Vender Casa: Guía Completa, consejos y 9 pasos clave.

Sigue los pasos, replica los procesos y vende tu casa en Tenerife.

Vender una casa puede ser un proceso complejo debido a la necesidad de coordinar a múltiples personas y diferentes administraciones, así como a la gran cantidad de documentación que debe estar correcta y actualizada.

Este procedimiento, que la mayoría de las personas no realiza con frecuencia a lo largo de su vida, requiere una planificación meticulosa y un conocimiento profundo del mercado inmobiliario.

Desde la investigación del mercado hasta la valoración precisa de la propiedad, cada paso es fundamental para asegurar una transacción exitosa.

Es esencial contar con la documentación necesaria y desarrollar estrategias de marketing efectivas. La negociación y el cierre de la venta deben gestionarse con cuidado.

Conocer el mercado y los trámites legales específicos es clave para vender tu casa de manera rápida y eficiente.

Antes de plantearte vender casa, es fundamental realizar una investigación exhaustiva del mercado inmobiliario actual. Analiza las tendencias, precios de propiedades similares en la zona y la demanda existente.

Para determinar el valor justo de la casa que quieres vender, es crucial realizar una valoración precisa.

Considera el tamaño, la ubicación, el estado de la propiedad y las comodidades ofrecidas para fijar un precio competitivo.

Teniendo en cuenta que un 85% de los compradores en España necesitan financiación, si puedes permitirte pagar entre 300 y 500 euros, una opción magnífica y que no te llevará a errores es pagar una tasación validada por una agencia de tasación homologada por el Banco de España.

Con ese valor en la mano te sientas con un buen asesor o asesora inmobiliaria que analice el mercado y tenga acceso a los precios de cierre. Con los datos que te aporte podrás tomar una decisión realmente informada, si de verdad quieres vender casa.

Aunque sea tirar piedras sobre mi propio tejado, si tienes tiempo y no te va a quedar remordimiento de conciencia por aprovecharte de algunos servicios gratuitos que ofrecemos los asesores para conocer a clientes potenciales, puedes pagar al tasador y aprovecharte gratuitamente del asesor copiando directamente su estrategia, te la adelantará gratis.

También te digo algo importante que te ahorrará el dinero del tasador: los asesores pagamos a diferentes empresas y servicios para hacer valoraciones online con datos y estadísticas de los portales y fuentes oficiales.

Además, hacemos las valoraciones manuales con el método de los tasadores y lo hacemos sin coste para ti porque nuestro objetivo inicial es que nos conozcas y nos contrates.

Pídele a un asesor directamente que te haga un estudio de mercado y un Plan de Marketing y luego ya decides si lo contratas o pones tú mismo en práctica sus recomendaciones.

Ahora sí, si lo que quieres es vender casa al mejor precio, con tranquilidad absoluta, es de sentido común acudir a profesionales, de hecho en algunos países, teniendo en cuenta lo delicadas que son las operaciones inmobiliarias, la ley obliga a ir respaldado por profesionales. Es incomprensible que en España no.

Por cierto. Si quieres hacerte una idea de cuánto podría estar dispuesto a pagar un comprador por tu casa, puedes utilizar mi herramienta de análisis de mercado online.

Una vez evaluada la propiedad, establece un precio adecuado que refleje su valor real en el mercado. Evita fijar precios excesivamente altos que puedan alejar a los posibles compradores.

1. Asegúrate de reunir cuanto antes todos los documentos necesarios para vender casa.
2. Verifica que todos los documentos están actualizados y al día.
3. No esperes a último momento para tener a mano una copia de los recibos de suministros, comunidad, hipoteca, etc.

Algunas personas retrasan el momento de reunir la documentación porque en notaría hay que entregar algunos documentos lo más actualizados posible; sin embargo, debes de tener en cuenta algo:

¿Qué pasa con las dudas de la persona que está pensando en comprar tu casa? ¿No tiene todo el derecho a revisar la documentación antes de ofertar?

• Por supuesto que sí; por esta razón es conveniente que esta documentación esté organizada para que el comprador pueda sentarse tranquilamente a leerla y analizarla, incluso antes de ofertar.
• Por otra parte, si el comprador compra con hipoteca, tendrá que aportarle mucha de esta documentación a la entidad y también al tasador.

Si quieres que todo vaya fluido y dar sensación de control y seguridad al comprador potencial arma un expediente como si fueras a notaría mañana mismo. Cuando realmente vayas a notaría ya actualizarás lo que tengas que actualizar. Te aseguro que armando el expediente ahorrarás tiempo y dinero.

• Escrituras y Títulos de Propiedad: Revisa y prepara la documentación legal que acredite la propiedad de la vivienda.

¿Cómo acreditar la propiedad de una vivienda?

• La escritura pública es uno de los documentos más fiables y reconocidos para acreditar la titularidad de una vivienda.

Este documento, emitido por un notario, incluye información detallada sobre la propiedad, como su ubicación, dimensiones, y la identificación del propietario.

¿Y si nunca ha habido escrituras, cómo demuestro que la propiedad es mía?

 

Siempre puedes presentar pruebas de compra de la propiedad, como algún recibo de compra o un contrato de compraventa, aunque sea hecho a mano y escrito en una servilleta.

 

También puedes aportar pruebas de que has estado pagando impuestos sobre la propiedad, como declaraciones de impuestos o recibos de pagos de impuestos. Todo esto debe de ir acompañado de un procedimiento y necesitarás asesoramiento legal.

 

En algunas propiedades antiguas solo existen hijuelas, que a veces están en tan mal estado que el papel casi se deshace.

Si esto te interesa, dímelo y puedo escribir un artículo específico.

