¿Cuánto se paga a Hacienda al vender una casa en Canarias? | Impuestos 2026

Al vender una casa en Canarias, el vendedor se enfrenta principalmente a dos impuestos:

• el IRPF por la ganancia patrimonial, que se paga a Hacienda

• y la plusvalía municipal (IIVTNU), que se paga al ayuntamiento

Desde el principio conviene aclararlo:
→el vendedor NO paga IGIC ni AJD en la venta de una vivienda usada.
Es una confusión muy habitual.

Este es el impuesto que más dinero suele suponer al vender una casa.

¿Cuándo se paga IRPF?

Se paga solo si hay ganancia, es decir, si vendes por más de lo que te costó comprar, teniendo en cuenta determinados gastos deducibles.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

La fórmula simplificada es esta:

Precio de venta
– Precio de compra
– Gastos y mejoras deducibles
= Ganancia patrimonial

Entre los gastos deducibles más habituales están:

• Gastos de notaría y registro de la compra.
• Honorarios de agencia.
• Reformas que aumentaron el valor del inmueble (no simples reparaciones).
• Impuestos pagados al comprar.

No es un impuesto fijo: se aplica por tramos.

La ganancia patrimonial tributa por tramos, no a un tipo fijo:

• Hasta 6.000 € → 19 %

• De 6.001 € a 50.000 € → 21 %

• De 50.001 € a 200.000 € → 23 %

• Más de 200.000 € → 26 %

Importante: no se aplica un 26 % a todo, solo a la parte de ganancia que supere cada tramo.

Ejemplo sencillo y realista:

• Precio de compra: 180.000 €

• Precio de venta: 260.000 €

• Gastos y mejoras deducibles: 15.000 €

Ganancia patrimonial aproximada:
260.000 – 180.000 – 15.000 = 65.000 €

Aplicando los tramos vigentes, el IRPF a pagar rondaría los 13.500–14.000 €, aproximadamente.

Este cálculo es clave y, sin embargo, muchas personas no lo hacen antes de fijar el precio de venta.

Aquí es donde se pierde dinero sin darse cuenta:

• Fijar el precio de venta sin calcular antes el impacto fiscal

• No justificar correctamente reformas y mejoras

• No revisar el valor de referencia de Hacienda

• Descubrir el impuesto después de haber firmado

En la práctica, la mayoría de errores fiscales se cometen antes de sacar la vivienda al mercado, no después.

Aunque el impuesto principal al que hay que prestar atención al vender una casa es el IRPF, no es el único tributo que puede entrar en juego durante el proceso de venta.

La plusvalía municipal:

• se paga al ayuntamiento correspondiente

• grava exclusivamente el valor del suelo, no de la vivienda

• puede calcularse por método objetivo o método real

Desde la reforma normativa, no siempre procede pagarla, especialmente cuando no ha existido incremento real del valor del suelo.

Aún así, es uno de los impuestos que más veces se paga sin revisar si corresponde.

(Este punto se desarrollará en un artículo específico sobre plusvalía municipal en Canarias.)

Al margen de Hacienda y de la plusvalía, hay tributos municipales que deben estar pagados para poder firmar la venta sin incidencias.

Los más habituales son:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI del año en curso debe estar abonado.
Lo habitual es prorratearlo entre vendedor y comprador, pero el recibo debe figurar pagado previamente.

Tasa municipal de recogida de basura

En muchos municipios, la tasa de basura también debe estar al corriente.
No suele ser un importe elevado, pero es una causa frecuente de retrasos de última hora en notaría.

Estos tributos no son impuestos “de la venta”, pero sí obligaciones del propietario que deben revisarse con antelación.

Además de los impuestos y tributos municipales, vender una casa en Canarias implica una serie de gastos necesarios que conviene tener claros desde el inicio.

Los más habituales son:

Certificado de eficiencia energética obligatorio para vender

Es obligatorio desde 2013 y debe estar vigente en el momento de la venta.

Gastos de cancelación registral de la hipoteca

Si la vivienda tiene hipoteca, es necesario cancelarla registralmente para vender libre de cargas.

Honorarios profesionales y otros costes asociados

Pueden incluir honorarios de agencia inmobiliaria, gestoría o asesoramiento técnico.

Estos gastos no se pagan a Hacienda, pero sí reducen el importe neto que recibe el vendedor.

Existen situaciones en las que la carga fiscal puede reducirse significativamente:

Reinversión en vivienda habitual

Si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual dentro del plazo legal, la ganancia patrimonial puede quedar exenta.

Mayores de 65 años y otras exenciones

Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual pueden quedar exentas de tributar por la ganancia patrimonial.

Esta es una de las dudas más habituales al vender una vivienda, porque no todos los impuestos se pagan en el mismo momento.

¿Cuándo se paga el IRPF por la venta de una casa?

El IRPF no se paga en el momento de la venta, ni en notaría.

La ganancia patrimonial derivada de la venta se declara en la Declaración de la Renta correspondiente al año en el que se firme la compraventa.

Ejemplo:

• Si vendes tu casa en 2026 → el IRPF se declara en la Renta de 2026, que se presenta en 2027.

Por eso es tan habitual que Hacienda “aparezca más tarde”, cuando muchos vendedores ya no cuentan con ese dinero reservado.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se paga poco después de la firma ante notario, normalmente en un plazo aproximado de 30 días hábiles, aunque depende del ayuntamiento.

Este impuesto no se liquida en la Renta, sino directamente ante la administración municipal correspondiente.

¿Y el IBI y la tasa de basura?

