¿Mi casa en venta, cara o barata?¿Cuántas veces te lo habrás preguntado si estás tratando de vender una vivienda como particular?

Esta cuestión es crucial tanto para los compradores que buscan su hogar ideal como para los inversores inmobiliarios centrados en la rentabilidad.

Ten a mano una calculadora porque en este artículo, exploraremos algunas fórmulas clave para determinar si una vivienda es costosa o una ganga.

El objetivo de este artículo es que aprendas a hacer algunos cálculos precisos para que, cuando toque a tu puerta un buen comprador con auténticas intenciones convertirse en propietario de tu casa, puedas cerrar el acuerdo sobre el precio sin miedo a que alguien se atreva a cuestionar si tu casa en venta está cara o barata.

Con lo que hoy vas a aprender podrás tomar decisiones, de forma inteligente e informada.

Ante el gran dilema: casa en venta cara o barata, aclaremos:

1. ¿Barata en comparación a qué?
2. ¿Cara en relación con qué?

Nada es caro o barato si no puedes hacer comparaciones.

Y no necesito escuchar esta frase:

“Me da igual, yo pido lo que pido”.

Lo tenemos todos claro, pero si “pides lo que pides” sin tino, sin cordura, sin orden ni concierto; pues no estás vendiendo-Básicamente estás pasando el rato creándote falsas expectativas mientras expones tu intimidad en los portales, mostrando fotos del interior de la casa.

Un precio demasiado alto puede alejar a los compradores potenciales, mientras que uno demasiado bajo podría resultar en una pérdida financiera significativa. Te pongo un ejemplo fácil de entender.

Imagínate que tu panadero saca mañana los cruasanes a 50 euros la unidad porque «él pide lo que pide». Pues muy bien, suerte con la venta. Los que se queden duros, para las palomas.

Supongo que me entiendes, ¿no? Pues más me vas a entender cuando te explique como para un niño de 12 años unas fórmulas que puedes aplicar fácilmente y que te van a ayudar mucho. Créeme, mucho, mucho. Pero antes de nada tienes que entender los intereses de tus compradores potenciales:

Es lógico que tú quieras maximizar el precio de venta, pero ten en cuenta que cualquier comprador, ya sea un inversor o una madre de familia, obtendrán mayor rentabilidad y por ende se sentirán más felices, cuanto menos te pague.

• La motivación principal de los inversores es de índole económica. Hablando en plata: si invierten es para ganar dinero. Mucho. Cuanto más mejor. Punto. ¿Crees que se van a fijar en una casa en venta cara o en barata?

«El objetivo de un inversor es, cómo no, pagarte lo menos posible»

• Inversores que prefieren las aguas tranquilas de inversiones seguras, enfocándose en la preservación del capital y una rentabilidad constante.
• Buscan propiedades que lleven poco tiempo construidas, de máxima calidad y en zonas de alta demanda. Quieren asegurarse un alquiler rentable y que no les falten candidatos con buenos trabajos, buenas nóminas y que molesten lo menos posible.
• El retorno anual que buscan es del 6% al 8%
• ¿Qué casa en venta crees que anhelan, una cara o una barata?

• Inversores que se aventuran más allá de las zonas de confort, buscando un balance entre oportunidades de crecimiento y control de riesgos.
• Amantes de las reformas: no se asustan si para obtener más rentabilidad deben echar mano de su equipo de obreros.
• Suelen ser personas con buenos trabajos, altas nóminas o funcionarios que invierten como segunda actividad.
• Sueñan con vivir de las rentas, dejar sus trabajos con horarios y dedicarse exclusivamente a la inversión. Muchos lo consiguen.
• Buscan un retorno anual de entre un 9% y un 12%. Por cierto, no tienen tampoco ningún reparo en apalancarse en hipotecas.
• ¿A qué tipo de propiedad en venta crees que aspiran, una cara o barata?

• Inversores que lideran la marcha hacia territorios con mayor potencial de crecimiento, asumiendo riesgos calculados para lograr objetivos más ambiciosos.
• No temen asumir riesgos, tienen experiencia. Son profundamente felices mejorando las propiedades que compran.
• No les importa que estén destrozadas y empezar casi de cero.
• No miran hacia otro lado con viviendas muy antiguas o en estados deplorables
• Buscan el potencial en la demanda, en la zona.
• Se divierten haciendo lo que ahora llaman CRV (compro, reformo y vendo) y sienten que lo que hacen tiene un fin social porque están mejorando propiedades que sin su intervención terminarían convertidas en puro escombro.
• El objetivo es vendo rápido y recupero para seguir invirtiendo. La rentabilidad que buscan está entre un 13% y un 16%. Tampoco tienen reparo en apalancarse con hipotecas.
• Lo que para ti sería una oferta ofensiva para ellos es perfecta. Buscan una casa en venta cara o barata, ¿qué opinas?