• Certificado Energético: Asegúrate de contar con el certificado energético actualizado para la venta. Este documento es obligatorio en todas las comunidades autónomas.
• Cédula de Habitabilidad: Obligatoria en comunidades como Cataluña, Cantabria, Asturias, Baleares, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia.
• Certificado de pago del IBI: Debes acreditar que los últimos cuatro años de este impuesto están al día, con un certificado del ayuntamiento o recibos bancarios.
• Actas/Certificado de la Comunidad: Certifica que no hay derramas pendientes y que los pagos comunitarios están al día.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios): Obligatoria para edificios de más de 45 años en algunas comunidades.
  Últimas facturas de suministros: Para comprobar que están al día y facilitar el cambio de titularidad.
• Nota simple: Documento del Registro de la Propiedad que informa sobre la situación legal de la vivienda.
• Certificado de deuda pendiente: Si la vivienda tiene una hipoteca.
• Certificado de saldo cero: Si la hipoteca ya está pagada, pero sigue inscrita en el Registro.
• Sentencia de divorcio: si te divorcias y quieres vender la casa familiar, cuando vayas a firmar la compraventa de la casa, necesitas aportar al notario la sentencia de divorcio.

 

Recuerda además que, si la casa que se vende es donde habitaba la familia, tanto en separación de bienes como en gananciales, los dos deben firmar el contrato de arras, la escritura de venta y el encargo de venta con la inmobiliaria.

Sea cual sea tu circunstancia, si quieres vender casa revisa y prepara la documentación legal necesaria para celebrar la compraventa en notaría.

El marketing juega un papel clave en la venta de una propiedad, ya que ayuda a promocionarla de manera efectiva y llegar a un público más amplio. A continuación te detallo algunas de las estrategias y técnicas que puedes aplicar para lograr una difusión que te ayude a lograr tu objetivo de venta de una casa.

Un plan de marketing inmobiliario es una estrategia detallada diseñada para promocionar y vender propiedades de manera efectiva.

Este plan involucra una serie de tácticas y estrategias que tienen como objetivo atraer potenciales compradores, aumentar la visibilidad de las propiedades en venta y, finalmente, cerrar ventas de manera eficiente.

Esto es lo que puedes hacer para preparar un plan de marketing orientado a vender casa:

1. Realiza un análisis detallado del mercado inmobiliario para identificar el público objetivo.
2. Define las características únicas de la propiedad que la hacen atractiva para los compradores potenciales.
3. Diseña un plan de acción personalizado que incluya estrategias de promoción y publicidad específicas.

1. Utiliza plataformas digitales como redes sociales, portales inmobiliarios y sitios web especializados para llegar a un público más amplio.
2. Crea contenido visual atractivo, como fotografías de alta calidad y videos virtuales, para destacar los puntos fuertes de la propiedad.
3. Implementa campañas de publicidad online segmentadas para llegar a usuarios interesados en la compra de viviendas. Puedes utilizar plataformas digitales como sitios web inmobiliarios, redes sociales y marketing por correo electrónico.
4. Publicidad Offline: también puedes recurrir a anuncios en periódicos, revistas especializadas, carteles y folletos.

El home staging es una técnica que consiste en preparar la vivienda para resaltar sus mejores características y crear una buena impresión en los posibles compradores.

Si casi todos los que quieren vender casa en el barrio las presentan sucias, desordenadas, con decoración antigua y las paredes sin pintar, ¿qué hacer para que la tuya destaque entre todas? Es de sentido común, ¿no crees?

Haz con tu casa lo mismo que harías contigo mismo o contigo misma si tuvieras una primera cita o una entrevista de trabajo.

De verdad, no sabes lo importante que es preparar la propiedad para que se vea más atractiva.

Recuerda despersonalizar al máximo y logra que cualquiera pueda sentirse cómodo en la propiedad.

• Despersonaliza los espacios para que los visitantes puedan imaginar sus propias vidas en la casa.
• Ordena y limpia la propiedad para transmitir sensación de amplitud y luminosidad.
• Decora con elementos actuales, neutros y minimalistas para generar un ambiente acogedor y atractivo.

• Crea una entrada acogedora con plantas, iluminación adecuada y detalles decorativos atractivos.
• Asegúrate de que todos los espacios estén bien iluminados y ventilados para mostrar la propiedad en su mejor estado.
• Destaca los puntos fuertes de la vivienda, como sus vistas, jardín o distribución, para captar la atención de los compradores.

• Selecciona los mejores portales inmobiliarios según su alcance y audiencia para maximizar la visibilidad de la propiedad.
• Optimiza la descripción del anuncio con información detallada y atractiva sobre la vivienda y su entorno.
• Evita errores comunes como descripciones poco claras, falta de fotografías o información incompleta que pueda disuadir a los posibles compradores.

A día de hoy los tres portales que están en el imaginario colectivo cuando hablas de buscar casa en España son, principalmente:

• Idealista
• Fotocasa
• Habitaclia (especialmente en Cataluña)

Sin embargo, la mejor manera de abarcar todo el mercado es estar en todos los portales.

Asegúrate de que rellenas la información con datos reales y oficiales y que en todos los portales está

• El mismo precio.
• Las mismas fotos.
• Los mismos videos
• El mismo texto persuasivo.

1. No actualizar la información del anuncio regularmente para reflejar cambios en la propiedad o en el mercado.
2. No destacar los puntos fuertes de la propiedad y su entorno para diferenciarla de la competencia.
3. Una vez publiques la propiedad tienes que estar extremadamente pendiente. Los compradores quieren respuesta “ayer” y ver la casa cuanto antes.

Te aseguro que no responder de manera oportuna a consultas de interesados, lo que puede generar desconfianza y perder oportunidades de venta.

Si realmente tienes el firme objetivo de vender casa no te vale cualquiera que simplemente muestre interés por tu propiedad.

Un comprador potencial de una casa es una persona o familia que está en la búsqueda activa de adquirir una vivienda y que, además, se distingue por poseer las siguientes cualidades:

• Necesidad y motivación: El comprador tiene una necesidad real de cambiar de vivienda, ya sea debido al crecimiento de la familia, un cambio de ubicación o alguna otra razón.

