Documentación Obligatoria para Vender una Vivienda en Canarias: todo lo que necesitas antes de publicar tu casa

Vender una vivienda en Tenerife no empieza con fotos bonitas ni con ponerla en Idealista. Empieza aquí, con la documentación.
Porque basta con que falte un solo papel para que la venta se bloquee, el comprador dude y el tiempo juegue en tu contra.
En un mercado donde todos quieren vender rápido, quien llega preparado… vende mejor y antes.

Te voy a contar algo que no aparece en los portales ni en los vídeos virales sobre “cómo vender tu casa rápido”:
la mayoría de ventas que se complican no lo hacen por el precio… sino por la documentación.

He visto operaciones perfectas venirse abajo por un certificado que no estaba, una nota simple desactualizada, una herencia sin adjudicar o un recibo de IBI que nadie encontraba.
Y he visto compradores ilusionados desaparecer porque el expediente del vendedor generaba más dudas que confianza.

En Tenerife —donde hay demanda, sí, pero también compradores muy informados— el vendedor que llega a la mesa con la documentación completa gana ventaja real: vende antes, negocia mejor y evita renegociaciones incómodas.

En este artículo te explico qué documentos son obligatorios, cuáles dependen de cada comunidad autónoma, qué cambia específicamente en Canarias y qué necesitas tener preparado antes de publicar tu vivienda.

Si quieres ir un paso más allá, al final te dejo mi Checklist Oficial (2025) con todos los documentos marcados uno a uno para imprimir, revisar y tener tu expediente listo sin sorpresas.

Vamos a ello.

Hay documentos que no admiten debate.
Si falta uno de ellos, la notaría no firma.
Da igual si el comprador está encantado, si el banco corre o si la operación va perfecta: sin estos papeles, la venta no existe.

Aquí tienes la lista real, actualizada a 2025:

Es la prueba de quién es el dueño y cómo está descrita la vivienda.
La notaría la pide siempre.

El documento más importante de toda la operación.

Revela:

• si tienes hipoteca

• si hay embargos

• si hay servidumbres

• si el piso está inscrito como debe

• si hay discrepancias con catastro

Si la nota simple falla, falla la operación.

La ley dice que el obligado a pagar el IBI es quien sea propietario del inmueble a 1 de enero del año en curso.
Sin embargo, la jurisprudencia ha matizado este punto: el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) estableció que el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI, desde el día en que éste adquiere la vivienda.

Es decir:
→Tú pagas el IBI completo al Ayuntamiento (por obligación legal),
pero
→El comprador puede pagarte su parte proporcional del año, porque él también será propietario durante ese periodo.

Hasta aquí, perfecto. Pero aquí va lo importante:

Que exista jurisprudencia no significa que el comprador tenga que aceptar el prorrateo sin más.

En la práctica, siempre debe negociarse.

Para que haya claridad, transparencia y cero malentendidos, lo correcto es:

1. Pactarlo previamente

2. Reflejarlo por escrito, preferiblemente en el contrato de arras

3. Y volver a indicarlo en el contrato privado o en la escritura

Así, ambas partes entienden exactamente qué paga cada una, se evitan tensiones en notaría y todo queda documentado desde el principio.

En resumen:
El IBI como norma general lo paga el propietario, pero puede prorratearse.
Y ese prorrateo debe negociarse y pactarse, siempre, para evitar desencuentros al final de la operación.

Obligatorio en España desde 2013 para publicar y para vender.
Sin él, legalmente no puedes anunciar tu vivienda.

En Canarias debe estar registrado en la comunidad autónoma, no solo emitido.

Lo expide el administrador o el presidente.
Demuestra que no dejas deudas al comprador (a no ser que en la negociación esté pactado que las asuma el comprador).

Debe aparecer en escritura, contrato y documentación previa.

La exige la notaría para cumplir con la ley de prevención de blanqueo de capitales.

No es negociable.

Este es un bloque clave porque aquí es donde la mayoría de vendedores se pierde.
Vamos a hacerlo súper claro, directo y con tu autoridad.
Incluye Canarias, otras CCAA y ejemplos reales — sin tecnicismos innecesarios.

Aquí tienes la versión definitiva lista para incluir en tu artículo:

Aquí es donde empiezan las dudas.

Hay documentos que no son obligatorios en toda España, pero sí en algunas comunidades autónomas.
Y eso confunde tanto a vendedores como a compradores, que muchas veces comparan información de portales o de otros territorios que no se aplica a Canarias.

Vamos con los principales:

s el documento que certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad.

Dónde es obligatoria:

• Cataluña

• Baleares

• Asturias

• Algunas zonas de Valencia

En Canarias:
NO es obligatoria para vender
Pero puede ser solicitada por el banco del comprador, sobre todo si:

• la vivienda es antigua,

• ha tenido reformas,

• o hay discrepancias entre registro y catastro.

Mi recomendación profesional:
Si vas a vender y tienes serias dudas respecto a la seguridad del edificio debido a la antigüedad o problemas puntuales que te parecen graves, no es mala idea tramitar la licencia o un certificado equivalente ANTES de la venta.

Un “ITV” para edificios, obligatorio según antigüedad y normativa autonómica o municipal.

Dónde es muy estricta:

• Madrid (a partir de 30 años)
• Barcelona (45 años)
• País Vasco

En Canarias:
 Se exige en muchos municipios cuando el edificio tiene más de 50 años,
 pero NO es obligatorio en todos los casos ni en todas las localidades.