• Inversores que escalan las alturas del mercado en busca de las más altas recompensas, dispuestos a enfrentar los riesgos que esto conlleva.
• Están por encima del bien y del mal y no se les mueve un músculo haciendo ofertas agresivas. Son cazadores de oportunidades. O compran con megadescuento o desestiman las operaciones inmediatamente.
• Buscan a vendedores con grandes necesidades que necesitan liquidez para salir de un apuro.
• El riesgo es su aliado y si hay un okupa o tres les da exactamente lo mismo, tienen su equipo jurídico que lo termina solucionando.
• La rentabilidad que buscan está entre un 17% y un 25%
• Caro no está en su vocabulario salvo para revender. Les da igual el comprador salvo para que saque su chequera. Su trabajo es tener una mente lo más fría posible y pelear la máxima rentabilidad, ¿comprarían una casa en venta cara o barata/regalada?

¿Miran si tu casa en venta está cara o barata? Con lupa, te lo aseguro. Su objetivo no es el ROI (return of investment – retorno de la inversión).

Todos necesitamos vivir bajo techo, así que los compradores raíz son la fuerza motriz del mercado de vivienda en España. Te guste o no, probablemente las personas que terminen comprando tu casa pertenecen a este grupo.

¿Te ha quedado más clara la psicología de los compradores? Pues vamos a por las matemáticas. A partir de ahora serás infalible para determinar si una casa en venta está cara o barata.

Entender si una casa en venta es cara o barata va más allá de mirar el precio de venta. Estos indicadores te van a ayudar a entender el valor de tu propiedad.

Estas herramientas financieras son esenciales: la rentabilidad bruta por alquiler y el Price Earnings Ratio (PER).

Útil para entender el valor de una propiedad en relación con los ingresos por alquiler que puede generar.

Básico para tener muy claro cuánto tiempo (meses, años), se tardaría en recuperar la inversión en caso de comprar la propiedad a día de hoy, con su precio de venta y teniendo en cuenta los precios de alquiler actuales

Si te asustan las fórmulas, tranquilidad, vas a tener muchos ejemplos prácticos.

1. Estos cálculos permiten comparar el precio de venta con el potencial de ingresos por alquiler.
2. Podrás anticiparte y saber si el precio que pides es interesante o no para los inversores o puedes tener muy claro para los compradores será más o menos sencillo conseguir la hipoteca.
3. Te va a proporcionar una base sólida para fijar un precio justo y competitivo.

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler de una propiedad por su precio de venta, y luego multiplicando el resultado por 100.

Por ejemplo, si una casa valorada en 300.000 euros se alquila por 12.000 euros al año, su rentabilidad bruta sería del 4%.

Este porcentaje ofrece a los compradores una comparativa rápida de la rentabilidad de la inversión frente a otras opciones del mercado.

Es tu momento. Puedes comenzar a hacer números:

1. ¿A cuánto consideras que podrías alquilar mensualmente tu casa?
2. ¿Cuánto ganarías al año por el alquiler?
3. ¿Por cuánto te gustaría venderla?
4. Divide: ingresos anuales por alquiler entre el precio de venta que deseas. Multiplica por 100.
5. Resultado: tras realizar esta operación obtendrás un porcentaje que indicará cómo de rentable es tu propiedad.
6. Ahora vete a la descripción que te di anteriormente de los inversores y sus aspiraciones de rentabilidad
7. ¿A un inversor le puede interesar tu casa al precio que la estás vendiendo?

Los organismos oficiales ofrecen datos extremadamente útiles a los que todos tenemos acceso.

Son bases de datos inmensas de las que se puede sacar oro.

Por ejemplo. Aquí tienes los datos públicos de rentabilidad bruta por trimestre: último informe del Banco de España, concretamente el epígrafe llamado “Indicadores del mercado inmobiliario”, (octubre 2023).

3,4%. Esta es la rentabilidad bruta al alquilar una vivienda en España, al cierre del primer trimestre de 2023.

Con este dato podemos hacer diferentes ejercicios

Transformo el dato de rentabilidad bruta anual que nos da el Banco de España (3’4 %), en veces (años) y así obtengo el PER :

100/3’4= 29,4 (veces) años

29,4 años x 12 =352,8 meses.