Además, está motivado para comprar una propiedad en lugar de alquilar, buscando estabilidad a largo plazo, la oportunidad de crear su propio patrimonio o la posibilidad de realizar modificaciones según sus preferencias.

• Capacidad financiera: El comprador tiene ingresos suficientes para cubrir el precio de compra de la vivienda, los gastos asociados a la transacción (impuestos, notaría, registro, etc.), y el pago de una hipoteca si es necesario.

 

Cuenta con ahorros para cubrir los gastos de la compraventa, que suponen en torno a un 10% del valor de compra y además la parte del precio de venta que no cubre la financiación bancaria, que suele ser alrededor del 20% del precio de compra. Posee una buena calificación crediticia, lo que le permite acceder a una hipoteca con condiciones favorables.

 

Para captar clientes potenciales interesados en adquirir una propiedad, es fundamental identificar el perfil del comprador ideal. Realizar un análisis detallado de sus preferencias, necesidades y capacidad económica permitirá dirigir los esfuerzos de promoción de manera efectiva.

La organización de visitas y eventos como Open Houses es muy interesante para atraer a potenciales compradores.

Preparar correctamente la propiedad, mostrar sus puntos fuertes y ofrecer información detallada durante las visitas creará un ambiente propicio para cerrar la venta.

Las redes sociales son una herramienta poderosa para la captación de clientes potenciales.

Publicar anuncios, compartir contenido relevante y interactuar con la audiencia son estrategias efectivas para llegar a un público amplio e interesado en la compra de una propiedad.

La publicidad dirigida permite segmentar el público objetivo y mostrar anuncios específicos a aquellos potenciales compradores que se ajustan al perfil deseado.

Utilizar técnicas de marketing digital y publicidad online contribuirá a aumentar la visibilidad de la propiedad y atraer a compradores interesados en el mercado inmobiliario.

La negociación y el cierre de la venta son etapas fundamentales en el proceso de venta de una propiedad inmobiliaria.

A continuación te cuento algunas estrategias clave que te ayudarán a cerrar con éxito la transacción.

• Conoce tus límites y objetivos antes de comenzar la negociación.
• Escucha atentamente las propuestas de los compradores y sé flexible en ciertos aspectos.
• Destaca los puntos fuertes de tu propiedad durante la negociación.

Una vez recibas ofertas de posibles compradores, es importante evaluarlas cuidadosamente para tomar la mejor decisión.

• Analiza el precio ofrecido, las condiciones de pago y posibles cláusulas adicionales.
• Considera la viabilidad financiera de cada oferta.

Selecciona la oferta que mejor se ajuste a tus necesidades y objetivos como vendedor, teniendo en cuenta tanto el precio como las condiciones ofrecidas.

Una vez aceptada la oferta, el proceso de cierre de la venta se llevará a cabo siguiendo los pasos legales pertinentes.

• Pregúntale al comprador cuál es el notario o notaria que ha elegido para realizar la compraventa.
• Pregúntale al comprador quién es el oficial que llevará la firma y consigue su correo electrónico.
• Llama al oficial, preséntate y envíale toda la documentación online.
• Coordina con el comprador, el notario y los bancos (si tienes hipoteca debes avisar al tuyo también), para fijar un día en el que formalizar la compraventa de la propiedad.
• Revisa detenidamente el contrato de compraventa antes de la firma.

Al cerrar la venta, asegúrate de cumplir con todos los requisitos legales y fiscales necesarios, como el pago de impuestos y la actualización de registros de propiedad.

• Para vender una casa, es imprescindible cumplir con la normativa inmobiliaria vigente en el lugar donde se encuentra la propiedad. Esto incluye verificar que la vivienda cumpla con todos los requisitos legales y normas urbanísticas establecidas.
• Es fundamental asegurarse de que la casa cumple con todas las normas de habitabilidad, seguridad y accesibilidad exigidas por la ley. De esta manera, se evitarán posibles problemas legales en el proceso de venta.

• Uno de los trámites importantes al vender una casa es la gestión de la plusvalía municipal. Se trata de un impuesto que se aplica sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
• Es necesario calcular correctamente la plusvalía municipal correspondiente a la venta de la propiedad y cumplir con las obligaciones fiscales establecidas por el Ayuntamiento correspondiente. Esto garantizará una operación sin contratiempos legales.
• Tienes 30 días, después de la firma, para presentar la plusvalía en el Ayuntamiento. Ojo, que no se te pase el plazo.

Una vez realizada la venta de la casa, es importante proceder con los cambios en el registro de la propiedad.

Asegúrate de que la propiedad pasa de estar a tu nombre a estar a nombre del comprador.

Esto implica actualizar la titularidad de la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Realizar estos cambios garantizará que la nueva titularidad quede debidamente reflejada en los registros públicos, evitando confusiones o problemas legales futuros.

Además, es necesario gestionar todos los impuestos y tasas asociados a la venta de la casa. Esto incluye el pago de impuestos como el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) y otros impuestos locales aplicables.

Asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales derivadas de la venta de la propiedad es fundamental para evitar posibles sanciones o problemas legales en el futuro.

Administraciones y Servicios Públicos y entidades con las que Lidiar en la Venta de una casa en España

El Registro de la Propiedad es un organismo público que se encarga de la inscripción de los derechos de propiedad y cargas sobre bienes inmuebles.

Aunque la legislación española no exige la inscripción de las propiedades en el registro, hacerlo es altamente recomendable debido a sus ventajas.

Ten en cuenta que el registro te otorga el reconocimiento oficial como propietario, lo que otorga garantías y seguridad en numerosos trámites, como la venta de la casa o la gestión de otras operaciones relacionadas.

