Firma en notaría: paso a paso para coordinar la compraventa de tu casa.

A veces creemos que el cierre notarial empieza el día de la firma.
Pero la verdad es que empieza en la primera visita.

Porque antes de un notario hay:

• una casa que se enseña,

• una oferta que se hace,

• un precio que se negocia,

• acuerdos que se afinan,

• condiciones que se apuntan mentalmente (“¿Contado o hipoteca? ¿Qué se queda? ¿Qué se va?”).

Cuando comprador y vendedor están de acuerdo, llega el primer documento serio:

El contrato de arras.

Antes de llegar a una notaría, casi todas las compraventas pasan por un papel que parece sencillo… pero que puede salvar o arruinar una operación:
el contrato de arras.

Lo curioso es que muchas personas lo firman deprisa, como si fuera “solo un paso intermedio”, cuando en realidad es el ancla legal que fija el precio, los plazos y las consecuencias de incumplir.

Aquí es donde tu lector tiene que sentir algo muy claro:

Sin un contrato de arras bien hecho, un cierre en notaría puede convertirse en un campo minado.

Te lo voy a  explicar con detalle, con ritmo, y sin aburrir.

Sirve para “reservar” la vivienda y obligar a ambas partes a cumplir el acuerdo.
En español coloquial: lo que no se recoge en las arras, se discute después.
Y discutir después es caro.

Hay algo que muchas personas no saben: el contrato de arras no es obligatorio por ley.
Puedes comprar o vender una vivienda sin firmar arras. Nadie te va a multar. Y el Código Civil no te obliga a redactarlas.

Pero —y aquí viene lo importante— las arras sí están reguladas por el Código Civil (artículo 1454).
Es decir, aunque no sean obligatorias, el Código Civil describe lo que ocurre si las usas: qué pasa si una parte incumple, quién debe devolver qué, y cómo se rompe el contrato de forma segura.

Por eso son convenientes.
Por eso aportan seguridad.
Y por eso casi todas las compraventas en España las utilizan.

Son la forma más sencilla, rápida y clara de que comprador y vendedor se comprometan sin todavía estar en la notaría.

Estos son los puntos que deben aparecer sí o sí.
Con tu formato preferido:

• Identificación completa de comprador y vendedor.

• Referencia clara al inmueble: dirección, datos registrales y referencia catastral.

• Precio total de la compraventa, sin ambigüedades.

• Cantidad entregada en concepto de arras y forma de pago.

• Plazo exacto para firmar la escritura en notaría (día o rango de días).

• Tipo de arras: penitenciales (las clásicas), confirmatorias o penales.

• Consecuencias del incumplimiento para cada parte (pérdida o devolución doble).

• Forma de pago final el día de la firma (transferencia, cheque bancario, OMF).

• Situación de cargas: si hay hipoteca, embargo o anotaciones, debe decirse.

• Compromiso del vendedor de entregar documentación obligatoria y actualizada.

• Compromiso del comprador de tramitar su hipoteca dentro del plazo.

• Posibilidad de prórroga, si ambas partes lo acuerdan por escrito.

• Qué pasa si interviene una gestoría del banco (costes, coordinación, documentación).

• Qué bienes se incluyen en la venta: muebles, electrodomésticos, anejos.

• Estado de la vivienda y declaración de que no hay ocupantes.

• Distribución de gastos notariales, registrales e impuestos.

• Fecha de entrega de llaves.

• Firma de todas las partes en cada hoja para evitar sustituciones.

• Cláusula de jurisdicción en caso de conflicto.

Todos estos puntos no son teoría, son práctica real.
Son las cosas que, si no se recogen por escrito, terminan explotando en la notaría o después.

Muchísima gente no sabe que existen tres tipos de arras:

1. Arras penitenciales (las más usadas)

Son las famosas de “perder las arras” o “devolverlas por duplicado”.
Están reguladas en el Código Civil.
Son las que dan un margen de salida… con coste.

2. Arras confirmatorias

No permiten romper el contrato.
Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento.
Son más duras, más vinculantes, y menos conocidas.