Ya sabemos que según los datos oficiales medios que recoge y analiza el Banco de España, a día de hoy tardaríamos unos 352,8 meses en pagar una propiedad con las rentas obtenidas del alquiler.

Apliquemos este dato a una propiedad cualquiera que sabemos que se puede alquilar por 850 €, pero no tenemos ni idea de cuál puede ser el valor de venta.

Precio de alquiler: 850€

€850 € x 352,8 meses=299.880 € (precio de venta basado en el precio de alquiler y la rentabilidad bruta anual según el Banco de España)

Apliquemos este dato a una propiedad que hemos comprado por 299.880 € para saber cuál sería el precio correcto de alquiler según el dato estadístico de rentabilidad bruta anual que nos ha dado el Banco de España y el cálculo que hemos hecho del PER.

Precio de compra: 299.880 €

299.880 €/352,8 meses= 850 €

ADVERTENCIA: Un dato estadístico es una media y obviamente no es lo mismo comprar, vender o alquiler una propiedad en el centro de Madrid que en el barrio de Ofra, en Santa Cruz de Tenerife, así que estos datos son orientativos y nos ayudan a saber si estamos o no muy desviados de las medias. Nos ayudan a responder a la pregunta ¿Cara o barata? ¿Me habré equivocado al poner el precio de venta de mi casa?

Te recuerdo que no ·el dato «ultradefinitivo» para determinar el precio de una vivienda, pero ayuda.

El PER es un acrónimo que como tantos términos económicos y financieros viene del inglés. En este caso PER proviene exactamente de las siguientes palabras:

P (price)

E (earning)

R (ratio)

Si lo traducimos literalmente viene a significar

Relación precio/ganancia

Relación precio-rendimiento

Relación precio-utilidad

El PER es, por lo tanto, un índice que nos da la oportunidad de cuantificar el ratio precio/beneficio.

Básicamente, el PER te va a permitir hacer un cálculo bastante preciso para saber cuánto tiempo vas a tardar en pagar una casa si para hacerlo utilizasexclusivamente el dinero que obtienes con las rentas de alquiler.

Si tienes claro el dato de la rentabilidad bruta anual por tu alquiler, es decir, cuánto vas a ganar al año alquilando la propiedad (ojo, para este cálculo haremos los números en bruto, sin tener en cuenta los gastos) puedes hacer los cálculos rápidamente.

También tienes que tener clarísimo tul precio de venta.

Con esta fórmula hipersencilla puedes calcular el PER específico de una propiedad:

El PER se calcula dividiendo el precio de compra de una vivienda por los ingresos anuales por alquiler.

• Representa el número de años que se tardaría en recuperar la inversión a través del alquiler.
• Cuanto mayor sea el PER, más bajos serán los beneficios en relación con su cotización actual.
• Es decir, si el PER es muy alto será mal negocio para el comprador de tu casa. Para ti lograr venderla y reinvertir ese dinero en otra propiedad más rentable sí que sería interesante.
• Un PER bajo sugiere que esta propiedad puede ser una oportunidad para tus compradores, más aún si son inversores.
• El PER bajo, como vendedor para ti podría ser rentable conservar la propiedad y ponerla en alquiler.

• Puede que te compense mantener la propiedad en alquiler, según sean tus circunstancias.

• El retorno de la inversión es adecuado, pero si fuera más bajo, muchísimo mejor para ti como vendedor

• Como vendedor para ti sería más rentable vender y reinvertir ese dinero en una propiedad que te genere más beneficios de alquiler.
• A un comprador que llegue asesorado por un experto inmobiliario o que tenga nociones de inversión solo le interesa tu casa haciéndote una buena oferta por debajo del precio.

Te invito a calcular el PER de tu propiedad. Haz los números con tu precio de venta y con el precio al que crees que se podría alquilar tu casa.

Que no te extrañe si llegas a la conclusión de que, para ti, vender no es la opción más rentable.

Ejemplo:

Una casa se vende por 300.000 euros y genera un alquiler anual de 15.000 euros. Entonces el PER sería de 20.

Esto indica que se necesitarían 20 años de alquiler para recuperar el costo de compra.

Específicamente con el dato del PER analizamos la relación entre el precio de venta y el de alquiler, pero se trata de un índice.

Un índice, entre muchos otros, entre muchos otros, que también está afectado por algunos factores.