Lo que debes decir a tus vendedores:
Si el edificio supera los 50 años, comprobar si la ITE está pasada y si hay obras pendientes.
Esto puede afectar a la confianza del comprador y a la negociación del precio.

En resumen, en Canarias hay menos documentos obligatorios que en otras comunidades,
pero eso no significa que el comprador no vaya a pedirlos porque los necesita para financiar o para tener claro si lo que compra es 100% legal o está libre de problemas urbanísticos.

Cuanta más claridad aportes, más seguridad transmites y más rápido avanza la operación y menos objeciones al precio.

Documentos que confirman la situación urbanística del inmueble o del suelo.

En otras CCAA:
Obligatorio en ciertos casos (suelos urbanizables, ampliaciones, rústico).

En Canarias:
⚠ No es obligatorio para vender una vivienda urbana normal,
pero sí podría exigirlo el banco para financiar si:

• hay ampliaciones sin declarar,
• la vivienda está sobre suelo rústico,
• hay un uso no residencial previo,
• o el comprador quiere conocer la legalidad de la construcción.

Todo lo que de garantías al comprador no está de más:
→ Si la vivienda tiene “historia”, mejor aportar un informe urbanístico y evitar sustos, así te evitarás disgustos a posteriori porque estarás comercializando tu propiedad con el máximo de transparencia y con toda la información oficial muy clara.

No todas las ventas son iguales.
Hay situaciones que requieren documentos adicionales, y si no se tienen listos desde el principio, la venta se frena… y mucho.

Estas son las cuatro situaciones especiales más comunes en Tenerife:

La venta no puede realizarse hasta que la herencia esté correctamente adjudicada y registrada.
Los documentos necesarios son:

• Certificado de defunción.
• Certificado de últimas voluntades.
•  Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
• Plusvalía de la herencia (si procede).

Punto clave:
Hasta que todo esto no esté hecho, no se puede vender, aunque todos los herederos estén de acuerdo.

Recomendación:
Aconseja tramitar la herencia cuanto antes para evitar meses de retraso.

Uno de los casos donde más tensión y bloqueos se generan.

Documentos necesarios:

• Sentencia firme de divorcio.
• Convenio regulador.
• Acreditación de quién se queda con la propiedad (inscrito en el Registro).

Punto clave:
→Aunque en la práctica “siempre ha vivido uno”, si no está inscrito, no se puede vender sin el otro.

Tu recomendación profesional:
Asegurar que el convenio regulador coincide con el Registro de la Propiedad.

 Es uno de los puntos que más nervios genera y que más retrasa la firma si no se prepara bien.

Documentos imprescindibles:

• Certificado de deuda pendiente (lo emite el banco)
• Certificado de saldo cero (si ya está pagada)
• Datos bancarios para cancelación en notaría
  Escritura de la hipoteca vigente

Punto clave:
→La notaría no puede cancelar nada “a ojo”: todo debe venir del banco.

Tu recomendación:
Solicitar los certificados antes de recibir una oferta, porque algunas entidades tardan días o semanas.

Vender una vivienda turística en Canarias ya no es tan simple como entregar el número de registro y seguir con la operación.

Desde la Ley de 2025, el uso vacacional dejó de ser un derecho automático y pasó a depender de tres factores clave:

1. El planeamiento municipal (aún en adaptación).
2. El límite máximo del 10 % de viviendas vacacionales por municipio.
   1. La “declaración de consolidación” del uso turístico para aquellas que ya eran VUT antes de la ley.

Si tu vivienda ya era vacacional (VUT registrada)

Puedes venderla, sí, pero el comprador debe saber que la continuidad del uso turístico no está garantizada a largo plazo. Dependerá de:

• Que el ayuntamiento apruebe su nuevo planeamiento conforme a la ley.

• Que la vivienda se mantenga dentro del cupo permitido.

• Que cumpla los requisitos urbanísticos y comunitarios (estatutos, accesibilidad, seguridad).

• Que pueda renovarse su situación mediante la declaración de consolidación.

En escritura o contrato privado debe constar claramente si la vivienda se vende como vacacional o como residencial, y si el comprador asume los riesgos derivados de la futura normativa.

Si NO está registrada como vacacional

Venderla “como si fuera válida para vacacional” ya no es viable.

La ley establece que:

• Las viviendas nuevas deben esperar 10 años desde su construcción para optar a uso turístico.

• Las VPO están totalmente excluidas.

• Se eliminan los “pseudohoteles” (edificios completos destinados a VUT).

Por tanto, si no tiene registro turístico previo, solo puedes venderla como vivienda residencial.

¿Qué puede pasar dentro de 5 años?

Probablemente esto:

• Más municipios limitarán zonas donde se permita la VUT.

• Posibles cupos adicionales por barrio o por edificio.

• Revisión de antiguas inscripciones y exigencia de documentación más estricta.

• Reducción del número de viviendas que pueden mantener el uso turístico.

En resumen: comprar hoy una VUT no garantiza mantener el uso dentro de 5 años.
Y por eso, al vender, tu obligación  legal  como propietario es informar y documentar.