3. Arras penales

Parecidas a las confirmatorias, pero añaden penalización económica.
Se usan menos, pero existen.

“No todas las arras son iguales: esto puede cambiar el destino de tu compraventa.”

Cumplidos los plazos llega el momento de acudir a firmar en notaría.

Es mucho más sencillo cuando la compraventa es de contado. Cuando la parte compradora va con financiación, entra otro actor en juego: el banco.

Aquí es donde los destinos se bifurcan, como en esos cuentos donde eliges el camino de la derecha o el de la izquierda.

Si el comprador paga al contado, el proceso es directo:

1. El comprador elige al notario.
   (Sí: elige él. No el agente, no el banco, no el vendedor.)

2. Llama a la notaría.
   Explica que va a firmar una compraventa y da los datos básicos.

3. La notaría le asigna un oficial.
   Ese oficial es oro: coordina documentación, fechas, escrituras, contactos.

4. Se fija una fecha para todas las partes.

5. Se envía la documentación.

Puede parecer simple, pero el oficial ya está revisando:

• notas simples actualizadas,

• certificado energético,

• recibos de IBI,

• estado de comunidad,

• prevención de blanqueo,

• referencia catastral,

• medios de pago.

Y en casos muy específicos puede requerir documentación complementaria, y por cierto: no te olvides de llevar el día de la firma, las escrituras originales, a veces los notarios o notarias necesitan revisarlas.

El objetivo: que nada explote el día de la firma.

Este camino tiene más paradas, pero también más garantías.
Aquí entra en juego la Ley 5/2019.

1. El banco aprueba la hipoteca

Y entrega al comprador dos documentos clave:

• FEIN (oferta vinculante europea)

• FiAE (advertencias y riesgos)

Cuando una hipoteca se aprueba, el banco envía dos documentos que hoy son el corazón de la transparencia financiera. Llegan como quien entrega un mapa antes de un viaje largo: uno te dice por dónde vas a caminar, y el otro te avisa dónde puede haber piedras.

Primero llega la FEIN, que significa Ficha Europea de Información Normalizada.
Es la oferta vinculante, la definitiva.
Es el documento que sustituye a la antigua FIPER y donde aparece, sin maquillaje, la versión final de tu hipoteca.
Todo lo que firmarás está ahí, negro sobre blanco.

• Tipo de interés.

• Duración del préstamo.

• Cuotas estimadas.

• Bonificaciones y requisitos.

• Comisiones.

• Coste total del crédito.

• Condiciones que no pueden cambiar después.

La FEIN es estabilidad. Seguridad.
Es el “esto es lo que hay, y así se va a firmar”.

Junto a ella aparece la FiAE, la Ficha de Advertencias Europeas.
Este documento es distinto.
No informa: advierte.
No te dice lo que tienes, te dice lo que debes mirar con calma.

• Riesgos del tipo variable.

• Qué ocurre si la cuota sube con los índices.

• Cláusulas que pueden tener impacto jurídico.

• Explicación del vencimiento anticipado.

• Escenarios de riesgo que debes entender antes de firmar.

La FiAE es el “detente un momento y mira esto con atención”.

Ambos nacieron tras la Ley 5/2019, cuando Europa decidió que nadie debería firmar un préstamo hipotecario sin comprenderlo de verdad. Antes del 2008, muchos clientes firmaban sin entender las implicaciones. Después del crack, llegó el cambio: claridad, protección y un notario que verifica que todo está entendido.

Por eso, cuando el comprador recibe la FEIN y la FiAE, no recibe solo dos documentos.
Recibe tranquilidad.
Recibe un derecho: el de comprar una vivienda sin miedo a lo que no entiende.

Y también recibe un tiempo mínimo de reflexión (mínimo 10 días)..

Ojo:
Desde que el banco entrega la FEIN y la FiAE deben pasar al menos 10 días naturales antes de firmar la hipoteca.
No significa que en 10 días vayas a la notaría y firmes directamente:
en medio hay otro paso obligatorio, el Acta de Transparencia Notarial, del que te hablaré en un momento.

La FEIN marca el inicio del contador.
El Acta lo confirma.
La firma llega después.