• Ubicación: a mayor demanda, el PER es mayor.
• Calidad y estado de la vivienda y del edificio: las calidades
  Y no solo me refiero a la calidad de la propiedad. También incide el edificio, el barrio, con sus servicios y el perfil psicosocial en tu barrio.
• Mercado inmobiliario local: el precio medio por metro cuadrado en una zona específica puede ofrecer una perspectiva más precisa del valor de mercado de una propiedad.
• Sentido común ante todo: Una casa en una ubicación privilegiada o con características de alta calidad puede justificar un precio más alto, incluso si el PER es elevado.

Con estos tres datos

1. Precio de venta
2. Precio de alquiler
3. PER

Y esta fórmula PER = precio de venta/beneficio anual de alquiler.

Podemos sacar una tabla de equivalencias que relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual, eso sí, con el PER “medio” en España que nos da el Banco de España.

No te olvides de que este dato estadístico varía trimestralmente y que es el Banco de España el que lo actualiza y publica en el informe “Indicadores del mercado inmobiliario”. Búscalo aquí: último dato publicado.

El mundo real a nivel local, en ocasiones, parece ir desincronizado respecto a las estadísticas. Aunque las estadísticas se construyan con la realidad (es increíble).

¿Conoces a alguien que solo esté pagando 170 € de alquiler? Imagino que no. Sin embargo, nos ayuda a tener puntos de partida para comparar.

Recuerda que los datos de esta tabla están calculados tomando como base el último dato publicado por el Banco de España y que dicen que la rentabilidad bruta media en 2023 es de un 3’4% (publicado en octubre 2023), con un PER de 29,4 años.

Si el PER de la vivienda que quieres comprar es más bajo que la media (29,4 veces (años)) mucho mejor que sí es más alto.

Cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media, mucho mejor.

Quiero comprar una vivienda

• Precio de compra: 120.000 €
• Precio de alquiler: 800€
• Rentabilidad bruta anual: (lo que al año gano con el alquiler) 800×12= 9.600€
• PER de esta vivienda es de: 120.000€/9.600€= 12’5 (veces (año)) (en 12,5 años pagarías la vivienda con los ingresos del alquiler)

Si la media nacional nos dice que el PER es de 29,5 (veces (año) y esta vivienda la pagarías con el alquiler en 12,5 años, sin duda, parece una buena compra.

Atentención: Igual para ti, como vendedor o vendedora, es mejor mantenerla alquilada por ahora.

Estos datos te ayudan a entender si estás o no muy desviado de la media y es especialmente útil para los inversores que compran buscando rentabilidad pura y dura.

Como ya hemos hablado en otras ocasiones, lo caro y lo barato es relativo. ¿Caro o barato comparado con qué?

Sin duda es importante recurrir también a los otros métodos de valoración para entender si tu propiedad está definitivamente más o menos cara o barata que tus principales competidores en el momento exacto en el que la estés vendiendo.

No es posible hacer una buena valoración sin tener en cuenta la realidad de tu mercado local.

1. ¿Cuál es la oferta de propiedades semejantes a la tuya?
2. ¿Cuál es la demanda?
3. ¿Qué características tiene la zona?
4. ¿Cuál es el perfil psicosocial del barrio?

Conseguir que los compradores acepten a plomo tu precio y que no te vengan con ofertas desproporcionadas o absurdas está solo en unas manos: las tuyas.

Tú y solo tú podrás tomar buenas decisiones si conoces los datos, si controlas la información y la utilizas convenientemente.

¿Y cómo saber los datos? A través de estudios de mercado.

Desde un punto de vista técnico podemos hablar de cuatro métodos principales de valoración de propiedades inmobiliarias. Todos y cada uno de ellos te arrojarán luz sobre si tu casa en venta está cara o barata.

• Método de comparación de muestras de mercado⁣
• Método de coste de reposición⁣
• Método residual⁣
• Método de actualización de rentas

Aparte del PER o de la rentabilidad bruta, Si hay un índice realmente útil, ese el precio por metro cuadrado en zona.

Lo bueno del trabajo técnico es que nos permite separar claramente el corazón y la razón, que es algo que en principio suele costarnos muchísimo cuando estamos vendiendo una propiedad, especialmente si lo que tenemos entre manos es una vivienda.

En cualquier caso, a buen seguro te preguntarás, ¿y hay datos oficiales que pueda tomar como referencia?

Sí claro:

1. El valor tributario de tu Hacienda Autonómica
2. El valor de referencia catastral

El INE, el Banco de España, el Consejo de Notariado y el Colegio de Registradores también aportan constantemente análisis muy interesantes de los datos oficiales.