Recomendación como asesora inmobiliaria

Prepara un expediente claro antes de ponerla en el mercado:

• Registro VUT actualizado

• Declaración de consolidación

• Certificados urbanísticos del ayuntamiento

• Estatutos y acuerdos de la comunidad

• Nota simple revisada

• Y una cláusula en contrato/escritura explicando las limitaciones legales del uso turístico

La transparencia evita reclamaciones y protege tu operación.

Este es uno de los documentos que más dudas genera entre los propietarios en Canarias, sobre todo en viviendas antiguas o con reformas no declaradas.

La Licencia de Primera Ocupación (LPO) —o “Cédula de Habitabilidad” en otras comunidades— acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad.
En Canarias, especialmente en Tenerife, lo que se exige habitualmente es la LPO, no la cédula como tal, aunque algunos ayuntamientos aún usan la terminología antigua.

¿Es obligatoria para vender?

Legalmente, no siempre.
Pero en la práctica:

• El banco del comprador te la puede pedir si hay hipoteca.

• El comprador puede exigirla como garantía.

• Si la vivienda tiene ampliaciones, cerramientos o reformas sin declarar, la LPO suele ser el primer documento que bloquea la operación.

Por eso, aunque no sea obligatorio en todos los casos, aclara la operación y evita problemas.

¿Cómo saber si la vivienda tiene LPO?

• En viviendas nuevas o relativamente recientes: suele estar en la carpeta de documentos del promotor.

• En viviendas antiguas: muchas no la tienen registrada en digital; hay que pedirla al ayuntamiento.

• Si se hizo una reforma grande, puede haberse exigido una LPO nueva.

¿Qué pasa si NO la tengo?

No se paraliza automáticamente la venta, pero:

• el comprador puede pedir un descuento,
• la tasación puede verse afectada,
• el banco puede bloquear la hipoteca,
• y tendrás que firmar una cláusula de responsabilidad.

En algunas operaciones, la solución más práctica es solicitar un certificado de antigüedad o un certificado técnico de habitabilidad firmado por un arquitecto.

⇑ Esta checklist no es una lista cualquiera: es el mismo que yo uso para preparar ventas reales en Tenerife. Te ayudará a preparar el expediente de tu casa como si fueras profesional… y a no dejar ni un cabo suelto.

Vender una propiedad en Tenerife no solo exige documentos del inmueble: también debes acreditar tu capacidad legal para vender. Aquí es donde muchos vendedores se quedan atascados por no tener actualizada su situación personal.

Esto es lo que debes preparar:

 DNI, NIE o Pasaporte en vigor

No puede estar caducado. La notaría lo verificará.

Estado civil actualizado

El notario debe saber si estás:

• soltero

• casado (en gananciales o separación de bienes)

• divorciado

• viudo

Si estás casado en gananciales, tu cónyuge debe firmar.
Si estás separado, deben aportarse sentencia y convenio regulador.

Libro de familia o certificado del Registro Civil

Solo si hay matrimonio o divorcio que afecte la titularidad.

 Poder notarial (si vende otra persona por ti)

Debe ser específico para vender, no un poder genérico.

Certificado de defunción + declaración de herederos (si la vivienda pertenece a una herencia)

Sin todo esto, la notaría no autoriza la venta.

Autorizaciones especiales

Propiedades con menores, tutelas o copropietarios que no residen en España necesitan más documentación (y conviene revisarla con antelación).

Certificado de deuda pendiente de hipoteca

El banco te lo emite.
Indica exactamente cuánto queda por pagar el día de firma.
Sin esto, no se puede cancelar la hipoteca en notaría.

Recibos de IBI de los últimos 4 años

Aunque por ley el IBI lo paga el titular a 1 de enero, en Canarias es habitual pactar el prorrateo.
Este acuerdo debe quedar por escrito en arras para evitar conflictos.

Información para la Plusvalía Municipal

Necesitas:

• fecha de compra

• valor catastral

• referencia catastral

• fecha estimada de firma
  Así el Ayuntamiento puede calcular si pagas por método objetivo o real (eliges el más beneficioso).

 Información necesaria para el IRPF

Datos de compra, gastos, mejoras y todos los justificantes.
Esto afecta directamente a cuánto tributarás por ganancia patrimonial.

 Certificados de deudas o procedimientos judiciales

Embargos, servidumbres, ejecuciones…
Si existen, deben aparecer en nota simple y aclararse antes de la firma.

Además de demostrar que puedes vender, debes acreditar qué cargas, impuestos y deudas acompañan al inmueble.
Esto evita sorpresas en notaría y discusiones con el comprador.

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es uno de los documentos más importantes —y más ignorados— por los propietarios en Canarias. Es obligatorio desde 2013 para vender o alquilar cualquier inmueble, y debe estar registrado en el Gobierno de Canarias para que tenga validez.

¿Cuándo es obligatorio el CEE?

Desde el momento en que decides vender.
Es decir:

• si la vivienda se publica en portales,
• si se pone un anuncio,
• si se muestra a compradores,
• si se entrega información comercial.
• Para tasar.
• Para aportarlo en notaría.

Debe existir un CEE válido y registrado.

No es opcional. No es “solo para la notaría”.
Es para publicitar la vivienda.

¿Cuánto dura?

10 años.
Si ha caducado, hay que renovarlo.

¿Cuánto cuesta en Canarias?