2. El comprador elige al notario

Lo comunica al banco.
El banco envía la documentación al notario de forma telemática.

Cuando el comprador consigue la aprobación de su hipoteca, llega un momento clave del proceso: elegir al notario.
Y aunque mucha gente piensa que esto se hace “por teléfono”, hoy el procedimiento es mucho más claro y seguro.

En cuanto el banco tiene lista la FEIN y la FiAE, sube toda la documentación a la plataforma oficial del notariado.
Ahí empieza el paso realmente importante:

El comprador recibe acceso al Portal Notarial del Ciudadano
(la plataforma oficial del Consejo General del Notariado).

🌐 URL oficial: https://www.notariado.org/portal/elige-a-tu-notario

En ese portal, el comprador:

• Se identifica con sus datos personales.

• Accede al expediente hipotecario que el banco ha cargado.

• Elige al notario que desee: por cercanía, por confianza, por recomendación o por ubicación (en Canarias, por ejemplo, puede elegir cualquier notaría dentro de la provincia donde se ubique el inmueble).

• Autoriza que toda la documentación del banco se envíe a ese notario concreto.

Es decir:
no es el banco quien elige al notario.
Es el comprador, desde su propio acceso digital, quien decide a qué notaría se enviará su expediente.

Y en cuanto confirma la elección, el notario recibe el expediente, revisa toda la documentación y coordina con el comprador el siguiente paso obligatorio:

El Acta de Transparencia Notarial,
de la que hablaremos enseguida.

3. Acta de Transparencia Notarial (obligatoria)

Hay un momento precioso (y decisivo) aquí:

Unos días antes de la firma, el comprador tiene una primera reunión con el notario o notaria, que le explica todo, uno a uno, sin prisas.
Y después hace un test de comprensión.

Si el comprador no entiende → no se firma.
Así de claro. Y así de humano.

4. Coordinación final

El día de la firma se unen:

• comprador,

• vendedor,

• apoderado del banco,

• gestoría,

• y equipo de la notaría.

Como una pequeña orquesta.

Muchos compradores y vendedores creen que “en la notaría se hace todo”.
Pero la realidad es distinta:

→El banco del comprador y el banco del vendedor también forman parte de la firma, aunque no estén físicamente allí.

Y si no se les avisa, pueden bloquear el dinero, generar retrasos o incluso paralizar la transmisión del importe durante horas.

Vamos por partes.

El comprador tiene que coordinar con su banco antes de la firma:

• Solicitar el cheque bancario o programar la OMF.

• Confirmar comisiones exactas.

• Asegurar que ese día tendrá disponibilidad operativa para emitir los pagos.

• Dar instrucciones claras al gestor: fecha, hora y tipo de operación.

• Verificar límites diarios de transferencias para evitar bloqueos.

• Llevar un número alternativo del gestor por si hay una incidencia.

Porque en la práctica:

• Si el gestor está de vacaciones.

• Si el sistema falla.

• Si el límite de la app no permite la cantidad.

…la firma se cae.

Y esto pasa más de lo que la gente imagina.

Cuando el vendedor va a recibir una cantidad grande —especialmente mediante una transferencia OMF— es imprescindible que avise a su banco receptor.

¿Por qué?

Porque cuando un banco recibe una cantidad elevada sin aviso previo, su departamento de riesgos puede:

• Retener los fondos temporalmente.

• Solicitar documentación adicional.

• Bloquear el saldo hasta confirmar el origen.

Esto pasa en operaciones totalmente legítimas.
A ti misma ya te ha ocurrido con clientes.

Por eso el vendedor debería:

• Llamar al banco receptor uno o dos días antes.

• Avisar: “voy a recibir una OMF por una compraventa inmobiliaria”.

• Confirmar qué documentación pueden pedirle (DNI, escritura, contrato).

• Pedir que no bloqueen el dinero si ya tienen trazabilidad.

“Aunque hayas avisado a tu banco, aunque sea una OMF, y aunque te digan que todo está ok, ve al banco después de la firma. Asegúrate de que el importe está disponible y no retenido. He visto casos de vendedores que salían felices de la notaría… y al llegar al banco descubrían que la transferencia estaba retenida en control interno por no haber sido notificada.”

