenitores, el cónyuge herede el usufructo (derecho de uso y disfrute) y los hijos la nuda propiedad.

En estos casos, la plusvalía municipal en herencias en Canarias corresponde a los herederos de la nuda propiedad, ya que son quienes adquieren el valor del suelo.
El usufructuario no asume el pago de la plusvalía municipal por el mero hecho de tener el uso de la vivienda.

Este detalle suele pasarse por alto y provoca errores en la liquidación.

Viviendas heredadas con hipoteca

El hecho de que la vivienda esté hipotecada no elimina la obligación de declarar la plusvalía municipal en herencias en Canarias.

La deuda hipotecaria es independiente del impuesto.
Aunque la herencia incluya cargas, la plusvalía municipal debe declararse dentro de plazo, con o sin pago, según exista o no incremento real del valor del suelo.

Herencias bloqueadas o con desacuerdos familiares

Cuando los herederos no se ponen de acuerdo y la herencia se retrasa, es habitual que nadie se haga cargo de los impuestos.

Esto no detiene la obligación frente al ayuntamiento.
Aunque la herencia no esté repartida, la plusvalía municipal en herencias en Canarias sigue corriendo en plazo, y el ayuntamiento puede reclamar la deuda a cualquiera de los herederos.

Por eso, incluso en herencias conflictivas, conviene definir quién presenta la plusvalía para evitar recargos y problemas posteriores.

La plusvalía municipal en herencias en Canarias es solo una parte del proceso. Antes de poner una vivienda heredada en venta en el mercado, conviene tener resueltos estos pasos, en este orden:

1. Revisar y liquidar la plusvalía municipal
Comprueba si corresponde pagarla, si puedes acogerte a alguna bonificación o si procede declarar una situación de no sujeción. En cualquier caso, la plusvalía debe estar correctamente presentada.

2. Tener todos los impuestos de la herencia regularizados
Una vez revisados y liquidados los impuestos correspondientes, reúne toda la documentación acreditativa. Este paso es clave para evitar bloqueos posteriores.

3. Inscribir la adjudicación de herencia en el Registro de la Propiedad
Con la documentación completa, debe presentarse en el Registro de la Propiedad para que la vivienda figure correctamente a nombre del heredero o herederos.

4. Obtener una nota simple actualizada
Tras la inscripción, es importante contar con una nota simple reciente donde conste quién es propietario del inmueble.
Si hay varios herederos, deben aparecer todos. Y si existen derechos como usufructo o nuda propiedad, también deben figurar de forma expresa.

5. Comprobar que no existen cargas o impuestos pendientes
Antes de vender, conviene asegurarse de que no hay impuestos pendientes ni incidencias registrales que puedan frenar o retrasar la operación.

Muchas ventas de viviendas heredadas no se complican por falta de compradores, sino por trámites de la herencia mal resueltos desde el inicio.

Si estás en ese punto, suele ser buen momento para revisar toda la operación con calma antes de sacar la vivienda al mercado y evitar decisiones precipitadas.

En muchas herencias, la decisión de vender una vivienda no es individual.
Puede haber varios herederos, derechos distintos sobre la propiedad o situaciones personales que condicionan los tiempos y las decisiones.

Por eso, antes de dar por hecho que la vivienda se puede vender sin más, conviene entender qué escenarios pueden darse y cómo afectan al proceso. Anticiparse a estas situaciones evita bloqueos, tensiones innecesarias y operaciones que se alargan más de lo esperado.

Si estás en alguno de estos casos, puede ayudarte profundizar en contenidos específicos como estos:

→¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender una vivienda heredada? (en redacción)

→Cómo vender una vivienda heredada con varios herederos (en redacción)

→Herencias con usufructo y nuda propiedad: qué se puede hacer con la vivienda (en redacción)

→Cuándo una vivienda heredada no se puede vender todavía (y por qué) (en redacción)

Estos escenarios son más comunes de lo que parece y, bien entendidos desde el principio, tienen solución.

Antes de decidir qué hacer con la vivienda heredada

Cuando heredas una vivienda, lo normal es querer resolverlo bien y pasar página sin complicaciones. Para eso, conviene tener claros los plazos, saber si la herencia está fiscalmente ordenada y comprobar que no haya nada pendiente que pueda bloquear una venta más adelante.