Aunque no sea obligatorio registrar la propiedad a tu nombre, los bancos van a exigirle a los compradores que la propiedad que pretendan comprar con hipoteca esté inscrita, así que si vas a vender y no quieres que muchos compradores descarten tu propiedad es 100% recomendable que la registres.

Si decides esperar para registrar y esperas a encontrar comprador para realizar el trámite, la operación puede retrasarse o lo que es peor, puedes perder el comprador.

La inscripción implica el pago de aranceles y tasas.

Entonces, ¿cuánto cuesta inscribir una casa en el registro de la propiedad?

• Los gastos registrales varían entre 600 y 1.000 euros, según el valor del inmueble o derecho.
• Te detallo el coste en función del valor de la propiedad:

1. Si el valor del inmueble no supera los 6.010,12 euros, el coste será de 24,04 euros.

2. Para valores entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, se añadirán 1,75 euros por cada 1.000 euros adicionales al coste inicial.

El Catastro es un organismo público que se encarga de la identificación, clasificación y valoración de referencia de los bienes inmuebles.

Para la venta de una vivienda, es necesario aportar la referencia catastral, ya que el comprador la solicitará para realizar algunos trámites y además, es uno de los documentos necesarios para identificar la finca.

También puedes solicitar en el catastro el valor de referencia catastral.

¿Qué ocurre si catastro y registro no están coordinados?

• Esto es algo muy común en las construcciones antiguas, pero por suerte, se está resolviendo gradualmente en las nuevas transacciones inmobiliarias.
• Recuerda que la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro es básico para asegurar la seguridad jurídica y la precisión en la delimitación y descripción de las propiedades.
• Gracias a las nuevas tecnologías de posicionamiento GPS y los satélites, es imperdonable que en pleno siglo XXI todavía haya errores de este tipo. Este es, sin duda, un gran capítulo pendiente que trae grandes dolores de cabeza a vendedores y compradores y que tiende a provocar conflictos con los colindantes si no está todo 100% claro y correcto.
• La Ley 13/2015 de Reforma Hipotecaria ha establecido un sistema de coordinación entre estas dos instituciones, permitiendo un intercambio seguro de datos y mejorando la colaboración entre ellas.

IBI Y BASURA

• El Ayuntamiento es el organismo responsable de la emisión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de la concesión de licencias urbanísticas. Lo mismo ocurrirá con la tasa de residuos sólidos urbanos (la basura).
• El comprador va a exigir un certificado de IBI actualizado. Ten en cuenta también que si se han realizado obras muy recientes en la vivienda, o están en curso, tiene derecho a pedirle al vendedor que aporte la licencia de obras correspondiente.

CERTIFICADO DE ESTAR AL CORRIENTE O RECIBOS ANTIGUOS

Antes de realizar la compraventa, además, los vendedores deben demostrar que están al corriente de pago con el Ayuntamiento, al menos en los últimos 4 años, básicamente porque las tasas municipales vencen a los 4 años, por esta razón los ayuntamientos suelen ser muy diligentes reclamando las deudas a sus contribuyentes.

Algunos de los trámites municipales relacionados con las compraventas de propiedades son:

• Solicitar un certificado de IBI actualizado en el Ayuntamiento correspondiente.
• En algunos casos, solicitar la licencia de primera ocupación o la licencia de obras.
• Que estén pagadas las tasas e impuestos locales correspondientes.

Recuerda incluir en tu expediente estos documentos.

Los costes de las tasas e impuestos locales varían en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda. Puedes consultar las tarifas exactas en la web del Ayuntamiento correspondiente.

• La Comunidad Autónoma es la responsable de la regulación del mercado inmobiliario en su territorio y de la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al vender una vivienda, se debe liquidar el ITP correspondiente y lo paga el comprador.
• Si la vivienda que quieres vender está en la costa, debes saber que actualmente, en Canarias, las competencias las tiene el Gobierno autonómico; sin embargo, también hay una ley de Costas de trata con detalle qué ocurre con las viviendas que ocupan el espacio marítimo-terrestre. Especialmente las antiguas. Muchas de ellas no están registradas y la mayoría están vertiendo aguas negras directamente al subsuelo y al mar.

Lo primero que tienes que entender es qué es la Zona de Servidumbre de Protección

La zona de servidumbre de protección es una franja de terrenos privados junto al dominio público marítimo-terrestre (DMTP).

En esta zona, existen limitaciones para proteger la costa. Esto significa que aunque el terreno es de propiedad privada, hay restricciones sobre lo que se puede hacer en él.

En resumen, si tienes una propiedad cerca de la costa, es esencial que te informes sobre cómo la Ley de Costas afecta a la casa que quieres vender.

• Consulta con los registros y servicios de costas
• Asegúrate de tener todos los certificados y documentos necesarios para evitar problemas legales.

GANA TIEMPO

Tú puedes poner en venta tu casa en primera línea de mar alegremente sin hacer estas consultas, pero qué pasará cuando llegue el comprador y te haga preguntas como estas:

• ¿Puedo reformar la casa?
• ¿Puedo ampliarla?
• ¿Es hipotecable?
• ¿Puedo comprarla, reformarla y vendérsela a alguien que necesite financiación o los bancos se negarán a hipotecarla?
• ¿Me cubrirán los seguros la casa estando tan cerca del mar? ¿Qué pasará si viene un temporal?

Son preguntas que tú también harías si estuvieras invirtiendo una gran cantidad de dinero así que si estás pensando la típica respuesta: —pues que no la compre— plantéate si tú la comprarías o le recomendarías a un hijo tuyo comprarla si tiene inconvenientes para reformarla o hipotecarla, por ejemplo.

Aclara todas las dudas que pueda tener un comprador y reúne los documentos oficiales que den garantía a tu respuesta.

A un comprador no le vale la respuesta: —mi vecino vendió sin problemas.