Depende, pero el rango realista es:
▪ 60 € – 120 €  aproximadamente en pisos
▪ 120 € – 200 € aproximadamente en casas o chalets

(Siempre realizado por un técnico competente: arquitecto, ingeniero o similar).

¿Qué pasa si no lo tengo?

Tres cosas:

1. Multa: la administración puede sancionar la comercialización sin CEE.

2. Bloqueo en portales: algunos portales ya exigen la letra energética.

3. Retrasos en notaría: aunque no impide firmar, genera desconfianza y te obliga a correr al final.

Lo mejor es tenerlo listo antes de publicar.

¿Y si la vivienda es antigua y consume mucho?

No pasa nada.
La letra (A-G) no impide vender.
No estás obligado a mejorar la vivienda: solo a informar.

En Canarias, además, muchas viviendas antiguas tienen letra F o G, y es totalmente normal.

¿Cómo se obtiene el CEE?

1. Se contacta con un técnico habilitado.

2. Hace una visita al inmueble.

3. Emite el certificado.

4. Se registra en la sede electrónica del Gobierno de Canarias.

5. Te entregan el PDF + etiqueta energética oficial.

Advertencia profesional:
“Certificados” baratos por 30 € sin visita son ilegales y no sirven.
En caso de inspección, la responsabilidad es del propietario.

Este certificado es uno de los puntos que más vendedores olvidan.

En mi Checklist para preparar el expediente de venta de tu propiedad lo tienes explicado paso a paso, para que revises rápidamente si tu vivienda cumple los requisitos antes de publicarla.

→Descárgalo gratis aquí.

Además de los documentos principales, existen otros certificados y verificaciones técnicas que pueden afectar directamente a la operación. Muchos propietarios no los tienen en cuenta hasta que aparece un problema… y cuando aparece, ya es tarde.

Aquí tienes los esenciales que debes revisar antes de poner tu vivienda en venta:

No es obligatorio entregarlos siempre, pero sí altamente recomendable.
Especialmente en:

• edificios donde se han prohibido los alquileres vacacionales

• edificios con restricciones de uso (mascotas, reformas, zonas comunes)

• comunidades conflictivas o con derramas previstas

El comprador agradece transparencia y te evita reclamaciones posteriores.

En viviendas antiguas o con reformas, es útil contar con:

• planos originales,
• planos actualizados (si hubo modificaciones),
• certificado de antigüedad de obra (si se añadieron cerramientos),
• informes técnicos de habitabilidad (cuando no hay LPO)

Estos documentos no son obligatorios, pero ayudan a solventar dudas y a evitar que la tasación tire el precio abajo.

El punto ciego sensorial: la IA no ve, no oye, no huele

Aunque ya lo anticipamos antes, aquí lo rematamos:

La IA no percibe:

• olores,
• ruidos,
• vibraciones,
• humedad,
• luz,
• convivencia,
• seguridad percibida,
• y en el inmobiliario, estos detalles cambian el valor más que un Excel.

Una casa no se vende por datos.
Se vende por cómo te hace sentir cuando entras por la puerta.
Y ninguna máquina sabe eso.

Este es uno de los problemas más frecuentes en Canarias, y el que más operaciones bloquea sin que el propietario lo sepa.

¿Qué es el Certificado Final de Obra?

Es el documento que acredita que la obra se terminó correctamente y que el promotor entregó el edificio o la vivienda como finalizada.

Sin este documento, a efectos registrales, la obra figura como “obra en construcción”.

El problema real (muy canario)

Muchísimos edificios construidos hace 30, 40 o 50 años NO tienen inscrito el Certificado Final de Obra.
No porque no se terminara —claro que se terminó— sino porque:

• el promotor nunca lo llevó al Registro,

• la constructora desapareció,

• no existía cultura de registro documental,

• o quedó un documento sin tramitar.

Resultado:
En tu Nota Simple aparece:
“Obra en construcción”
aunque vivas ahí desde 1984.

¿Por qué es un problema?

Porque:

• el banco NO va a hipotecar una vivienda que conste como “obra no terminada”,
• en la tasación a constar y el banco, si o lo subsanas, no te va a dar la hipoteca para esa propiedad
• y para el comprador, es una bandera roja.

Vender una vivienda con esa anotación implica perder tiempo y corres el riesgo de perder a un buen comprador.

Y la responsabilidad es del vendedor, no del comprador.

¿Qué hacer si tu nota simple dice que la obra no está terminada?

La solución existe, pero hay que hacerla bien:

1. Contratar a un técnico competente (arquitecto o aparejador).
2. Que realice un Certificado de Fin de Obra por Antigüedad o equivalente.
   Presentarlo en el Registro de la Propiedad junto con la documentación adicional que pida el registrador.
3. Solicitar la subsanación de la anotación registral para que conste como obra finalizada.
4. Una vez corregido, volver a solicitar nota simple actualizada.

Esto evita:

• bloqueos de hipoteca,
• descuentos injustificados en el precio
• y retrasos de meses en la operación.

Recomendación profesional

Si estás pensando en vender, revisa tu nota simple HOY.
Si aparece “obra en construcción” en nota simple, no esperes a tener comprador:
arréglalo antes y evitarás perder operaciones.

Los asistentes virtuales son útiles… hasta que dejan de serlo.

Cuando una pregunta se sale del guion, el chatbot:

• repite la misma frase,
• pide “formule de nuevo la pregunta”,
• te envía a enlaces que no solucionan nada.