Si finalmente decides vender, hacerlo con todo en orden te permite elegir tiempos y negociar con calma.

→Si necesitas ayuda para vender una vivienda heredada en Tenerife, puedo acompañarte en todo el proceso, desde la herencia hasta la venta, en cualquier municipio de Canarias.

Conclusión

La plusvalía municipal en herencias en Canarias no es un impuesto automático ni igual para todos los casos. A veces se paga, a veces se bonifica y, en otras ocasiones, no existe obligación de pago si no ha habido incremento real del valor del suelo.

La clave está en no actuar por inercia.
No dar por hecho que hay que pagar, pero tampoco dejar pasar los plazos sin hacer nada. Saber quién está obligado, cuándo empieza a contar el plazo, qué método de cálculo conviene y si el ayuntamiento aplica bonificaciones marca una diferencia económica importante.

Muchas personas descubren los problemas cuando ya han vendido la vivienda heredada o cuando reciben una notificación inesperada del ayuntamiento. Revisar bien la plusvalía municipal desde el inicio de la herencia evita sanciones, pagos innecesarios y bloqueos posteriores.

Si has heredado una vivienda en Canarias y estás en ese punto de dudas, entender bien este impuesto es el primer paso para tomar decisiones con tranquilidad, ya sea conservar la vivienda, repartirla entre herederos o ponerla a la venta más adelante.

Nota de vigencia

Este artículo ha sido redactado y revisado conforme a la normativa estatal y a las ordenanzas municipales vigentes a cierre de 2025, marco que se mantiene aplicable en 2026 salvo modificaciones posteriores.
Dado que la plusvalía municipal es un impuesto local, se recomienda comprobar siempre la ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente en el momento de la herencia.

Fuentes oficiales y normativa consultada

El contenido de este artículo sobre la plusvalía municipal en herencias en Canarias se ha elaborado y contrastado a partir de la normativa estatal vigente y de la información pública disponible en organismos oficiales, entre ellos:

• Ley Reguladora de las Haciendas Locales
  Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
  Regula el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre
  Reforma del sistema de cálculo de la plusvalía municipal tras las sentencias del Tribunal Constitucional, estableciendo los métodos objetivo y real actualmente vigentes.

• Ordenanzas fiscales municipales
  De los distintos ayuntamientos de Canarias (entre otros, Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna y Las Palmas de Gran Canaria), que regulan las bonificaciones, plazos y requisitos específicos aplicables en cada municipio.

• Dirección General del Catastro
  Información relativa a valores catastrales del suelo y al valor de referencia, utilizados como base en distintos impuestos vinculados a las herencias.

• Sentencias del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipalEspecialmente las que reconocen que el impuesto solo puede exigirse cuando exista un incremento real del valor del suelo, y que amparan la declaración de no sujeción (plusvalía cero).

1. STC 59/2017 (11 de mayo de 2017): Declaró inconstitucional la exigencia de plusvalía en casos de pérdida patrimonial.

2. STC 182/2021 (26 de octubre de 2021): Sentencia fundamental que declaró la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHL), que permitían calcular el impuesto sin considerar si hubo o no incremento de valor, o si la cuota superaba la ganancia real.

Nota importante sobre la aplicación práctica

La plusvalía municipal en herencias en Canarias es un impuesto de carácter local.
Aunque la base legal es estatal, las bonificaciones, requisitos y procedimientos concretos dependen de cada ayuntamiento, por lo que siempre es recomendable comprobar la ordenanza fiscal municipal vigente en el momento de la herencia.

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(Sin compromiso y adaptado a tu situación real)

Si estás gestionando una herencia o valorando qué hacer con una vivienda heredada en Canarias, estos contenidos pueden ayudarte a aclarar dudas habituales y evitar errores comunes:

→ Plusvalía municipal: qué es, origen y concepto

→Quién paga la plusvalía municipal en Canarias y en qué casos

→ Plusvalía municipal con pérdidas en Canarias

→Cuánto se paga a Hacienda al vender una vivienda en Canarias

→Cómo declarar la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada

→Vender una vivienda heredada en Tenerife: pasos y puntos clave

→Qué es una nota simple y por qué es importante antes de vender