Vete tú a saber realmente qué hizo tu vecino y si es legal o no esa transmisión o es un mero acuerdo privado, sin notaría, sin registro y sin garantías.

En definitiva. si la casa o negocio que quieres vender está cerca de la costa, es importante que sepas cómo la Ley de Costas de España puede afectarte. Esta ley busca proteger la costa, pero también respeta los derechos de los propietarios.

¿Qué pasa con tu propiedad si está en el Dominio Público Marítimo Terrestre? (DPMT)

Si tu casa, hotel, choza, caseta, casa, cueva con porche o cualquier construcción está en el DPMT, no necesariamente se considera ilegal automáticamente.

La ley actual reconoce los derechos de los propietarios que no infringieron ninguna normativa cuando compraron sus propiedades y la ley era otra.

También es extremadamente delicado todo lo relacionado con todas las casas y otro tipo de construcciones que fueron construidas ilegalmente hace decenas de años y ningún organismo acudió para impedir que esos asentamientos prosperaran.

Algunas de estas propiedades tienen un régimen especial establecido en la Ley de Costas y su Reglamento, otras penden de un hilo y en cualquier momento pueden ser derribadas.

¿Cuál es tu derecho si eres propietario de una casa afectada por un deslide?

• Cuando se aprueba un deslinde (una nueva delimitación de terrenos), los propietarios afectados tienen derechos de compensación.
• Estos derechos pueden ser registrados, hipotecados y transmitidos a otras personas.
• La Administración no puede negarse a reconocer estos derechos si se cumplen los requisitos establecidos en la ley.

Consulta en Registros y Servicios Provinciales de Costas

Para entender cómo la ley afecta tu propiedad, debes consultar en los Registros de la Propiedad y los Servicios Provinciales de Costas. Ellos tienen toda la información sobre la legislación de costas y te pueden decir si tu propiedad está afectada.

Inscripción y Transmisión de Propiedades en el Litoral

La Ley de Costas exige un certificado administrativo para inscribir o vender una propiedad en la costa. Este certificado confirma que la propiedad no invade el Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT).

¿Por qué en ocasiones es necesaria una autorización especial del Ministerio Defensa para la compra de ciertos inmuebles por parte de extranjeros?

Esto se debe a la Ley 8/1975 y el Real Decreto 689/1978, que establecen limitaciones para la adquisición de propiedades en áreas consideradas de interés para la defensa nacional.

 

Zonas Restringidas:

• En ciertas áreas de interés nacional, incluyendo todas las islas, la compra de terrenos por extranjeros está limitada.
• Estas áreas incluyen ciertas zonas de la península y todas las islas e islotes.
• Afecta especialmente a las Islas Baleares y Canarias.
• En los municipios dentro de estas áreas, no puede estar en manos extranjeras más del 15% de los terrenos.

Quién Necesita Autorización:

• Inicialmente, cualquier extranjero que quisiera comprar inmuebles en estas zonas necesitaba autorización.
• Desde 1991, los ciudadanos de la UE o del espacio Schengen están exentos de esta autorización.
• Desde el Brexit, los ciudadanos británicos volvieron a necesitar esta autorización, al igual que canadienses, australianos, rusos y marroquíes.
• También se aplica a sociedades españolas con más del 50% de capital extranjero.

Inmuebles Afectados:

• Originalmente, los terrenos urbanos en 1976 estaban excluidos, pero esta exclusión generaba inseguridad jurídica.
• La orden de servicio de 2021 aclara que solo se necesita autorización para terrenos rústicos, ya que los planes urbanísticos municipales son considerados favorables.

Tramitación:

• El proceso es lento, pudiendo durar entre 6 y 8 meses.
• Se requiere presentar varios documentos, como identificación del comprador, croquis del terreno, planos, y, si es necesario, proyectos de construcción.

Adquisiciones Mortis Causa:

• La autorización es necesaria también para herencias.
• Los herederos deben solicitarla en un plazo de tres meses desde la aceptación de la herencia o vender el inmueble en un año.

Documentación Necesaria para la Autorización

• Fotocopia del pasaporte en vigor y certificado de penales del país de residencia.
• Escritura de constitución y estatutos si es una persona jurídica.
• Croquis y plano del terreno.
• Documentos adicionales si se trata de una solicitud hecha por un representante.

Implicaciones y Sanciones

• La falta de autorización puede llevar a la nulidad de la compra.
• En caso de incumplimiento, se podría proceder a la expropiación forzosa del inmueble.

Consideraciones

• Las restricciones no se aplican a extranjeros de países del Espacio Schengen.
• Desde la Orden de 2021, los planes urbanísticos municipales informados favorablemente están exceptuados de la necesidad de autorización militar, excepto terrenos rústicos y poblaciones fronterizas.

Conclusión

• La autorización militar es un requisito legal para asegurar que la compra de inmuebles en zonas estratégicas no comprometa la seguridad nacional.
• Esta normativa afecta principalmente a extranjeros no comunitarios y sociedades con participación extranjera significativa en áreas restringidas, especialmente terrenos rústicos.
• La tramitación de esta autorización puede ser compleja y prolongada, por lo que es fundamental estar bien informado y asesorado.

La Hacienda Pública es el organismo responsable de la gestión de los impuestos estatales, como el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Cuando vendas una propiedad, es posible que debas declarar la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda en tu declaración anual del IRPF.

• Hasta 6.000 euros de ganancia 19%
• Entre 6.000 y 50.000 euros 21%
• Entre 50.000 y 200.000 euros 23%
• Entre 200.000 y 300.000 euros 27%
• Más de 300.000 euros 28%

En 2024, en España, existen dos principales exenciones por las cuales un propietario no tendrá que pagar IRPF por la venta de su vivienda, incluso si obtuvo ganancias:

Reinversión en vivienda habitual:

• La vivienda vendida debe haber sido la residencia habitual del contribuyente durante al menos 3 años.
• La nueva vivienda debe convertirse en la residencia habitual y ser habitada de manera efectiva y permanente en un plazo de 12 meses desde su compra o finalización de las obras.
• La reinversión debe realizarse en un plazo máximo de 2 años desde la venta de la antigua vivienda.
• El propietario debe incluir la venta en la declaración de la renta y especificar que se acoge a la exención por reinversión.