El resultado: frustración.

La gente quiere resolver su problema, no hablar con una pared digital.

La solución real:

Transición inteligente de IA → humano.

• La IA filtra, clasifica y atiende lo básico.
• El agente resuelve lo importante, lo emocional, lo urgente.

Vender una vivienda no es solo firmar en notaría: también implica cumplir con las obligaciones fiscales que la ley impone al vendedor. Y aquí es donde muchos propietarios se encuentran con sorpresas desagradables.

En Canarias, los dos impuestos principales asociados a la venta son:

1. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
2. El IRPF por ganancia patrimonial

Vamos a verlos con claridad.

La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor del suelo desde el día en que compraste la vivienda hasta el día en que la vendes.

¿Quién paga la Plusvalía?

El vendedor.
(Excepto en casos especiales pactados en escritura, pero legalmente corresponde al vendedor).

Cambios clave que debes conocer

Desde la reforma reciente, el vendedor puede elegir entre dos métodos de cálculo:

Método real (según ganancia real del suelo)
Método objetivo (según coeficientes del ayuntamiento)

El vendedor elige el que le sea más favorable.

¿Y si vendo con pérdidas?

Si no hay ganancia en el suelo → NO se paga Plusvalía.
Pero hay que acreditar la pérdida con escrituras, facturas o documentos oficiales.

¿Plazo para pagar?

30 días hábiles desde la firma de la escritura.

La venta de una vivienda genera una ganancia patrimonial que se debe declarar en la Renta del año siguiente.

¿Cómo se calcula la ganancia?

Precio de venta
−
Precio de compra (más gastos y mejoras justificables)

Ganancia patrimonial

Sobre esa ganancia se aplica un porcentaje:

• 19 %
• 21 %
• 23 %
• 28 % (tramos superiores)

¿Puedo estar exento de pagar IRPF?

Sí, en estos casos:

• Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual.

• Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.

• Si la venta genera una pérdida.

¿Se paga IRPF por vender una vivienda heredada?

Sí, si hay ganancia entre el valor heredado y el valor de venta.

Si vendes a un comprador no residente en España, este está obligado a retener el 3 % del precio y pagarlo directamente a Hacienda.

Ese importe se descuenta del dinero que recibes en notaría.

Luego, el vendedor presenta el modelo correspondiente para:

• compensarlo,

• pedir devolución,

• o justificar si hubo ganancia.

La legislación exige que todos los pagos relacionados con la compraventa sean trazables, es decir, que se pueda demostrar:

• de dónde sale el dinero,

• por qué concepto se movió,

• y a quién pertenece.

Esto no es opcional:
Sin trazabilidad → no se firma.

¿Qué documentos debe aportar el comprador?

• Justificante de transferencia

• Certificado bancario

• Extracto que demuestre el origen

• En compradores extranjeros:

  • declaración de origen de fondos

  • identificación del titular real del dinero

¿Y qué debe aportar el vendedor?

Esto lo ignoran muchos propietarios:

• Justificante de cómo pagó su propia compra en su día

• Justificantes de reformas importantes

• Justificación de ampliaciones o mejoras (si afectan a IRPF)

• En caso de herencias: aceptación de herencia completa

La notaría puede pedir estos documentos aunque hayan pasado años.

Prohibido superar los 1.000 € en pagos en efectivo entre particulares y empresas.
(Es el límite anticontaminación de la Ley 11/2021).

En compraventas inmobiliarias, el pago en efectivo está prácticamente desaconsejado porque no genera trazabilidad.

• Si hay efectivo en arras → debe declararse
• Si hay efectivo en señal → lo van a preguntar en notaría

Mucha gente entrega dinero “en mano” o por Bizum sin justificar.
Ese dinero tiene que aparecer después en la escritura como parte del precio.

Si no existe justificante →

1. Notaría puede negarse a escriturar.
2. Hacienda puede considerarlo dinero no declarado.

Siempre exige justificante de arras.

Y anótalo en el contrato.

Aquí es donde aparece el mayor control por parte de notaría:

• Deben demostrar el origen legal de los fondos

• En compras altas, pueden pedir:

– declaración de actividad económica
– patrimonios previos
– documentos del país de origen
– titular real

Si el comprador no pasa el control →
no hay firma.

Depende:

• Si lo pide notaría → no se firma
• Si lo pide el Registro → no se inscribe
• Si lo pide Hacienda → sanción
• Si falta el justificante de arras → puede considerarse pago no declarado
• Si falta el justificante de la compra original → puede generarte problemas en IRPF

Muchos propietarios se enteran de esto el día de la firma, cuando ya no hay tiempo.

La comunidad de propietarios es un punto clave en cualquier operación inmobiliaria. No basta con “estar al día”: hay que demostrarlo documentalmente para evitar que el comprador herede deudas o que la operación se complique en notaría.

Vamos al grano:

Para poder firmar la compraventa, el presidente o el administrador debe emitir un certificado que indique:

• si el vendedor está al día con la comunidad,

• si existen deudas,

• si hay derramas aprobadas,

• si hay procedimientos judiciales abiertos.

Este documento es obligatorio por ley (art. 9.1.e LPH).

Sin él, la notaría no firma.