• Municipio: Santa Cruz de Tenerife.
• Precio de venta: 170.000 euros.
• Alquiler estimado: 700 euros/mes.
• Rentabilidad Bruta: 4.94%.
• PER: 20.24 años.
• Conclusión:

1.Este PER, cercano al límite superior del rango medio, sugiere que el precio de venta podría estar ligeramente elevado en relación con los ingresos por alquiler. Sin embargo, sigue siendo una opción viable para inversores a largo plazo, considerando la estabilidad del mercado inmobiliario en la zona.

2. Precio Recomendado: Mantener en 170.000 euros para arrancar la comercialización.

• Municipio: Santa Cruz de Tenerife.
• Precio de venta: 230.000 euros.
• Alquiler estimado: 850 euros/mes.
• Rentabilidad Bruta: 4.43%.
• PER: 22.55 años.
• Conclusión:

1. La rentabilidad bruta de 4.43% está por debajo del rango deseado, y el PER alto sugiere que el estudio podría estar sobrevalorado. Podría no ser la mejor opción para inversores que buscan alta rentabilidad.

2. Un PER superior a 22 indica que el estudio podría estar sobrevalorado en comparación con su potencial de alquiler. Los vendedores podrían considerar ajustar el precio o destacar atributos únicos de la propiedad para justificar el valor.

3. Para alcanzar un PER de 20, el precio de venta debería ser: 850 euros/mes x 12 meses x 20 = 204.000 euros.

• Municipio: San Cristóbal de La Laguna.
• Precio de venta: 430.000 euros.
• Alquiler estimado: 1.800 euros/mes.
• Rentabilidad Bruta: 5.02%.
• PER: 19.91 años.
• Conclusión:

1. Con una rentabilidad del 5.02%, esta propiedad se sitúa justo en el umbral mínimo del rango deseado, representando una inversión equilibrada.

2. Dado que el PER actual ya se encuentra dentro del rango medio deseado (19.91) años, no se sugiere un ajuste.

3. Con un PER dentro del rango medio, esta propiedad parece tener un precio de venta justo en relación con su potencial de alquiler. Representa una buena oportunidad de inversión, equilibrando riesgo y retorno.

4. Precio Recomendado: Mantener en 430.000 euros para arrancar la comercialización.

• Precio de venta: 270.000 euros.
• Alquiler estimado: 900 euros/mes.
• Rentabilidad Bruta: 4%.
• PER: 25 años.
• Conclusión:

• Precio de venta: 550.000 euros.
• Alquiler estimado: 2.300 euros/mes.
• Rentabilidad Bruta: 5.02%.
• PER: 19.91 años.
• Conclusión:

Aunque el PER se encuentra en un rango medio, el alto precio de venta del chalet implica que los compradores potenciales podrían estar buscando atributos específicos o un estilo de vida particular que esta propiedad ofrece. Es importante que los vendedores destaquen estas características únicas al comercializar la propiedad.

Las propiedades con una rentabilidad bruta cercana al 5% y un PER en el rango medio son inversiones equilibradas para compradores en Santa Cruz de Tenerife.

Sin embargo, es esencial considerar otros factores como la ubicación, el estado de la propiedad y las tendencias del mercado.

Los compradores van a evaluar cuidadosamente cada inversión, teniendo en cuenta tanto los cálculos financieros como el potencial de crecimiento a largo plazo y la estabilidad del mercado, así como los posibles cambios futuros.

Para ti, como vendedor o vendedora de una propiedad que necesita saber si su casa está cara o barata, entender estos conceptos puede ayudar a fijar un precio de venta competitivo y atractivo para los compradores potenciales.

También es conveniente que recurras a Análisis comparativos de Mercado: Utiliza estos cálculos para comparar tu propiedad con otras similares y ten muy presente este coeficiente: el precio por metro cuadrado.

Esto te ayudará a entender si tu precio de venta es competitivo.

Considera la Ubicación y Características: Recuerda que factores como la ubicación, el tamaño, las comodidades y el estado de la propiedad pueden influir significativamente en estos cálculos.

Flexibilidad y Realismo: Esté abierto a ajustar el precio según la respuesta del mercado y las condiciones económicas actuales.

Para los vendedores particulares, entender y aplicar la rentabilidad bruta y el PER puede ser una herramienta valiosa para fijar un precio de venta adecuado. Estos cálculos, junto con una comprensión del mercado local y las características específicas de la propiedad, pueden ayudar a asegurar una venta exitosa y beneficiosa.

Si necesitas que haga estos cálculos por ti y que te ayude con la venta de tu propiedad o si tienes una duda, ya sabes: estoy justo al otro lado de este botón.