Propietarios mayores de 65 años o más:

• No es necesario que la vivienda vendida haya sido la residencia habitual.
• No es obligatorio reinvertir el dinero.

Exención adicional:

• Si el inmueble vendido no es la vivienda habitual, existe una exención por reinversión en rentas vitalicias.
• El propietario debe tener 65 años o más y reinvertir el dinero en una renta vitalicia en un plazo máximo de 6 meses desde la venta.
• La exención aplica hasta un máximo de 240.000 euros y la renta debe tener una frecuencia inferior o igual a un año.

IMPORTANTE

• Consulta siempre con un asesor fiscal para verificar el cumplimiento de los requisitos.
• Incluye la venta de la vivienda en la declaración de la renta, incluso si se está exento de IRPF.

La Notaría es un organismo público que se encarga de la formalización de la escritura de compraventa de la vivienda. La escritura es un documento oficial que recoge las condiciones de la venta y que sirve como prueba de la transmisión de la propiedad.

Los honorarios notariales varían en función del valor de la vivienda y de la complejidad de la escritura. Puedes consultar las tarifas orientativas en la web del Consejo General del Notariado.

• Acudir a un notario con toda la documentación necesaria para la firma de la escritura de compraventa.
• Revisar y firmar la escritura ante el notario.
• Pagar los honorarios notariales.

El notario juega un papel esencial en la compraventa de una vivienda y en la solicitud de un préstamo hipotecario, asegurándose de que todas las partes comprendan los pasos y requisitos involucrados.

Elección del Notario:

• El comprador puede elegir al notario que prefiera para preparar las escrituras de la compraventa y el préstamo hipotecario.

Revisión Previa de Documentos:

• El comprador tiene derecho a revisar la escritura del préstamo hipotecario en la notaría tres días antes de la firma para resolver dudas con el notario.

Asesoramiento y Seguridad:

• El notario explica los detalles del préstamo hipotecario, incluidas las condiciones financieras y las cláusulas del contrato. Se recomienda no firmar nada que no se entienda completamente.

Cláusulas de Interés:

• El notario aclara las cláusulas de interés del préstamo, tanto fijas como variables, y las limitaciones como las cláusulas «techo» y «suelo».

Información Personalizada:

• Es aconsejable que el comprador solicite una Ficha de Información Personalizada y una oferta vinculante de la entidad financiera para conocer las condiciones del préstamo.

Capacidad de Pago:

• El notario recomienda que las cuotas mensuales del préstamo no superen el 35% de los ingresos del solicitante para evitar problemas económicos futuros.

Cláusulas Abusivas:

• El notario revisa que no haya cláusulas abusivas en el contrato y las señala si las encuentra.

Firma de la Escritura:

• Al firmar el préstamo, el notario verifica y explica los límites de la variación del tipo de interés.

Documentación Necesaria:

• El notario se asegura de que todos los documentos, como el certificado de eficiencia energética y el informe del IBI, estén en orden antes de la firma.

Inscripción y Pago de Impuestos:

• Tras firmar la escritura, el notario registra una copia en el Registro de la Propiedad y asesora sobre el pago de impuestos y la inscripción correspondiente.

Este proceso asegura que el comprador esté completamente informado y legalmente protegido durante la adquisición de la vivienda y la solicitud del préstamo hipotecario.

Gestión de trámites administrativos relacionados con la compraventa de tu casa. También pueden ejercer parte de las funciones que suelen hacer las inmobiliarias.

Los honorarios de la gestoría varían en función de los servicios prestados y de la complejidad de la venta. Te recomendamos solicitar varios presupuestos antes de contratar una gestoría.

La gestoría puede realizar todos los trámites mencionados anteriormente en tu nombre, incluyendo la solicitud de la nota simple informativa del Catastro, la liquidación del ITP y la Plusvalía Municipal, y la presentación de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.

Los honorarios de la gestoría varían en función de los servicios prestados y de la complejidad de la venta.

Te recomiendo solicitar varios presupuestos antes de contratar una gestoría.

Ten muy en cuenta que si el comprador de tu casa va con hipoteca, es posible que para garantizar que ciertos trámites que se deben realizar en tu nombre llegan a término (como la cancelación registral de tu propia hipoteca), es muy posible que te hagan una retención de parte de tu dinero de la compraventa para que una gestoría haga ese papeleo.

Una vez se realiza la gestión, si te han retenido de más te devolverán el dinero que haya sobrado de realizar la gestión. Calcula que, por un lado, te cobrarán el servicio y por otro los gastos de cancelación registral.

Los bancos pueden jugar un papel importante en la venta de una vivienda, especialmente si el comprador necesita financiación para adquirir la propiedad. El banco analizará la situación financiera del comprador y le ofrecerá una hipoteca en caso de que cumpla con los requisitos.

Aspectos a tener en cuenta:

No todas las propiedades cumplen con los requisitos de financiación de los bancos. En algunos casos, el banco puede ofrecer una hipoteca por un importe menor al valor de la vivienda o incluso denegar la financiación.

Las condiciones de las hipotecas varían en función del banco y del perfil del comprador. Es importante comparar diferentes ofertas antes de contratar una hipoteca.

El Banco de España es el organismo encargado de supervisar el sistema financiero español y de garantizar la estabilidad del mismo. Los bancos deben cumplir con las normas establecidas por el Banco de España.

En algunos casos, puede ser necesario realizar una tasación oficial de la vivienda para la venta. La tasación es un informe realizado por un profesional cualificado que determina el valor de mercado de la propiedad.