Detalle importante

El certificado debe incluir si hay deudas ocultas que no aparezcan en el recibo mensual, como:

• cuotas extraordinarias aprobadas, pero no cobradas,
• derramas votadas pero no ejecutadas, acuerdos económicos pendientes.
• Y no puede tener una antigüedad superior a 15 días. No te arriesgues a que hayan aprobado una derrama. Lo ideal es que te lo emitan a fecha de notaría.

Aquí es donde más conflictos hay y donde más valor aportas como asesora.

Regla real (no teoría):

• Si la derrama está aprobada antes de la compraventa, la paga el vendedor.
• Si se aprueba después de la compraventa, la paga el comprador.

Pero en Canarias hay casos frecuentes en que:

• la derrama está aprobada pero no comunicada,
• se aprobó la intención pero no el importe,
• existe un informe técnico previo pero no hay acta formal, la comunidad va “mes a mes” y no se genera documento claro.

Recomendación profesional

Pedir SIEMPRE:

1. Última acta de junta.
2. Certificado de comunidad a fecha de notaría.
3. Presupuesto o informe técnico si hay obras previstas

Así evitas sorpresas tipo:

“—Yo voté que sí, pero aún no se cobra.”
“—Eso ya está aprobado, pero todavía no hemos pasado el recibo.”

Eso, en notaría, explota.

Este punto no es obligatorio pero sí es responsabilidad ética del vendedor:

• Si hay filtraciones, humedades o bajantes rotas en zonas comunes,

• Si el seguro ha abierto un expediente,

• Si el perito ha visitado la finca,

• Si hay que picar una pared (como en el caso que tú misma viviste),

• Si hay daños estructurales o de fachada,

TODO eso debe comunicarse al comprador.

Ocultarlo puede derivar en reclamaciones legales posteriores.

No hace falta dramatizarlo, simplemente: documentarlo.

No es obligatorio documentarlos, pero sí explicarlos si afectan a:

• convivencia,
• ruidos,
• morosidad elevada que comprometa servicios,
• obras no autorizadas, prohibición de VUT,
• ascensores en mal estado,
• acuerdos normativos internos que afecten al uso de la vivienda.

Los compradores preguntan siempre:

“¿Cómo es la comunidad?”

Tu frase debe ser profesional, realista y tranquilizadora.

Cuando un comprador adquiere una vivienda en Tenerife, espera que los suministros estén regularizados, sin deudas y sin situaciones conflictivas que puedan retrasar el alta o el cambio de titularidad.
Aunque no siempre se habla de ello, este punto es clave en la venta y genera muchos dolores de cabeza si no se prepara bien.

Aquí tienes lo que debes revisar:

Agua y Luz: Certificados y Situación del Contrato

Lo que pide la notaría:
La notaría no exige contratos de suministros para firmar, pero el comprador sí querrá saber si todo está en orden y si podrá cambiar la titularidad sin problemas.

Qué debes preparar tú como vendedor:

• Última factura de agua pagada

• Última factura de luz pagada

• Comprobación de que no existen deudas

• Indicar si los contratos están operativos o dados de baja

Importante:
En Canarias, especialmente en pisos antiguos, algunas viviendas tienen contratos antiguos, contadores comunitarios o instalaciones obsoletas.
Esto puede complicar el cambio de titularidad y conviene aclararlo antes.

Si el suministro está dado de baja:

• El comprador tendrá que solicitar un alta nueva, lo que implica certificados de instalación y, en algunos casos, obras menores.

• Es fundamental avisarlo en la negociación para evitar conflictos posteriores.

Basura, Alcantarillado y Tasas Municipales

Estas tasas municipales suelen venir integradas en:

• el IBI

• o facturaciones anuales del ayuntamiento

Lo que debes aportar:

• Últimos recibos pagados

• Certificado de estar al corriente (si tu ayuntamiento lo emite)

Muchos compradores lo piden para asegurarse de que no existe ninguna deuda “oculta”.

 Telecomunicaciones (Internet/Fibra)

No es obligatorio para la venta, pero sí conviene aclarar:

• Si hay fibra instalada

• Si hay puntos de red útiles

• Si existen instalaciones comunitarias (antenas, fibra vertical, etc.)

En zonas de Tenerife rural o núcleos pequeños, la conectividad puede ser motivo de negociación, así que conviene adelantarse.

 ¿Debo dar de baja los suministros antes de vender?

Recomendación profesional:
No des de baja los suministros antes de firmar.

Razón:

• Facilita la visita técnica del comprador

• Evita bloqueos en comprobaciones de fontanería o electricidad

• Acelera el cambio de titularidad (que es más rápido que un alta)

Normalmente se incluye en arras:
→ “Los suministros se mantendrán activos hasta la firma y se prorratearán según la fecha de entrega.”

¿Quién paga el consumo final?

La práctica más habitual en Tenerife es:

• El vendedor paga su consumo hasta la fecha de firma
• A partir de ahí, el comprador asume el gasto

Es bueno reflejarlo por escrito, especialmente si la casa ha estado vacía y el consumo es mínimo, o si hay jardín, piscina o electrodomésticos conectados.

Resumen rápido para no equivocarte

Antes de la firma prepara:

Última factura de agua

Última factura de luz

Comprobación de que no hay deudas

Facturas o tasas de basura/alcantarillado

Mantener suministros activos hasta el día de la firma

Acordar en arras el reparto del consumo final

La Nota Simple es la radiografía legal de tu vivienda.
Es el primer documento que reviso cuando un propietario quiere vender… y es también donde aparecen los problemas que pueden bloquear o retrasar una venta sin que el propietario lo sepa.