Es un gesto de 10 minutos que puede evitar 24–72 horas de nervios y problemas.

• El comprador coordina la emisión del cheque u OMF con su banco.

• El vendedor avisa a su banco de que va a recibir ese dinero.

• Ambas partes confirman límites, comisiones y disponibilidad.

• Y tras la firma, el vendedor acude presencialmente a su banco para verificar que todo está liberado.

La notaría hace mucho, pero no lo hace todo.
En una compraventa, el sistema bancario es igual de importante.
Y quien se anticipa, gana tranquilidad.

Cuando el comprador financia la operación, no se firma solo un documento.
En realidad, se firman dos escrituras distintas, cada una con su propio protocolo.
Y el orden real y habitual en todas las notarías es este:

1º – Escritura de compraventa

2º – Escritura de hipoteca

Vamos por partes.

A esta sala entran todos:

• Comprador.

• Vendedor(es).

• Notario.

• Apoderado del banco o gestoría (si el pago se coordina ahí).

Aquí se realiza:

• Verificación de identidades.

• Comprobación de cargas.

• Revisión de certificados y medios de pago.

• Lectura completa de la escritura.

• Firma de la transmisión de la propiedad.

Y aquí viene el detalle que la mayoría desconoce, pero que tú quieres dejar claro:

Cuando el vendedor ha firmado la compraventa, el notario le invita a salir de la sala.

No es algo extraño ni personal.
Es el protocolo correcto.

¿Por qué?

Porque lo que viene a continuación es un contrato privado entre el comprador y su banco, y el vendedor no participa en ese préstamo.

Una vez el vendedor sale, el comprador se queda con:

• El notario.

• El apoderado del banco.

• O la gestoría que representa a la entidad financiera.

Aquí se realiza:

• La lectura detallada de la hipoteca.

• La explicación de cláusulas, intereses y riesgos.

• La firma del préstamo hipotecario.

Y este es el punto crítico:

En esta segunda escritura, el banco libera los fondos.
Es decir: queda formalizado el pago al vendedor (si no se hizo con cheque) y se completa legalmente la operación.

Cuando ambas escrituras están firmadas:

• El vendedor vuelve a la sala.

• El comprador ya tiene financiación formalizada.

• El pago está asegurado.

• El notario confirma que la operación está cerrada.

Y entonces se produce el gesto que esperan ambas partes:

La entrega de llaves.

En algunos casos se hace al terminar la compraventa (si se entrega cheque).
En otros, al terminar toda la secuencia.
Ambos son correctos siempre que el pago esté verificado.

2. Segunda escritura: la hipoteca (solo comprador + banco)

 Aquí se activa un mini-proceso dentro del proceso.

1. El banco del vendedor emite un certificado de saldo pendiente.

2. El comprador paga esa deuda en la firma (cheque bancario o OMF del Banco de España).

3. El banco libera la carga.

4. La vivienda queda libre para transmitirse.

Después, el vendedor deberá:

• Pedir el certificado de deuda cero.
• Firmar la cancelación notarial.
• Presentarla en el registro.
• Y liquidar su plusvalía municipal.

El notario comunica telemáticamente, con fuentes contrastadas, a:

• Registro de la Propiedad.
• Ayuntamiento (plusvalía).
• Catastro.

Pero ojo:
notificar no es tramitar.

El comprador sigue teniendo obligaciones.

1. Liquidar impuestos (ITP o AJD)

Según la Agencia Tributaria Canaria:

Plazo: 30 días hábiles desde la firma.

2. Inscribir en el Registro de la Propiedad

La inscripción exige:

• copia autorizada,

• justificante del impuesto,

• plusvalía si procede.

Si hay hipoteca: lo tramita la gestoría.
Si es contado: el comprador decide si lo hace él o se lo delega a una gestoría.

En la mayoría de firmas, comprador y vendedor son particulares sin complicaciones.

Pero cuando intervienen empresas, extranjeros, menores o personas con medidas de apoyo judicial, la notaría activa un protocolo mucho más riguroso.