Aspectos a tener en cuenta:

Solo las agencias de tasación homologadas por el Banco de España pueden realizar tasaciones oficiales.
El coste de la tasación suele oscilar entre 300 y 500 euros.
La tasación oficial es un documento importante para la concesión de una hipoteca, ya que el banco se basará en ella para determinar el importe máximo del préstamo.

¿Cuánto se tarda en vender una vivienda en España?

No hay una respuesta que determine de forma exacta, absoluta y universal cuánto podrías tardar en conseguir vender una casa en España, ya que esto depende de múltiples factores: el precio de salida, la ubicación (ciudad, barrio…), su estado de conservación, la situación del mercado inmobiliario y la economía en ese momento, el tiempo que le puedas dedicar o la ayuda con la que se cuente, entre otros.

Sin embargo, sí se puede dar una estimación a partir de los datos, aunque estos también incluyen ciertas variaciones según la fuente que se consulte.

Según los datos de Idealista, la opción de tiempo mayoritaria que se tarda en poder vender un piso en España es la de entre 3 meses y un año, aplicable para el 29% de las casas vendidas en el país el año pasado.

A partir de ahí, el 21% de los pisos se vendieron en un plazo de uno a 3 meses, casi la misma proporción (20%) que los se traspasaron en menos de una semana; en el 15% de los casos la venta tardó entre una semana y un mes y en el 14%, más de un año.

¿Y cuánto tiempo se tarda en COMPRAR una vivienda en España?

En general, en España se tarda entre 12 y 18 meses en vender una vivienda.

El tiempo que se tarda en conseguir la venta de una casa depende de múltiples factores: el precio de salida, la ubicación, su estado de conservación y la situación del mercado inmobiliario y de la economía, entre otros.

Hay muchos motivos por los que podrías encontrarte en una situación en la que quieras poner a la venta tu casa: puede que la hayas heredado, pero no quieras (o no puedas permitirte) mantenerla, que te hayas encontrado con problemas y no puedas seguir viviendo allí, que quieras mudarte por trabajo o el nacimiento de un hijo, que fuese una inversión a la que decides poner punto final…

Puedes ser tú, o una persona que conozcas, quien se encuentre en alguna de estas situaciones o una similar.

Asesoramiento y apoyo profesional

Contar con un asesor inmobiliario profesional es fundamental para garantizar una venta exitosa y sin complicaciones. Los asesores inmobiliarios poseen el conocimiento y la experiencia necesaria para guiar a los clientes a lo largo de todo el proceso de venta, desde la valoración de la propiedad hasta el cierre de la transacción.

1.Trabajarán para ti durante un plazo fijado y si en ese plazo no logran vender tu propiedad no cobrarán ni un euro.

Es lo que se llama trabajo a éxito e implica un gran compromiso por parte del asesor porque tendrá que invertir dinero de su bolsillo para lograr tu objetivo y corre el riesgo de no recuperarlo nunca.

2.Aceleración de la Venta y Mayor Visibilidad:

• Los asesores inmobiliarios tienen acceso a una extensa red de contactos y diversas plataformas para anunciar la propiedad, lo que incrementa las probabilidades de encontrar un comprador adecuado rápidamente.
  Su experiencia en marketing inmobiliario les permite resaltar las características más atractivas de la vivienda, atrayendo así a más interesados.

3. Tasación Precisa y Precio Óptimo:

• Un asesor inmobiliario puede realizar una tasación exacta de la propiedad, considerando el mercado actual, las características de la vivienda y propiedades similares.
• Su conocimiento del mercado les permite negociar un precio justo y beneficioso, maximizando las ganancias para el vendedor.

4. Gestión de Trámites y Reducción de Estrés:

• Los asesores inmobiliarios se encargan de la mayoría de los trámites legales y administrativos, como la preparación de documentos, la organización de visitas y la negociación con el comprador.
• Esto ahorra tiempo y esfuerzo al vendedor, aliviando el estrés que puede generar el proceso de venta.

5. Asesoramiento Continuo y Personalizado:

• Ofrecen asesoría experta en cada etapa del proceso, desde la preparación de la propiedad hasta el cierre de la venta.
  Brindan orientación sobre aspectos legales, fiscales y de negociación, asegurando que el vendedor tome decisiones informadas.

6. Mayor Seguridad y Confianza:

• Los asesores inmobiliarios conocen las leyes y regulaciones del sector, garantizando que la venta se realice de manera legal y segura.
• Su experiencia y conocimiento del mercado proporcionan al vendedor mayor confianza en lograr una venta exitosa.

En Resumen:
Contratar a un asesor inmobiliario puede ser muy beneficioso para el vendedor de una casa. Permite obtener mayor visibilidad de la propiedad, asegurar un precio de venta óptimo, facilitar y acelerar el proceso de venta, reducir el estrés asociado y recibir asesoramiento experto en todo momento.

1. Costes adicionales: honorarios.

Los asesores inmobiliarios cobran honorarios a cambio de sus servicios, los cuales pueden variar dependiendo del acuerdo establecido y el valor de la propiedad.

El cobro no se realiza por adelantado, solo si este profesional logra el objetivo acordado.

La inversión en un asesor inmobiliario es un coste adicional que puede reducir las ganancias netas que el vendedor obtiene por la venta de su vivienda. Sin embargo, también reseñarse que el trabajo del asesor implica una venta más rápida y normalmente a un precio más alto, así como la tranquilidad de que la operación fluirá sin dificultades y si surgieran este profesional se encargará de resolverlas.

2. Acerca del control del proceso:

Al contratar a un asesor inmobiliario, el vendedor cede cierto control sobre el proceso de venta de la misma manera que si se te parte un pie vas al traumatólogo.