Una Nota Simple no es opcional:
Es el documento base que el comprador —y su banco— revisan antes de avanzar.

Una Nota Simple correcta debe mostrar:

• Titularidad clara (quién es el dueño).
• Descripción registral coincidente con la realidad.
• Obra terminada (sin anotaciones de obra en construcción).
• Sin cargas, embargos, ni hipotecas pendientes.
• Sin limitaciones al dominioSin usufructos, servidumbres raras o cesiones incompletas

Si algo de esto aparece “raro”, puede afectar directamente a la venta.

Esto es lo que más veo en Tenerife:

Hipoteca pendiente

No pasa nada:
→ El banco emite certificado de deuda y se cancela en notaría.

Problema solo si el vendedor no sabe cuánto debe o el banco tarda.

Hipoteca cancelada pero NO inscrita como cancelada

Esto es muy común.
La hipoteca se pagó hace años pero sigue apareciendo en Registro porque nunca se inscribió la cancelación.

Solución:
→ Cancelación registral con notaría (no confundir con “he pagado la hipoteca”).
Sin esto, no se puede vender.

Embargos o anotaciones preventivas

Aunque estén “resueltos”, si siguen inscritos → bloqueo.

Solución:
→ Cancelación registral del embargo.
→ Certificado de deuda pagada.
→ Oficio judicial o administrativo.

Usufructos

Muy frecuentes en herencias.
Un propietario puede vender, pero el comprador hereda el usufructo (y no le interesa).

Solución:
→ Renuncia de usufructuario.
→ Extinción de usufructo por fallecimiento.

Proindiviso (es decir, varios dueños sin dividir uso)

No bloquea, pero complica:
→ Se necesita consentimiento de todos los titulares para vender.

Si hay conflictos → venta imposible hasta resolver.

Obra no terminada

(Ya lo explicamos en el punto anterior → Fin de Obra)
Pero debe revisarse siempre aquí, en la Nota Simple.

Ampliaciones NO inscritas

Ejemplos muy comunes:

• una terraza cerrada,

• un trastero unificado,

• una habitación añadida,

• una azotea convertida en vivienda…

Si la vivienda tiene más metros reales que registrales, el comprador puede tener problemas con:

• la hipoteca,
• el seguro,
• el ayuntamiento,
• y Hacienda.

Solución:
→ Certificado de antigüedad
→ Legalización
→ Actualización de superficie en Registro

Declaración de Obra Nueva pendiente o incompleta

Pasa en viviendas reformadas que se ampliaron “a trozos” sin actualizar el Registro.

Los bancos lo detectan en 2 minutos.

Servidumbres, pasos, derechos de vuelo o accesos

En Tenerife es muy frecuente encontrar servidumbres de paso antiguas, pozos, tuberías comunitarias, accesos compartidos…

No son un problema si están claras.
Son un problema si están mal inscritas.

En tres momentos:

1. Antes de poner la vivienda en venta
   (tú lo usas para detectar problemas y asesorar)
2. Cuando aparece un comprador serio(el banco la pedirá).
3. 48–72 h antes de la firma (la notaría pide una nota simple continuada a día de notaría)

(para confirmar que no hay anotaciones nuevas)

Esto te ahorra sustos.

Pide SIEMPRE una Nota Simple antes de publicar la vivienda.
Evitarás meses de trabajo perdido por un problema que se detectaba en 3 minutos.

Muchos vendedores descubren cargas el mismo mes de la firma.
Y eso, además de retrasos, te hace perder credibilidad como propietario, por no haber comunicado la verdad

El contrato de arras es el documento que convierte una simple visita en una operación real.
Es la fase más crítica porque es donde se cometen más errores… y donde se pueden evitar casi todos los problemas posteriores.

La mayoría de conflictos entre comprador y vendedor nacen aquí.

Vamos punto por punto:

Existen tres tipos:

1. Arras confirmatorias (poco usadas — NO devuelven el doble).
2. Arras penales (multa pactada — más rígidas).
3.  Arras penitenciales → EL MODELO ESTÁNDAR

Las arras penitenciales permiten que:

• el vendedor se quede con la señal si el comprador se echa atrás,
• el comprador recupere el doble si es el vendedor quien no cumple.

Son las más usadas en Canarias y las que dan más seguridad jurídica.

A diferencia del típico contrato de arras “descargado de internet”, tú necesitas un contrato profesional, claro y adaptado a las leyes actuales.

Estas son las cláusulas esenciales:

1. Identificación completa de la vivienda

Con referencia catastral y mención expresamente a:

• metros registrales,
• cargas registrales,
• situación urbanística,
• VUT si aplica,
• reformas no inscritas,
• estado real conocido por ambas partes.

2. Precio total y desglose completo

Incluye:

• señal,
• importe pendiente,
• cómo se pagará,
• en qué plazos se pagará,
• medios de pago trazables.

3. Plazo máximo para firmar la escritura

Esto evita que el comprador dilate la operación indefinidamente.

4. Condiciones suspensivas (si el comprador necesita hipoteca)

Cláusula obligatoria:

“Si el banco deniega la hipoteca por causas imputables al comprador (solvencia insuficiente, falta de documentación, origen de fondos dudoso…), perderá las arras.”