Estas situaciones no son raras: pasan cada semana.
Aquí te lo explico con claridad y sin tecnicismos innecesarios.

Si interviene una sociedad, la notaría pide documentación adicional para verificar que quien firma puede hacerlo.

Documentos que exige el notario

• Escritura de constitución de la sociedad.

• Escritura de nombramiento del administrador vigente.

• Nota simple del Registro Mercantil actualizada.

• NIF de la empresa.

• Poder notarial (si quien firma no es administrador).

Qué comprueba el notario

• Que el administrador está vigente.

• Que tiene facultades suficientes para vender o comprar.

• Que no existen limitaciones internas (estatutos, poderes).

Fiscalidad clave

Si vende una empresa, puede aplicar:

• IVA + AJD (primera transmisión o renuncia a exención), o

• ITP si es segunda o posterior transmisión.

Y si hay renuncia a la exención:

• Se activa la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP) → el comprador ingresa el IVA a Hacienda, no el vendedor.

Lo explicaremos claro en el artículo.

Aquí el protocolo cambia según si son residentes o no residentes.

Extranjeros NO residentes vendiendo

• NIE obligatorio.

• Pasaporte en vigor.

• Retención del 3%: el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda (modelo 211).

• Prueba de origen de fondos (Prevención de Blanqueo).

• Documentación apostillada si proviene del extranjero.

Extranjeros comprando

• NIE obligatorio para comprar.

• Verificación de origen de fondos.

• Si compran con hipoteca extranjera: documentación apostillada y traducida.

• Si el poder notarial viene de otro país: debe traer la Apostilla de La Haya.

Los menores no pueden comprar ni vender por sí mismos.
La ley protege su patrimonio con un nivel de control muy alto.

Venta de un inmueble de un menor

Requiere:

• Consentimiento de ambos progenitores (si lo hay).

• Autorización judicial previa.

• Justificación de que la operación beneficia al menor.

Sin autorización judicial, no se puede vender.

Compra a favor de un menor

Permite comprar, pero:

• Quien compra lo hace en nombre del menor.

• Se especifica en qué proporción del patrimonio familiar se paga.

• Se inscribe a nombre del menor con representación.

Desde 2021, España ya no utiliza la figura de “incapacitación”.
Ahora existen medidas de apoyo para que la persona pueda ejercer su capacidad jurídica.

El notario debe comprobar si la persona que comparece:

• Tiene plena capacidad para entender el acto.

• Necesita un apoyo puntual (alguien que le ayude a entender, pero no decide por ella).

• Tiene un curador o representante designado judicialmente.

• Está sujeta a medidas de apoyo permanentes.

Qué pide el notario en estos casos

• Resolución judicial de medidas de apoyo.

• Datos del curador o representante.

• Comprobación de que el acto beneficia a la persona.

Caso frecuente

Persona mayor con principio de deterioro cognitivo → El notario evalúa en el acto si entiende la operación.

Si no la entiende →No se firma.

Así, tal cual.
Es una decisión técnica y ética del notario.

A veces la persona es mayor, está nerviosa o tiene problemas de salud.

El notario puede:

• Hacer preguntas específicas para evaluar comprensión.

• Solicitar informes médicos.

• Posponer la firma si detecta dudas de capacidad.

La seguridad jurídica va por encima del deseo de firmar.

Tu lector debe saberlo:
no basta con “querer firmar”; hay que poder firmar legalmente.

La compraventa no es un trámite: es una coreografía.

Si cada paso se coordina con tiempo y claridad, la firma en notaría no solo fluye… sino que deja una sensación bonita:

“Esto está bien hecho.”

Firmar en notaría no es un trámite: es una coreografía.
Un movimiento coordinado entre comprador, vendedor, bancos, gestorías y el notario que sostiene todo para que nada falle en el último momento.

Cuando conoces el proceso —la oferta, las arras, los plazos, la FEIN, la lectura de la hipoteca, los medios de pago, la entrega de llaves— todo pierde ese aura de misterio que genera ansiedad en tantas familias.
Y se convierte en lo que tiene que ser:
una transición ordenada de un hogar a otro.