El asesor se encarga de las de las tareas relacionadas con la venta. Algunas personas piensan que esto puede limitar la participación directa del vendedor en algunas decisiones; sin embargo, esto no es cierto porque los asesores consultan cada paso con los propietarios que son, finalmente, los que tienen la última palabra.

3. Posibles conflictos de intereses:

Es importante elegir un asesor inmobiliario de confianza y con buena reputación, ya que podrían surgir conflictos de intereses si el asesor también representa a compradores potenciales.

En España un mismo asesor puede representar a compradores y vendedores, algo que está prohibido por ley en otros países.

Un REALTOR® o un asesor que trabaje en exclusiva, te garantizará por contrato y con un código ético en la mano que solo representará tus intereses en la negociación.

El vendedor debe asegurarse de que el asesor priorice sus intereses y actúe de manera ética y profesional durante todo el proceso.

4. Dependencia del asesor:

El éxito de la venta depende en gran medida del desempeño del asesor inmobiliario.

Si el asesor no tiene las habilidades, experiencia o motivación adecuadas, la venta podría retrasarse o no concretarse de manera favorable para el vendedor.

Si el asesor ha firmado un contrato en exclusiva con el vendedor y con un período de vigencia firmado por contrato, desempeñará su función escrupulosamente tal y como se ha pactado.

5. Posibilidad de encontrar un comprador por cuenta propia:

En algunos casos, el vendedor podría encontrar un comprador por su cuenta, sin necesidad de la intermediación de un asesor inmobiliario.

Si este comprador aparece durante el período de comercialización, lo más lógico es que llegue gracias a las acciones del asesor, aunque se comunique directamente con el propietario.

¿Sería ético, entonces, no pagarle los honorarios por su trabajo? Además, quedaría mucho trabajo por hacer hasta llegar a notaría y el asesor seguirá al cargo.

Los asesores que trabajan en exclusiva prevén que sea el vendedor el que aporte al comprador y a tal fin hacen un ajuste de sus honorarios.

En resumen:

Si bien contratar a un asesor inmobiliario ofrece varias ventajas para el vendedor de una casa, es importante sopesar cuidadosamente los inconvenientes antes de tomar una decisión.

¿Estás pensando en vender tu casa en Canarias?

Como todo en la vida, es recomendable comparar las ofertas de diferentes asesores inmobiliarios, analizar sus comisiones y servicios, y evaluar su experiencia y reputación antes de contratar a uno.

También es fundamental leer detenidamente el contrato de prestación de servicios para asegurarse de comprender las condiciones y evitar sorpresas en el futuro.

Por mi parte, además de asesora inmobiliaria, soy REALTOR® y me ciño a un estricto código ético para trabajar.

Personalmente, ofrezco un servicio de valoración sin coste para ti, como vendedor o vendedora de una propiedad.

Para realizar el informe de valoración recurro al método de tasación que aplican los tasadores, teniendo en cuenta también otras variantes relacionadas con mi perspectiva directa con los compradores en tu zona.

Mi experiencia y el haber ayudado a más de 1.000 familias en los últimos años, me permite ayudarte a entender cuál será el precio de venta más competitivo para llamar la atención de los compradores, obteniendo el máximo beneficio.

En cualquier caso, si quieres tener una primera impresión de qué dice el mercado del valor de tu casa, también puedes aprovecharte de las tecnologías de análisis de datos.

Te invito a utilizar mi herramienta de valoración online, es gratis y muy rápido. En un par de minutos tendrás el informe ante tus ojos. Pruébalo, por curiosidad.

Plan de Marketing Personalizado: Elaboro un plan de marketing personalizado para cada propiedad, diseñado para maximizar la visibilidad y atracción hacia la vivienda en venta.

Utilizo estrategias eficaces de promoción online, publicación en portales inmobiliarios y técnicas de home staging y me aseguro de resaltar los atributos únicos de cada propiedad.

Modelo de Trabajo a Éxito en el Sector Inmobiliario
El trabajo a éxito en el sector inmobiliario es un modelo de remuneración en el que el agente inmobiliario solo recibe su comisión si logra vender la propiedad. Este sistema difiere del modelo tradicional, donde el agente cobra una comisión fija independientemente de la venta.

Características del Trabajo a Éxito:

Sin comisiones iniciales: El agente no recibe pago por adelantado al listar la propiedad.
Pago por resultados: La comisión solo se cobra si se vende la propiedad.
Mayor riesgo: El agente no gana nada si no concreta la venta.
Potencial de ganancias: Si se vende la propiedad, la comisión puede ser mayor que en el modelo tradicional.
Alta motivación: El agente está más incentivado a vender, ya que sus ingresos dependen de ello.
Ventajas para el Vendedor:

Sin pagos iniciales: No hay comisiones por listar la propiedad.
Pago solo por éxito: Se paga al agente solo si se vende la propiedad.
Compromiso del agente: El agente está más comprometido a vender.
Desventajas para el Vendedor:

Menos agentes dispuestos: Algunos agentes pueden evitar este modelo por el riesgo.
Posible espera larga: La venta podría demorar más tiempo.
Comisiones más altas: La comisión puede ser más alta si se vende la propiedad.

EN RESUMEN

El trabajo a éxito puede ser beneficioso tanto para el vendedor como para el agente, ofreciendo incentivos claros y alineados. No obstante, es crucial que ambas partes comprendan las ventajas y desventajas antes de firmar un acuerdo.

RECOMENDACIONES

• Para el vendedor: Comparar ofertas de varios agentes y entender bien los términos del contrato.
• 
  Para el agente: Seleccionar propiedades con alto potencial de venta y trabajar diligentemente para cerrar las ventas.

Nuestro equipo, en Focus Homes Inmobiliaria, está conformado por profesionales altamente cualificados en el sector inmobiliario, con amplia experiencia en la venta de propiedades en Tenerife y sus alrededores.

Cada miembro aporta su experiencia y dedicación para garantizar un servicio de calidad y personalizado a cada cliente.