El IBI y la tasa de basura deben estar pagados antes de la firma.
Aunque luego se acuerde un prorrateo con el comprador, el recibo debe figurar abonado para evitar incidencias en notaría.

Resumen rápido

• IRPF → se paga en la Declaración de la Renta del año de la venta

• Plusvalía municipal → se paga, tras la firma, al ayuntamiento. Tienes un plazo de 30 días.

• IBI y basura → deben estar al día antes de vender

Entender los tiempos es clave para no llevarse sorpresas cuando creías que ya habías terminado.

• Fijar el precio sin calcular previamente los impuestos

• No justificar correctamente reformas y mejoras

• Desconocer el valor de referencia de Hacienda

• Descubrir el impacto fiscal cuando ya se ha firmado

• No respetar los plazos de pago de impuestos y tributos.

La mayoría de errores se cometen antes de poner la vivienda en venta, no después

El beneficio que obtienes por la venta de tu casa no es el que aparece en el anuncio, tampoco el que pactas con el comprador. Es el que te queda después de impuestos, tributos y gastos.

Y eso conviene tenerlo claro antes de vender, no cuando Hacienda hace sus números.

La información contenida en este artículo se ha elaborado a partir de la normativa fiscal vigente y de fuentes oficiales y especializadas en materia tributaria e inmobiliaria, entre ellas:

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT)
  Información oficial sobre IRPF, ganancias patrimoniales y exenciones fiscales aplicables a la venta de viviendas.

• Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
  Regulación de las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones inmobiliarias.

• Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
  Normativa aplicable a la Plusvalía Municipal (IIVTNU) y a los tributos locales como el IBI.

• Dirección General de Tributos Consultas vinculantes y criterios interpretativos aplicables a operaciones de compraventa de vivienda.E

• Experiencia profesional en operaciones reales de compraventa en Canarias

• Casos prácticos y situaciones habituales detectadas en el proceso de venta de viviendas en Tenerife y otras islas.

Este artículo tiene carácter informativo y se basa en la normativa vigente en el momento de su publicación. Cada operación puede presentar particularidades fiscales que conviene analizar de forma individualizada.

Antes de fijar el precio o aceptar una oferta, conviene saber cuánto se paga a Hacienda, qué impuestos y gastos aparecen de verdad y si existen formas legales de optimizar el resultado.

Si quieres, puedo estudiar tu caso concreto, calcular el impacto fiscal real de la venta y ayudarte a tomar decisiones con datos, no con suposiciones.

(Sin compromiso y adaptado a tu situación real)

Si no tienes claro qué documentos necesitas, cómo organizar la notaría o en qué momento pueden aparecer problemas legales o fiscales, puedo ayudarte.

Te acompaño en todo el proceso o solo donde lo necesites, para que vendas con seguridad y sin sorpresas.

→Cuéntame tu caso y lo vemos paso a paso

Si al leer este artículo te has reconocido en alguna de estas preguntas, aquí tienes artículos específicas que amplían cada uno de los puntos tratados. Algunas están en preparación y otras ya disponibles, para que puedas profundizar solo en lo que realmente te preocupa.

→Declarar la venta de una vivienda a Hacienda: ganancia patrimonial

Para entender cómo se calcula y tributa la ganancia patrimonial en el IRPF tras la venta.

→Cuándo hay que declarar la venta de una vivienda a Hacienda

Plazos, obligación real de declarar y errores frecuentes al vender una casa.

→ Plusvalía municipal: qué es, origen y concepto

Artículo base para entender qué es la plusvalía municipal, por qué existe este impuesto y cómo se aplica en la práctica antes de entrar en casos concretos.

→Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en Canarias

Diferencia clave entre lo que se paga a Hacienda y lo que se paga al Ayuntamiento.

→ Plusvalía municipal con pérdidas en Canarias

Artículo específico sobre la excepción legal al concepto de plusvalía municipal cuando la transmisión se realiza con pérdidas.

→ Certificado de eficiencia energética para vender una vivienda (en preparación)

Cuándo es obligatorio el certificado energético, qué validez tiene y por qué puede influir en la percepción del comprador.
(Explicado para propietarios, sin tecnicismos.)

→ IBI y tasa de basura al vender una vivienda (en preparación)
Qué tributos municipales deben quedar abonados antes de firmar, cómo se suelen prorratear y qué ocurre si existen recibos pendientes.
(Uno de los puntos que más incidencias genera el día de notaría.)

→ Gastos reales al vender una casa en Canarias (en preparación)
Todos los gastos que no son impuestos, pero reducen el dinero que recibe el vendedor: cancelación registral, honorarios profesionales, certificados y otros costes habituales.
(Pensado para calcular el neto real de una venta.)

→ Cómo valorar una casa en Tenerife correctamente
Fijar mal el precio es el error más habitual al vender y suele estar directamente relacionado con no tener en cuenta impuestos y gastos desde el inicio.

→ Documentación obligatoria para vender una vivienda en Canarias
Todos los documentos que exige notaría, banco y registro para evitar bloqueos o retrasos innecesarios en la venta.

→¿Qué hago si quiero vender mi casa en Tenerife?
Antes de poner un anuncio, conviene hacerse algunas preguntas incómodas. Aquí tienes los pasos para comprobar si de verdad estás listo para vender y qué hacer primero.

Nota editorial

No es necesario sabérselo todo para vender una casa, pero sí conviene entender bien las partes que afectan directamente a tu dinero y a los tiempos de la operación. Estos artículos están pensadas para eso