Porque vender o comprar una casa no es solo una operación.
Es un momento vital.
Y entenderlo paso a paso es la forma más segura de vivirlo con calma.

La notaría da forma legal a lo que ya se ha decidido antes.
Pero la tranquilidad nace de llegar preparada.

Ese es el objetivo de esta guía:
que, cuando llegue tu día de firma, no sientas nervios, sino claridad.
No incertidumbre, sino control.
No confusión, sino la certeza de que sabes exactamente qué va a pasar y por qué.

El resto —el sonido del bolígrafo, la mano temblorosa del vendedor, la llave que cambia de dueño—
eso ya pertenece a tu historia.

Asegúrate de no olvidar nada en tu firma, puedes descargar aquí mi checklist profesional para organizar la notaría paso a paso.

→Cómo filtrar compradores de vivienda en Canarias

Aprende a diferenciar compradores serios de curiosos, evitar pérdidas de tiempo y asegurar que solo entren a tu vivienda personas realmente preparadas para comprar.

→Cómo preparar tu vivienda antes de vender en Canarias

Las mejoras clave que aumentan el valor percibido, aceleran las visitas y ayudan a recibir mejores ofertas desde el primer día.

→Documentación obligatoria para vender una casa en Canarias

Todo lo que debes reunir antes de poner tu vivienda en el mercado para evitar retrasos, problemas y sorpresas en la notaría.

→Cómo valorar una casa en Tenerife (la guía definitiva)

Qué factores influyen realmente en el precio, qué datos usar y cómo evitar valoraciones erróneas que frenan o hunden tu venta.

→Vender tu casa sin estrés: guía práctica 2025

Un plan paso a paso para organizar tu venta en 90 días, reducir incertidumbre y tomar decisiones con información real y actualizada.

→Errores al fijar el precio de una vivienda en Tenerife

Los fallos más comunes que hacen que una vivienda se estanque en portales y cómo evitarlos para no perder dinero ni tiempo.

→¿Qué hago si quiero vender mi casa en Tenerife?
Spoiler: no es subir cuatro fotos y esperar. Si quieres vender bien (y no arrepentirte después), esta guía te explica qué revisar antes de que el mercado empiece a opinar por ti.

Si quieres simplificar cada fase del proceso y reducir aún más el estrés, aquí tienes varios recursos prácticos que puedes utilizar en cualquier momento del Plan de 90 Días:

→La nota simple actualizada. 

No hay mayor error que lanzarse a una compraventa sin tener ni idea del estado registral de tu vivienda. ¿Hay cargas, embargos, registraste la cancelación de la hipoteca? ¿Seguro? He visto a compradores huir por una tontería en la nota simple que los propietarios podían haber arreglado en menos de un mes si hubieran pedido la nota antes de publicar.

→Checklist de 50 puntos para preparar tu vivienda

Una guía detallada para poner cada estancia a punto antes de publicar.

→Checklist de documentos obligatorios para vender en Canarias

Un listado claro y ordenado para reunir toda la documentación sin prisas.

→Checklist de preguntas para pre-cualificar a los compradores

Una herramienta útil para saber qué preguntar y evitar visitas improductivas.

→Guía práctica para vender tu casa en Canarias

Un recurso extendido con explicaciones y casos reales para avanzar con seguridad.

→Test del Precio Incómodo

Una forma rápida de comprobar si tu precio está alineado con el mercado o lo está frenando.

Estos recursos están diseñados para acompañarte en cada etapa y ayudarte a tomar decisiones con claridad.

Puedo acompañarte en toda la venta, paso a paso, o intervenir solo en la parte que más te preocupa: la coordinación con la notaría, los medios de pago o los documentos críticos.

Sea cual sea tu punto del proceso, puedo ayudarte a que salga bien.

Soy Carla Medina, asesora inmobiliaria en Canarias.
Cuando lo necesites, estoy al otro lado.

Si quieres profundizar en cada parte del proceso de compraventa, sigue explorando el blog: está pensado para ayudarte a entenderlo todo.