Esto te protege de compradores que no están realmente preparados para comprar.

5. Cargas, derramas y deudas

Deja por escrito:

• Quién asume qué.
• Prorrateos.
• Derramas aprobadas.
• IBI del año en curso y los de los últimos 5 años, para comprobar que no hay deudas. (Y exactamente lo mismo con la basura).
• Suministros.
• Pagos pendientes.

Esto evita discusiones violentas el día de la firma.

6. Vivienda vacacional (si aplica)

Cláusula específica:

“El comprador declara conocer la situación normativa actual de las VUT en Canarias, las limitaciones del planeamiento, y que la continuidad del uso turístico puede depender del planeamiento municipal futuro.”

Esto te blinda de reclamaciones futuras.

7. Declaración de conocimiento del estado real del inmueble

O sea: que el comprador reconoce haber visto la vivienda y aceptado su estado.

8. Penalizaciones claras

El contrato debe especificar:

• Qué pasa si el comprador no cumple.
• Qué pasa si el vendedor no cumple.
• Cómo se ejecutan las arras.
• Dónde se resuelven los conflictos

9. Una fecha de entrega acordada

No todas las entregas son “día de firma”.
Muchos vendedores necesitan días/semanas para mudarse.

Incluye siempre:

• Día exacto.
• Hora.
• Condiciones de entrega.
• Llaves.
• Mandos.
• Documentación

Nunca firmes unas arras sin revisar tu Nota Simple y sin tener toda la documentación preparada.
Las arras se firman cuando todo está claro, no cuando “hay prisa”.

Vender una casa en Tenerife no es solo ponerla en un portal, abrirle la puerta a dos curiosos y esperar que suene el teléfono.
Eso funciona en las películas.
En la vida real —y especialmente en Canarias— vender bien es un proceso quirúrgico:

→ documentos que faltan,
→ notas simples que esconden historias,
→ certificados que caducaron sin avisar,
→ derramas que alguien aprobó en una junta a la que tú ni fuiste,
→ bancos que dicen “no” en el último minuto,
→ y compradores que aparecen muy decididos… hasta que el banco les pide un papel que no tienen.

La buena noticia es que todo esto se puede evitar.
La mala es que mucha gente espera al último día para solucionarlo.
Y ahí empiezan los dramas.

Si has llegado hasta aquí, ya sabes algo que muchos vendedores descubren tarde:
la diferencia entre vender bien y vender mal está en la preparación.
En saber qué papeles importan, qué detalles pueden hundir una operación y qué cosas hay que aclarar antes de que el comprador toque el timbre.

Mi trabajo es simple:
que tú no pierdas dinero, ni tiempo, ni paciencia.
Que cuando llegue el comprador, todo esté listo para ir hacia delante sin sustos.

Si quieres hacerlo sola, aquí tienes una guía clara para no equivocarte.
Y si prefieres que alguien te acompañe para que la operación fluya y cada paso tenga sentido… aquí estoy.

→Cómo valorar una casa en Tenerife
→Precio del metro cuadrado en Tenerife (análisis real)
→Errores mortales al fijar el precio en Tenerife
→ Factores que más valor dan a una vivienda en Canarias
→ Big Data y valoración inmobiliaria en Canarias
→Preparar tu casa antes de vender (Checklist previo)→ Cómo filtrar compradores en Canarias

→Si has llegado hasta aquí, ya sabes más que el 90 % de los vendedores de Canarias.
Sabes qué papeles importan, qué detalles frenan una venta y qué trampas conviene desactivar antes de que alguien llame al timbre.

Ahora te toca decidir:
puedes seguir tú sola —con esta guía como mapa—
o puedes dejar que yo te acompañe para que tu venta salga limpia, rápida y sin sustos.

Si quieres claridad y resultados, escríbeme.
Yo me encargo de que todo fluya.

Registro y documentación legal (núcleo del artículo)

→Nota simple: qué es, para qué sirve y cuándo la necesitas

El documento clave para comprobar titularidad, cargas y situación legal antes de vender.

→¿Qué papeles necesito para vender una casa en Tenerife?

Listado completo de documentos exigidos en una compraventa en Canarias.

→Requisitos para vender tu casa en Tenerife

Qué debes tener preparado antes de sacar tu vivienda al mercado.

 Catastro, registro y problemas frecuentes

→Ampliaciones sin registrar: cómo bajan el valor de tu vivienda en Canarias

Uno de los problemas más habituales detectados al revisar la documentación.

→Titularidad catastral y dominio: qué pasa cuando no coinciden

Diferencias entre Catastro y Registro y cómo afectan a la venta.

Precio, tasación y datos reales

→Cuánto vale mi casa en Tenerife: cómo encontrar datos reales para valorarla

Antes de fijar el precio, necesitas datos fiables y bien interpretados.

→Errores al fijar el precio de una casa en Tenerife

Errores habituales que hacen perder tiempo y dinero a los propietarios.

Fiscalidad y obligaciones tras la venta

→Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en Canarias

Una de las dudas más frecuentes entre vendedores.

→Cuándo hay que declarar la venta de una vivienda a Hacienda

Plazos, obligaciones y errores comunes tras la venta.

Proceso completo de venta

→Qué hago si quiero vender mi casa en Tenerife

Guía clara con los primeros pasos antes de empezar.